承租房竟被查封两年！租户该怎么办？——法拍房出租案《民事起诉状》|民事辩词

文摘社会 2022-08-30 20:13 江苏

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从前文，王倩虽于2019年12月25日收到ZJ市JK区人民法院开具的249900元转账支票，但该款仅能弥补王倩部分装潢损失，距离王倩实际装潢损失363021元，尚欠113121元，遂王倩继续求助江苏九州祥和律师事务所崔保华律师。

崔律师研究案情后指出，根据相关法律规定，王倩可以向ZJ市JK区人民法院提起诉讼，就装潢损失差额及合理期待利益损失向名义出租人ZJ市JK区SY大酒店和实际出租人欧阳*主张。

下文为王倩租赁合同纠纷一案《民事起诉状》《增加诉讼请求申请书》全文。了解更多案情，请阅看本日另四篇推文及文末同案链接。

责任编辑：胡毓琪曾庆栋

民事起诉状

原告：王倩，女，汉族，19**年1*月1*日出生，居民身份证号码：321*************44，住JS省ZJ市JK区***新村*区*号***室,电话：***********。

被告一：ZJ市JK区SY大酒店（个体工商户），统一社会信用代码：321************。负责人：欧阳*。

被告二：欧阳*，男，汉族，19**年*月*日生，居民身份证号码：321*************78，住ZJ市SD新村*幢***室，电话：***********。

诉讼请求

一、判令二被告赔偿原告装修损失113121元（计算方法：363021元-249900元=113121元）；

二、判令二被告向原告返还租房押金1万元；

三、判令本案诉讼费用由二被告承担。

事实与理由

原告经与戴**（被告二欧阳*的妻子、已去世）商谈，于2014年7月9日与被告一签订房屋租赁协议，约定由原告承租欧阳*、戴**夫妇名下位于ZJ市JK区THW路158号SD大厦*楼房屋，用于经营茶楼。被告一为名义出租人，被告二为实际出租人。租期自2014年9月18日起至2022年9月17日，租金4万元/年，押金1万元。被告一和戴**在协议甲方处分别盖章、签字。次日，原告转账向戴**支付5万元（第一年房租和押金）。尔后，原告斥资数十万元对案涉房屋进行了装修。2014年11月，贵院对案涉房屋安排上门评估时，原告始知所承租的房屋已于2012年被法院查封。原告遂向被告主张装潢损失，无果。后经与贵院执行局沟通，案涉房屋拍卖期间仍暂由原告继续承租。因案涉房屋年久失修，贵院同意由原告进行维修，以维修费用冲抵租金。案涉房屋第一年（2014.9.18至2015.9.17）的租金原告以转账方式向桂某付清；第二年（2015.9.18至2016.9.17）的租金原告已向贵院提交了维修发票/收据；第三至四年（2016.9.18至2018.9.14）的租金，原告与贵院协商一致，通过电梯、供电系统、电器漏水等维修费用进行冲抵。

2014年12月15日贵院通过司法程序，委托评估公司对案涉房屋（含装潢）进行整体评估，并将房屋价值和装潢价值分项评估，即评估总价258.5万元，其中房屋价值216.4万元，装潢价值42.1万元。拍卖过程中，贵院曾有计划，若案涉房屋整体拍卖成功，将从拍卖款项中支付相应的装潢款项给原告。对此，申请执行人ZJ市CX典当有限责任公司（以下简称“典当公司”）和被执行人欧阳*均知晓。后因案涉房屋三次流拍，2017年1月5日贵院作出（2015）京执恢字第3**-5号执行裁定书（以下简称“3**-5号裁定”），将案涉房屋以第三次流拍价222.9万元以物抵债给典当公司。

期间，原告始终积极与贵院沟通装潢损失赔偿事宜，一直未得以解决。2018年9月14日，贵院对原告进行强制清退。2019年4月3日原告才知晓上述377-5号执行裁定书，遂于2019年4月9日以EMS特快专递的形式向贵院提交了书面的《执行异议申请书》以及相关证据，其后又多次跟贵院联系无果。原告又分别向ZJ市中级人民法院寄递《执行异议申请》，向ZJ市JK区人民检察院寄递《执行监督申请》等材料，积极维权，主张自己的装潢损失。2019年12月25日，原告收到贵院开具的249900元转账支票，该款用于弥补原告部分装潢损失。但原告装潢实际损失为363021元【计算方式：涉案房屋及装潢的评估价为258.5万元（其中房屋评估价为216.4万元，装潢评估价为42.1万元），以物抵债时总体作价为222.9万元，所抵债务中与房屋价值对应的数额为186.5979万（222.9万/258.5万*216.4万=186.5979万），与装潢价值对应的数额为363021元（222.9万/258.5万*42.1万=36.3021万）】，二被告尚欠原告装潢损失113121元（363021元-249900元=113121元）。

综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查清事实，依法判如所请。

此致

ZJ市JK区人民法院

具状人：崔保华戚艳丽

2020年 12月 18日

附：

1、起诉状副本2份；

2、证据清单及材料3份；

3、律师委托手续1份。

增加诉讼请求申请书

申请人（原告）：王倩，女，汉族，19**年1*月1*日出生，居民身份证号码：321*************44，住JS省ZJ市JK区***新村*区*号***室,电话：***********。

被申请人（被告一）：ZJ市JK区SY大酒店（个体工商户），统一社会信用代码：321************。负责人：欧阳*。

被申请人（被告二）：欧阳*，男，汉族，19**年*月*日生，居民身份证号码：321*************78，住ZJ市SD新村*幢***室，电话：***********。

增加诉讼请求

王倩与欧阳*、ZJ市JK区SY大酒店租赁合同纠纷一案【案号：（2021）苏1102民初5**号】贵院正在审理中，现增加诉讼请求：四、判令被申请人向申请人支付违约金4.8万元。

事实和理由

2014年7月被申请人将涉案房屋出租给申请人时，故意隐瞒房屋已被人民法院查封并已进入强制执行程序的事实，致使申请人在不明真相的情形下与被申请人签订了《房屋租赁协议》，并斥巨资进行装修，经营茶社。同年11月，贵院对案涉房屋安排上门评估时，申请人始知所承租的房屋早已于2012年即被法院查封，2014年3月贵院立案执行。贵院执行人员多次上门催促要求申请人撤离，茶社无法正常经营。2018年9月14日贵院强制执行，申请人被迫关门停业。

《房屋租赁协议》约定第八条第2款：“任何一方未经协商一致，单方非法解除、终止本合同，承担未履行合同期间年承包金的30%的违约金。”本案中，合同约定的租赁期间为2014年9月18日至2022年9月17日，申请人实际使用期限（含不正常的使用期）为2014年9月18日至2018年9月14日，因被申请人的欺骗行为，致合同未能履行期限为4年。故此，被申请人应向申请人支付违约金4.8万元（计算方法：年租金*未履行期限*30%，即4万元*4年*30%=4.8万元）

此致

ZJ市JK区人民法院

申请人：崔保华戚艳丽

二〇二一年三月三十日

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