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接上文，代理人认为，杨氏父子对于案涉门面房享有排除执行的权利，于是向人民法院提起了执行异议申请【案外人执行异议如何提起？】，但该申请被驳回。裁判理由是，申请人欲否认执行行为所依据的生效法律文书——（2021）苏 0*** 民初 7**8 号民事调解书（该调解书确认了被申请人对案涉房屋享有抵押权），故而应通过审判监督程序办理！
根据《民事诉讼法》第二百三十四条之规定，要想维护杨氏父子的合法权益只有两种路径可以尝试：对执行行为所依据的原判决、裁定申请再审；或提起执行异议之诉。
申请再审，书面审查、程序漫长、结局悬疑；执行异议之诉，启动迅速、开庭审理、二审终审，更有利于权利实现。崔保华律师遂提出：我方诉请解决的是原告的物权期待权与被告的抵押权之间的权利顺位问题，未否认原民事调解书的法律效力，亦未请求纠正原民事调解书，这属于“与原判决、裁定无关”的情形，是执行异议和执行异议之诉案件审理的内容，无需通过审判监督程序处理，人民法院应当受理。
据此，执行异议之诉得以启动。欲知后续进展，请持续关注《实战辩词》。
责任编辑：韩宁宁 裘宋冉
原告一（案外人）：杨令，男，汉族，19**年*月*日生，身份证号：320***************，住江苏省南京市**区**路**号17-***，联系电话：139********。
原告二（案外人）：杨江洋，男，汉族，19**年*月**日生，身份证号：320***************，住江苏省南京市**区**路**号17-***，联系电话：139********。
委托诉讼代理人：崔保华，江苏九州祥和律师事务所律师；韩宁宁，江苏九州祥和律师事务所实习人员，住南京市秦淮区太平南路305号江苏饭店七楼南一，联系电话：13809024288。
被告（抵押权人、申请执行人）：周某庆，男，汉族，19**年*月**日生，住南京市**区**镇**村***庄*号。
第三人（被执行人）：南京某津房地产开发有限公司，住南京市**区**街道**巷**号**广场一区*幢**室，法定代表人：林*，职务：总经理，联系电话：025-5*******。
一、依法撤销（2023）苏 0*** 执异1**号执行裁定；
二、依法撤销（2023）苏0***执2**0号执行裁定；
三、依法排除对南京市**区**街道双*路7-*8号不动产的强制执行；
四、依法确认周某庆对案涉房产的优先受偿权不得对抗原告；
五、依法解除对南京市**区**街道双*路7-*8号不动产的查封；
六、本案诉讼费用由被告和第三人承担。
被告与第三人南京某津房地产开发有限公司（以下简称“某津公司”）民间借贷纠纷一案，贵院于2023年8月11日作出（2023）苏0***执2**0号执行裁定，裁定：“查封、拍卖南京市**区**街道双*路7-*0号、7-*7号、7-*8号不动产。”原告认为上述裁定违反了相关法律规定，侵害了原告的合法权益，遂向贵院提出执行异议。贵院于2023年11月14日作出（2023）苏 0*** 执异1**号执行裁定，裁定：“驳回杨令、杨江洋的异议请求。”原告认为自己对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，遂向贵院提起执行异议之诉，理由如下：
一、原告对案涉房屋享有物权期待权
2011年9月27日，原告与南京市**区土地储备中心（以下简称“储备中心”）签订了《南京市**区城市房屋拆迁补偿协议》，协议第七条约定储备中心应当支付原告被拆迁房屋的货币补偿金额人民币785000元。2012年2月20日，原告与南京市**区住房和城乡建设局（现南京市**区城乡建设局）、储备中心签订了《**厂B地块营业用房拆迁安置协议》，协议第一条约定：“乙方座落在某津南路32-**号门面房63.18M²房屋由南京**拆迁有限公司实施拆迁，已签定一次性货币补偿协议，共领取货币补偿补助78.5000万元(含已领营业损失16448元);”第二条约定：“依据方案，乙方选择营业用房安置在**街沿街底层(坐东朝西),并顺延至商城路沿街底层(坐南朝北),每间建筑面积约60M²左右……预定壹间，已预交款36万元……”2018年12月21日，原告付清安置房款尾款，取得第三人某津公司开发的双*路7-*8号不动产作为安置用房，并实际用于营业。故原告作为拆迁安置户，对拆迁安置房双*路7-*8号不动产享有物权期待权。后原告多次向南京**拆迁有限公司和第三人某津公司索要办证资料，希望办理过户登记，均被以各种理由拖延，迟迟不予办理。
二、原告对案涉房屋享有排除执行的权利
（一）原告有权对案涉房屋申请排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告在案涉房屋查封前已签订《**厂B地块营业用房拆迁安置协议》，并付清全部价款，于贵院查封前已合法占有案涉房屋，未能办理过户登记亦非原告自身原因，故原告有权提出异议，排除对案涉房屋的执行。
（二）原告基于拆迁安置而享有的物权期待权优先于抵押权。原告既签订了一次性货币补偿协议，也选择了营业用房拆迁安置。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第二条第12款规定：“人民法院在执行异议及执行异议之诉的审查中判断不同权利人对执行标的所享有的权利保护顺位时，应当依照《异议复议规定》第二十七条至第二十九条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条等规定，按照消费者物权期待权、建设工程价款优先受偿权、担保物权、一般物权期待权、普通债权依次优先的顺位，依法作出相应的裁判。”故此，原告作为拆迁安置户享有的物权期待权优先于商品房消费者物权期待权，更优先于被告的抵押权。
三、（2023）苏 0*** 执异 1**号执行裁定事实认定不清，法律适用错误
（2023）苏 0*** 执异 1**号执行裁定书载明：“案外人杨令、杨江洋对 7-*8 号不动产主张实体权利，实质是否认（2021）苏 0*** 民初 7**8 号民事调解书的法律效力，其应通过审判监督程序办理。”该裁定书判断有误，法律适用错误。
（一）原告提起执行异议并未请求纠正第7**8 号民事调解书。原告于2023年9月18日向贵院提起执行异议，申请事项载明：“一、依法中止对南京市**区**街道双*路7-*8号不动产的执行；二、依法撤销（2023）苏0***执2**0号执行裁定；三、依法解除对南京市**区**街道双*路7-*8号不动产的查封。”据此，原告申请解决的是排除对案涉房屋的强制执行问题，而非否定周某庆对案涉房产享有的抵押权，也未请求人民法院纠正第7**8 号民事调解书。
（二）（2023）苏 0*** 执异 1**号执行裁定法律适用错误。《民事诉讼法》第二百三十四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”据此，在案外人提起执行异议的案件中，案外人对裁定不服的，只有当其认为原判决、裁定错误需要纠正时，才应当通过审判监督程序办理。但在本案中，原告诉请解决的是基于房屋拆迁安置对案涉房产享有的权益与被告对案涉房产所享有的抵押权之间的权利顺位问题，原告未否认原民事调解书的法律效力，亦未请求纠正原民事调解书，这属于“与原判决、裁定无关”的情形，是执行异议和执行异议之诉案件审理的内容，无需通过审判监督程序办理。
与本案情形类似的最高人民法院第155号指导性案例载明：“本案中，建行怀化分行一审诉讼请求是排除对案涉房产的强制执行，确认华融湖南分公司对案涉房产的优先受偿权不得对抗建行怀化分行，起诉理由是其签订购房合同、支付购房款及占有案涉房产在办理抵押之前，进而主张排除对案涉房产的强制执行。建行怀化分行在本案中并未否定华融湖南分公司对案涉房产享有的抵押权，也未请求纠正第32号判决，实际上其诉请解决的是基于房屋买卖对案涉房产享有的权益与华融湖南分公司对案涉房产所享有的抵押权之间的权利顺位问题，这属于“与原判决、裁定无关”的情形，是执行异议之诉案件审理的内容，应予立案审理。”此外，在（2021）最高法民终534号一案中，上诉人董某容购房行为完成在前，案涉房屋抵押在后，最高院最终亦支持董某容的诉请，依法对案涉房屋中止执行，解除查封，保护了当事人的物权期待权。
综上，恳请贵院在查清本案事实的基础上，正确适用法律，支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益！
此致
南京市**区人民法院
具状人：杨令、杨江洋
二零二三年十一月二十六日
附：
一、《民事起诉状》副本2份；
二、《证据清单》及证据3份。
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