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接上文，代理人为杨氏父子提起[执行异议之诉]后，崔律师从以下两个方面出发撰写了代理词：一、原告基于拆迁安置而享有的物权期待权优先于被告的抵押权；二、即便不将案涉房屋作为拆迁安置房处理，原告对案涉房屋仍享有排除执行的权利。首先，原告作为拆迁安置房的安置对象，在拆迁安置协议有效的前提下应当充分保护被拆迁人的合法权益；其次，原告作为商品房的买受人，在案涉房屋查封前已签订拆迁安置协议，并付清全部价款，于人民法院查封前已合法占有案涉房屋，未能办理过户登记亦非原告自身原因，因此适用《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，原告对该房屋拥有排除执行的权利；最后，参考（2021）最高法民终534号案件，该案认定商业用房买受人购买并占有案涉房屋、履行了合同及法定义务，没有过错，依法应当确认并保护其对案涉房屋所享有的物权期待权。经过代理人的不断努力，人民法院最终认定杨氏父子物权期待权优先于抵押权，不得执行该不动产，并解除查封。本案终于告一段落，杨氏父子也如愿以偿。然而，本案并未就此终止，后情待续。以下为《民事代理词》全文（本文地址、姓名及名称均为化名）责任编辑：韩宁宁 裘宋冉
受原告杨令、杨江洋委托，经江苏九州祥和律师事务所指派，由我们担任其诉讼代理人参加诉讼。现就本案事实与法律，发表如下代理意见：一、原告基于拆迁安置而享有的物权期待权优先于被告的抵押权（一）案涉房屋系拆迁安置房，并非一般的商品房。从合同主体看，《南京市**区城市房屋拆迁补偿协议》《双*厂B地块营业用房拆迁安置协议》的相对主体是南京市**区土地储备中心及南京市**区住房和城乡建设局（现南京市**区城乡建设局），二者均系行政部门；从合同内容看，《拆迁安置协议》除了约定原告因被拆迁应得的货币补偿补助数额外，还约定了拟安置房屋的具体位置、用途、朝向、面积、预付款及单价等特定要素，同时明确“交付时具体办证号以行政部门批复的地名及编号为准，面积按登记发证建筑面积计算，并结清差价。”可见，相关行政部门系原房屋的拆迁人，原告系被拆迁人，行政部门采取的是货币补偿与产权调换相结合的补偿方式，即原告的私有房产被拆迁之后，换取的是诉争门面房一间及部分补偿款（785000元-360000元-196358元=228642元）。在案证据亦显示，拆迁安置房定金36万元，被直接扣取转入南京市**区财政非税收入资金专户，尾款196358元则直接打入**区拆迁指挥部拆迁资金兑付专户。另，《双*场B地块门面房拆迁安置营业房交付结算单》亦载明了涉案房屋的价格、安置面积、门牌号、安置单价、总价等特定要素，下方加盖的印章分别为南京某拆迁有限公司、南京市**区土地储备中心、南京市**区城市房屋拆迁安置工作指挥部办公室，所代表的均为行政部门。此外，涉案房屋的安置单价为8642元，而市场单价为16896元，安置价格仅为市场价的50%左右。故案涉房屋的安置系行政机关行使行政权力的结果，并非一般的商品房买卖，原告系被拆迁人及安置对象，而非商品房买受人。（二）原告请求优先取得拆迁安置房屋的，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该条文虽未明确规定补偿安置房屋优先取得权与第三人的抵押权之间的竞合及顺位，但其立法本意是限制拆迁人处分安置房屋，在拆迁安置协议有效的前提下充分保护被拆迁人的合法权益。无论是拆迁人将置换安置房屋另行出卖与第三人，还是在该置换安置房屋上设定抵押担保，就其行为性质而言，均是对该房屋的处分，两者在法律性质上相同。被拆迁人所享有的特殊的物权期待权是“所有权保护”的一种延伸，优先于抵押权。【参考附件一】二、即便不将案涉房屋作为拆迁安置房处理，原告对案涉房屋仍享有排除执行的权利《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告认为，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条至第一百二十七条的内容，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条保护的房屋仅限于居住用商品房，不包括商业用房。此判断错误。《会议纪要》第一百二十五条、第一百二十六条针对的是居住用商品房，即《执行异议和复议规定》第二十九条规定的对象；而第一百二十七条针对的是非居住性商业用房，即《执行异议和复议规定》第二十八条规定的对象，两种情形均在保护范围之内。其所“引用”的“基于生存权至上所作的特殊规定，应当严格把握，不宜扩大适用。对于房屋的性质应当限定在居住用，商业用房不在保护之列”等文字，经检索，并非《全国法院民商事审判工作会议纪要》之内容。买受人为非商品房消费者，即买卖的对象既可以是住宅，也可以是商业用房等。案涉房屋为商业用房，完全可以适用《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，原告在案涉房屋查封前已签订拆迁安置协议，并付清全部价款，于贵院查封前已合法占有案涉房屋，未能办理过户登记亦非原告自身原因（对于政府主导之下的拆迁安置，相关行政部门有责任为各拆迁安置对象办理房产登记，并不苛求原告等安置对象自行办理相关登记手续）；第三人某津公司不仅未按照行政机关的统一安排为原告办理产权登记，反而将案涉房屋抵押给被告，存在明显过错；被告未尽到应有的审慎注意义务，未按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查，亦存在过错。故本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，原告有权提出异议，排除对案涉房屋的执行。在（2021）最高法民终534号一案中（证据十五），上诉人董玉容所购买的房屋亦属于商业用房，但最高法最终仍然支持董玉容的诉请。最高法认为，董玉容符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有的实体权利应当依法予以保护。英泰公司在取得案涉房屋交易对价后又抵押给他人的行为，是违约行为，华融湖南分公司亦未尽到应有的审慎注意义务，未按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查。上诉人董玉容在购房、付款、交付等一系列过程中均无任何过错，不应因合同相对人与第三人对其合法取得财产设立抵押的共同过错，而承担财产遭受侵害的责任和后果。英泰公司和华融湖南分公司未经案涉房屋在先权利人的同意，在后设立抵押，破坏了市场交易秩序，侵犯了他人财产权利，有违民事主体从事民事活动应当秉持诚实、恪守承诺的原则。最高法在该案中亦指出，实践中时常发生开发商或销售商利用信息不对称、卖方市场的优势地位，滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序，这种扰乱社会经济秩序的情形应当依法予以遏制；同时，应当通过个案司法使购房者的合法权益得到公平合理的救济。该案中，董玉容购买并占有案涉房屋、履行了合同及法定义务，没有过错，依法应当确认并保护其对案涉房屋所享有的物权期待权。
综上所述，原告无论作为拆迁安置对象，还是作为商品房购买人，其享有的物权期待权均优先于被告的抵押权，有权对案涉房屋申请排除执行。恳请贵院在查清本案事实的基础上，正确适用法律，支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益！
以下为执行异议之诉一审判决书部分主文：
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