按语：杨氏父子原有门面房一间，因所在地块实施拆迁，在接受货币补偿的同时，选择实物安置，取得面积相当的门面房一间。然而，在不动产权证办理之前，开发商某津公司却私自将案涉房屋抵押给债权人周某庆。因某津公司逾期还款，周某庆起诉到法院，人民法院出具民事调解书，认定抵押权有效，如某津公司不能还款，周某庆有权对案涉房屋行使抵押权。后某津公司未能如期还款，周某庆申请执行，人民法院裁定查封、拍卖案涉房屋，并以拍卖所得款项优先偿还某津公司对周某庆的债务本金、利息及律师费用。
眼看自己的房产将被拍卖，杨氏父子焦虑万分，委托本律师团队帮其维权。代理人认为：杨氏父子对案涉房屋享有排除执行的权利，依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，前者系房屋买受人的排除执行权，后者是拆迁安置人的物权期待权。以下是《执行异议申请书》全文。本案后续进展，请持续关注《实战辩词》公众号文章（文中人物均为化名）。![]()
执行异议申请书
申请人一（案外人）：杨令，男，汉族，1956年7月6日生，身份证号：3201*********059 ，住江苏省南京市栖霞区**路**号17-**4，联系电话：139*******。申请人二（案外人）：杨江洋，男，汉族，1982年4月12日生，身份证号：3201*********073，住江苏省南京市栖霞区**路**号17-**4，联系电话：139*******。被申请人（抵押权人、申请执行人）：周某庆，男，汉族，1970年2月14日生，住南京市**区**镇**村***庄*号。委托代理人:崔保华,江苏九州祥和律师事务所律师，住南京市太平南路305号，电话13809024288。第三人（被执行人）：南京某津房地产开发有限公司，住南京市**区**街道**巷**号**广场一区*幢**室，法定代表人：林*，职务总经理，联系电话：025-5*******。第三人：南京市**区土地储备中心，住南京市**区**南路1号，负责人：邢**，联系电话：025-5*******。第三人：南京市**区城乡建设局，住南京市**区峨嵋路302号，负责人：侯*，联系电话：025-5*******。一、依法中止对南京市**区雄*街道双*路7-*8号不动产的执行；二、依法撤销（2023）苏0***执2**0号执行裁定；三、依法解除对南京市**区雄*街道双*路7-*8号不动产的查封。被申请人与第三人南京某津房地产开发有限公司（以下简称“某津公司”）民间借贷纠纷一案，贵院于2023年8月11日作出（2023）苏0***执2**0号执行裁定，裁定：“查封、拍卖南京市**区雄*街道双*路7-*0号、7-*7号、7-*8号不动产。”申请人认为，上述裁定违反了相关法律规定，侵害了申请人的合法权益。理由如下：2011年9月27日，申请人与第三人南京市**区土地储备中心（以下简称“储备中心”）签订了《南京市**区城市房屋拆迁补偿协议》，协议第七条约定储备中心应当支付申请人被拆迁房屋的货币补偿金额人民币785000元。2012年2月20日，申请人与第三人南京市**区住房和城乡建设局（现南京市**区城乡建设局）、储备中心签订了《双*厂B地块营业用房拆迁安置协议》，协议第一条约定：“乙方座落在某津南路32-11号门面房63.18M²房屋由南京雄*拆迁有限公司实施拆迁，已签订一次性货币补偿协议，共领取货币补偿补助78.5000万元(含已领营业损失16448元);”第二条约定：“依据方案，乙方选择营业用房安置在朝天街沿街底层(坐东朝西),并顺延至商城路沿街底层(坐南朝北),每间建筑面积约60M²左右……预定壹间，已预交款36万元……”2018年12月21日，申请人付清安置结算房款尾款，选择第三人某津公司开发的双*路7-*8号不动产作为安置用房，并实际用于营业。故申请人作为拆迁安置户，对拆迁安置房双*路7-*8号不动产享有物权期待权。后申请人多次向南京雄*拆迁有限公司和第三人某津公司索要办证资料，希望办理过户登记，但均被以各种理由拖延，迟迟不予办理。（一）申请人有权对案涉房屋申请排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，申请人在案涉房屋查封前已签订《双*厂B地块营业用房拆迁安置协议》，并付清全部价款，于贵院查封前已合法占有案涉房屋，未能办理过户登记亦非申请人自身原因，故申请人有权提出异议，排除对案涉房屋的执行。（二）申请人基于拆迁安置而享有的物权期待权优先于抵押权。申请人既签订了一次性货币补偿协议，也选择了营业用房拆迁安置。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第二条第12款规定：“人民法院在执行异议及执行异议之诉的审查中判断不同权利人对执行标的所享有的权利保护顺位时，应当依照《异议复议规定》第二十七条至第二十九条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条等规定，按照消费者物权期待权、建设工程价款优先受偿权、担保物权、一般物权期待权、普通债权依次优先的顺位，依法作出相应的裁判。”故此，申请人作为拆迁安置户享有的物权期待权优先于商品房消费者物权期待权，更优先于被申请人的抵押权。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条之规定，特向贵院提起执行异议，望贵院审查执行异议，依法中止对南京市**区雄*街道双*路7-*8号不动产的执行，撤销（2023）苏0***执2**0号执行裁定，并解除对双*路7-*8号不动产的查封。特此申请！2.南京市**区人民法院（2023）苏0***执2**0号执行裁定书复印件5份；![]()
