牛奶厂，卖不动了。
最近，天河网红二手板块牛奶厂，一片沉寂。
近3个月，牛奶厂四大金刚在贝壳体系上一共只卖了1套。
唯一的幸运儿龙湖首开天宸原著出了一套130平4房，总价690万，单价5.2万/平。
一套房！这是整个牛奶厂最近90天在贝壳的全部成交。
别忘了，中间还有限购全面放开的新政刺激，在整个一二手市场都在跟着新政出货的时候，牛奶厂的数据却没跟上市场。
我们走访了附近的中介门店，现场门可罗雀，还有两家做不下去，被迫搬迁的门店。
“虽然有人看房，但买不下手。”中介说道“很多都是嫌贵，环境大家都还是挺喜欢的。”
目前，牛奶厂挂牌价虽然在5-7万/平，但真实成交价就是5-6万/平，高了就难卖出去。
上个月，华润天合本来还卖了一套140平的南向三房，单价下探到4.9万/平，是有史以来最便宜的一套二手牛奶厂四房。
这套突破牛奶厂价格底限的房子，最终却协议撤回了，并没有真实成交。
不过，牛奶厂线下挂牌已经有4.9万/平的房子了，90平3房440万，但市场不买单。
与之形成对比的是，同板块的新房越秀观樾、保利天汇跑量，都还算卖得不错。
自国庆以来，保利天汇成交量100+，成交额约16亿；定位更高的越秀观樾卖了接近15亿。
中介也说：“周边新盘卖挺好。有不少客户来看过之后，还是推荐了旁边的新房。”
从市场宠儿到弃儿，比价格下跌更慌的是量价齐跌，牛奶厂找不到新买家了。
即便是多年老对手广钢，在价格全面回调稳定后，二手还是嘎嘎卖，有新业主愿意买单。
现在牛奶厂的问题是，谁来接？
1、牛奶厂十年，“意见接受，么都照旧”
开盘至今，牛奶厂的优劣势，没有改变过。
优势：优秀的环境、不错的学校和居住氛围、还有不好量化的“圈层感”。
劣势：交通拉胯、商业够用。
交通硬伤时至今日，依然没有改善，用一句老话说是“意见接受，么都照旧。”
片区规划这么多年了，业主实际吐槽这么多年了，却还是一样。
地铁，都知道牛奶厂没有，不单独提了。如果19号线在四期名单内，会有一个价值兜底，但实际建出来运营，没有个七八年时间是建不出来的。
周边业主最依赖的自驾，奥体+牛奶厂+世界大观板块，那么大居住社区全靠一条悦景路支撑。
从奥体路拐进去的那段，只有双向车道，还有电鸡、泥头车、大货车一起驰骋，难度拉满。
即便是来到牛奶厂这边的双向四车道，路边停个工作车，秒变单车道。
现在，悦景路终于要整改拓宽，总算是有动作了，预计完工时间明年7月份。
道路的整改，对牛奶厂来说，一定是个长期好消息，等到明年完工后，就会好起来了。
但是，对现在的牛奶厂来说并不一定是。
二手房，主要买的是什么？是确定性，是不用等待，稳稳的社区。
而且，牛奶厂主打环境、居住舒适度，但由于道路整改导致社区城市界面下降了一个层次，货车在飞、工人在追。
还有小区侧门，因为道路拓宽被围蔽起来了。
现在的二手买家，看到围蔽起来的工地、飞驰的货车，这与选择二手本身的定位是违背的。
既然都要等待时间发展，那为啥不等新房，一起兑现。
当然，悦景路整改完之后，一定是重大利好，对业主本身出行影响也不会太大，但就是对现阶段的二手买家，会有劝退。
2、新楼盘、新地块，牛奶厂的对手越来越多
当年的牛奶厂能够脱颖而出，主要是三点。
教育+低密宜居+区域同质竞品少。
牛奶厂的学铁商，只有学能拿高分，灵秀小学+奥体东小学+执信天河校区+清华附中湾区学校的基本盘是在的。
不过，随着天河新盘名校越做越多，以及执信天河的摇号确定性没那么强后。
教育这张牌，不好打了。
其次，天河主打改善、低密宜居的新项目、新地块越来越多，配套和区位甚至比牛奶厂更好，没有独家优势了。
楼市退潮期，二手房买家对于环境、圈层、附加价值的支付意愿有所减弱。
天河新房越来越多，综合能力强的不乏少数。
靠近地铁、更刚改的保利天汇，109平4房特价550万，单价5万左右，市场认可度很高。
同样是小四房，牛奶厂起步面积要去到125平左右，市价5.2万来算，要650万。
相比保利天汇，这100万差价，买到了更好的环境？更好的学校？更好的圈层？
从现在的结果看，买家是不愿意为差价买单去选二手的。
楼龄渐长的牛奶厂二手，和板块新房一个价，真不好卷得过。
还有环境更好、定位更高的越秀观樾，主打140-252平方米临湖大平层，价格约为7-9万/平。
至于买家抱团的护盘行动，大家见仁见智，市场会有答案。
其实，牛奶厂业主，对板块的自住评价和价值都很认可，也间接导致要价高。
入住率很高，学校在旁边，下楼能买菜，习惯出门开车就很方便了。
但是，要以同样的溢价，卖给现在的市场，就难了。
3、二次发育的牛奶厂，在调整新预期
现在的牛奶厂有点高不成、低不就，刚需够不着，改善没选上。
更大的原因是，牛奶厂在二次发育，世界大观整体发展完，板块未来还是有画面的。
一方面，路网的升级，包括已经在进行的悦景路拓宽计划，明年大概率就能完工。
而从远期看的19号线，很有可能出现在地铁出现在四期计划中，这个时间表就更久了。
另一方面，是世界大观规划落地，会带来更好的景观、环境、配套。
约1万平商业体临太阳湖而建，要对标新加坡圣淘沙滨湖商业体，此前透露招商品牌都很特别，像进口超市CORNER'SDELI。
还有后续带来的像运动中心、滨湖步道等等，世界大观配套的全面升级，牛奶厂也是能享受到的。
此外，牛奶厂本身是天河低密度改善社区，圈层是有的，现在更多的是买家和卖家之间的博弈。
板块的新预期，还在兑现中，而市场并不愿为此买单，市场认知是有错位的。
但只要价格到位，还是能够吸引到客群。
牛奶厂5万+大门，能守住吗？
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