现在的老黄埔很热。
未来方洲打响国庆后首个开盘第一枪，282万起，在文冲确实有杀伤力，开盘火爆。
而五号线双沙的海丝城，79㎡三房两卫总价23X万起，更是宣战老黄埔。
接下来，华润新溪旧改，也就是黄埔润府，准备要进场开杀了，首推86、95、115三个户型。
华润置地+大沙东+双地铁+小学配套+新规户型，以及9万方的商业配套组合，黄埔润府还是受到买家关注的。
我们去了一趟现场。
1、老黄埔中成熟的居住板块
一直以来，大家对新溪都报了相当大的期待。
新溪所处区位是老黄埔旧改里，除了珠江村旧改外较好的。
相对旁边的文冲东、双沙旧改，新溪更靠近天河核心区。
当然，大家同属一个板块，通勤上不会差太远，就差一两个地铁站。
但走下来的实际感受却截然不同，“它不太村，真不太一样。”
大沙东，已经很成熟了。
大沙东组团有黄埔海关、法院、中誉广场、惠润广场等市政商业配套，还有城市之光F区、黄埔花园、君和名城几个二手小区。
大沙东的城市界面和居住氛围，是现阶段老黄埔里数一数二的，相当现代化。
在地段上，本地客户，包括周边二手置换的客群，还是认的。
在新溪旧改完成后，大沙东就是完全体了。
2、地铁，五号线+七号线的含金量
大沙东去珠江新城约27分钟。5号线地铁，虽然堵，也很挤，但肯定是广州含金量最高的地铁之一，去珠江新城、金融城、杨箕都很方便。
3、配建小学+幼儿园，初中摇号。
新溪体量比较小，教育资源可以期待的不多。
相较于旁边城市之光的华师附小+黄广附，以及未来方洲的九年制学校，新溪有差距。
华润配建36班小学和幼儿园，还没确定品牌，但按照老黄埔遍地名校的资源来说，可以期待下。
现阶段，是读下沙小学。
下沙小学的初中摇号派位属于1组，有机会摇到黄广附东校区、八十六中学、一二三中学、港湾中学、石化中学、丰乐初级中学。
八十六中和黄广附都是还算不错的学校。
4、即使万象不来，新溪商业也够用。
在新溪旧改方案里，首开组团南边规划了酒店+商业+商办写字楼，自带轻奢商业体和漫游式商业街区。
现阶段的大沙东市场也相当成熟，不用担心没地方吃饭和买菜。
周边底商，以及对面的惠润广场，散个步、买个菜、吃个饭，绰绰有余了。
除非是搞大shopping，要去宜家、太古汇逛逛，不然平时逛街和遛娃，以新溪旧改9万方的商业，以及大沙东现有商圈，满足日常需求没问题。
至于老黄埔第一个大型购物中心，新溪万象的规划，这里很可能成为黄埔的商业中心，但随着双岗TOD商业的落地，新溪万象画上了一个问号。
万象商业属于新溪旧城改造部分，销售表示：“都还没确定。”
如果能引入万象商业，预期会更高。
5、首开丰乐市场组团，面积段86、95、115。
黄埔润府首开86、95、115的户型，户户朝南，新规20%阳台赠送的户型。
北栋高47F，3梯5户；南栋高31F，2梯5户。
86平，三房两卫，四开间起居开间全南向，传统竖厅LDKB布局，动静分区。
比较可惜没做到超长景观阳台。
95平，做到了3+1房，客厅合并了一个书房，但整体是大三房设计，大客厅+阳台，主卧的270°L型景观。
115平，横厅4房，长景观阳台，还做了入户玄关，算是老黄埔小四房里的第一梯队水平了。
整体来看，黄埔润府的小户型取向，是更加舒适型，并没有追求极致的上车刚需，这也与项目定位和城市界面匹配。
现阶段，100米高度俯视周边，二手小区保养的挺好，视野环境不错，也能望到江，只能说这面江聊胜于无吧。
相对于周边竞品，新溪的区位和城市界面将会是大杀招，属于人无我有的优势。
刚刚开盘未来方洲的卖点是，更稳定的九年制学校，很可能是名校。
更靠近潜在双沙万象商业。
还有着整个老黄埔头部的产品设计，79平做到了超长阳台+方形会客厅+三房两卫+入户收纳+主卧L型采光。
未来方洲开盘卖的不错，压力也给到了新溪。
至于双沙的中建海丝城，首开组团价格更低，可以用以前买增城的价格买老黄埔，但和新溪的定位和客群会有一定错位。
从买房角度说，当然是好事，可以用更有性价比的价格，买到更好的产品。
老黄埔的买房逻辑，一个是地铁，尤其是5号线和13号线的通勤，一个是学位。
有这两个兜底，基本面都不会太差。
而黄埔润府，想要杀出来，除了央企品质感，一个是学位，一个就是价格了。
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