地价1.4万/平,番禺洛浦时隔二十年再挂地

楼市   2024-11-04 10:43   广东  

好酒好菜,都端上来了。

继信达拿下的禺山大道南地块后,刚刚,番禺又新挂出了一宗靓地——

洛浦街新光快速东侧地块。


地块用地面积4.5公顷,计容建筑面积84097.1平,起始总价122547万元,折合楼面价14572元/平。


计划在12月5日,正式进行线上竞价。

在前段时间的秋季推介会,这块地已经浅浅露了一次脸,线上线下的讨论都非常多。



原因嘛,主要有几点:

最关键的,是区位,很能打。

块地处广州城市新中轴线南延段上,站位足够核心,汇聚城市核心资源。

要知道,上一次新中轴有新地块释出,还是去年遭到房企疯抢的,总价近128亿的涌果树公园北侧地块(现中海大境),和新光快速东侧地块。

两者位于同一经度,直线距离约5.5公里,从地块旁的厦滘站,到海珠湖旁的大塘站,只有两站地铁,价值有对标。

除此之外,还有两个核心优势:


一是,地块所在的洛溪岛,在此之前,宅地断供近20年,新盘不多,更没有新规后的产品,有一定稀缺性;

二是,地块既能两面望江,又可以看小蛮腰、东西塔、万博CBD等地标,坐拥双重景观。


具体的,我们往下聊。

洛溪岛“岛中”,交通便利

如果以新光、华快为分割线,把整个洛溪岛划分为西、中、东三部分,那么新光快速东侧地块所在,就是交通最为便利的岛中

自驾,可以走番禺大桥-华快,也可以直接走新光,一路向北,不太堵车的情况下,大约20分钟就能到珠江新城。

|来源:高德地图,仅供参考

如果是地铁,附近有18号线沙溪站,步行大概700米,3站到冼村,西侧还有3号线厦滘站,4站广州塔,不过距离稍远,需要接驳。

|沙溪地铁站,拆神摄

等到明年广佛东环城际开通,以及规划的洛溪岛至大学城隧道落成后,通达度还会更高。

两面望江,抬眼就是CBD

更重要的是,得益于洛溪岛的地形地势,地块手握江景+CBD两张景观王牌——

不仅两面望江,还能远眺小蛮腰、东西塔等地标。


江景方面:

地块南临三支香水道,往北则是珠江后航道,虽然不是一线,但基本没有高楼遮挡,两面视野都很开阔

并且,从规划条件来看,并未提出建筑控高要求,开发起来会更灵活,江景确定性强。

|地块规划条件

CBD景观,也是没得说的。

从地块旁的番禺“白宫”(丽江明珠酒店),到新光大桥,到小蛮腰,到珠江新城东西塔,再到天河北中信等等,新老地标共同构筑了高低错落,上下起伏的城市天际线。

直接看图,感受一下:

短期配套能级不高,但增量明显

地块周边,虽然有学校有商业有医院,但只是相对完善,满足日常所需可以,但谈不上多好。

|地块周边,拆神摄

现状周边城市面貌也相对比较老旧,以批发市场为主,这是客观的事实。

|地块周边,拆神摄

不过,这两点有很强的改善预期。

一是旁边占地面积约2.6万平的“白宫”,目前已近动工开始改造。


|施工现场,拆神摄


新头衔是“容屿·ISLEMo”,将建设成一座10万方的非标商业体,涵盖生活方式、人文艺术、餐饮与娱乐体验等多元业态,弥补洛溪无大型商业的不足。


|规划效果图,图源网络

二是附近的沙溪旧改,也在今年7月迎来了星河湾入局。

项目体量高达365万方,规划有“ 医养教文体产”的全方位配套 ,板块有增量。

|规划效果图,图源网络

板块调性高端,适合做刚改产品

整个洛溪岛,虽说已经多年没有新宅地入市,但本身其实不缺供应。

不过,几乎是清一色的改善豪宅,扎根多年了的那种。

岛中有绿茵岛水岸别墅,岛尖呢,东有星河湾半岛,西有霍家的南天名苑,都是老牌豪宅代表,圈层氛围都不一般,价格自然也不亲民。

其中最典型的代表,是星河湾半岛。

今年7月,项目5期,即星河湾半岛五号,有一套1260平的复式,卖出了2亿+的“天价”,成为今年全国首套网签价突破两亿的豪宅。

板块调性,无疑是再次被拔高了。



|地块周边实拍,拆神摄

但有一个问题,也更突出了:

对普通买家来说,并不友好,门槛太高了。

想买新房,只能把目光投向岛外,比如大石,番禺广场等。

准备出来的汾水码头地块,一线望江,住宅体量不大,实际地价会更高,大概率做的也是改善产品,比如墅类产品,而非普通住宅。

毕竟,旁边就是星河湾豪宅。


新光快速东侧地块的出现,关键作用,我觉得有几点:

1)打破板块单一的产品供应体系;

2)把珠江后航道江景总价门槛打下来;

3)带来岛内首个的新规后产品。


当然,这里还有一个预设的前提:地块定位为刚改。

为啥?

这块地,做不了纯粹的改善。

城市界面摆在这里,虽然有旧改的预期,但需要兑现时间,江景也不是一线,高净值人群接受度不高。

|地块周边实拍,拆神摄


如果是做刚需,又浪费了地段、景观,以及2.5的容积率,总价段也会和对岸的滨江和著打架,不卷不行。

刚改,会是一个相对合适的定位,在板块也有稀缺性,面积段方面,可以做105以上。

客群清晰,溢价空间可观


项目未来的客群,也是比较明确的。

除了天河、海珠的外溢,主要还是本地置换,比如周边楼龄超过20年的二手业主,可能不愿意搬离原有的生活圈,或者想享受新一代的产品,会考虑;

另外就是周边商圈小老板了,如酒店用品批发,茶叶城等,图的就是一个生活氛围,通勤方便和自住舒服。

|地块周边实拍,拆神摄

操盘思路,类似龙湖御湖境。

在良性的市场竞争中,说服了一部分客户转向把143,190的产品当作资产购买,而非传统意义上的改善。

豪宅板块买刚改,半价,甚至是3-4折,相信还是会有不少买家愿意考虑的。

|地块周边实拍,拆神摄


至于地块价格,1.4万/平+,番禺显然是给足了诚意。

要知道,对岸去年都拍到摇号的龙湖迎宾路地块(御湖境),保利新光西(滨江和著),地价都窜到了2字头。

地块体量,大约8.4万方,比迎宾路略小,资金占用也就12亿+,风险也是可控的。

需要说明的是,地价低了,不代表地块素质不如前两宗。

江景面更开阔,更靠近市中心,有地铁,自身又配建幼儿园,小学有可能是珊瑚湾畔(具体招生政策及范围,以教育局官宣为准)周边也有旧改的预期,完全不逊色。


只是,当下的市场行情,需要对市场,对房企,释放更多诚意。


去年摇号没摇中的房企们,可能已经蓄势待发了。

|规划效果图


说起来,9.29,广州限购全面放开之后,很多人都觉得失去了一大优势,会被中心区抢客。


但从近一个月的成绩单来看,楼市不仅没熄火,反而还更旺了——


成交套数,位居榜首,一共卖了1474套,环比上涨15.4%(数据来源:中原数据发展研究部,2024.9.26-10.25)



这些都是买家真金白银用脚投票出来的,彰显的是市场对番禺的认可,以及后市表现的乐观预期。


原因么,和番禺自身在产业、教育、交通等方面的优势密不可分,能匹配买家真实的购房+投资需求,有很强的市场虹吸效应,当然价格也是关键影响因素,不少项目以高性价比,维持住了活跃度。


像新光东这种在区位、交通、景观以及地价上都有突出优势的靓地,安全性还是很高的。


从现场情况来看,地块也早已经拆平围蔽,对于开发商来说,这也是一张安全牌,拿地就能开工。


龙争虎斗的番禺市场,又要迎来一个搅局者了。


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拆神
聊旧改和楼市
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