黄埔“超新规”地块，虽迟但到。
今天，广深沿江高速以南、开发大道以东HPG-NG-06地块，正式上架。
扫了眼规划条件，发现户型新规也突破了：
鼓励“大阳台”设计，阳台占比，理论上可以做到30%。
和天河面粉厂地块持平。
之所以说“理论上”，是因为这个地块的规定，很灵性。
不是必选，可以不选多选少选，把选择权，抛给了开发商。
·可以做牛立面，做大户型，做好公区，做大配套规模，来换取阳台占比30%的“顶格”待遇；
·可以不突破，沿用旧规，阳台占比20%；
·也可以折中，反正每满足一项，阳台占比就能提升2%。
所以，这个地块：
实用率超100%，毫无悬念，中央公馆和未来方洲，高于市面上绝大多数产品。
用尽用满了，就是黄埔实用率最高的楼盘，直奔130%，全市目前也就面粉厂和南沙明珠湾地块有这个待遇。
在其他项目还眼巴巴找对标，努力卷产品的时候，新一代产品，又蹿出来了。
本就内卷的老黄埔，又要迎来一场血雨腥风了。
将军山“首发”地块，班味略浓
实际上，这次登场的HPG-NG-06地块，还有一个广为人知的标签：
将军山地块。
更确切来说，是将军山“首发”地块。
从今年6月审议通过的控规来看，整个将军山地块，是不折不扣的“巨无霸”：
总面积约277公顷，用地性质丰富，有宅地有商地有工业用地，还有配套的学校、医院和公园绿地等。
其中住宅占地23.9公顷，总建筑面积约84万平方米。
这次出让的“首发”地块，规划有住宅、学校及工业，住宅体量约12.6万方，容积率2.81，学校为24班小学，另有3万方工业。
虽然相比其他大多数地块，这块地并不“纯粹”，有大量的工业地在，买家多多少会有些抗性。
广州当然也很清楚这一点，所以在出让条件中，也明确了工业地块建成后不引入排放大气污染物的项目，尽量减少对居民生活产生直接影响。
但这也是由地块出身决定的。
将军山项目，前身为将军山采石场，分为裕东、润埔以及鑫璟地块三部分，因土地利用效率低下，在2019年左右走上了收储之路。
｜将军山产业园资料图，来源@广州开发区投资集团
公开资料显示：
2020年5月，夏园联社名下的裕东公司国有土地使用权正式被收回。
2021年，鑫璟、润埔地块也分别加快了收储的步伐。
2022年，将军山地块规划，开始大刀阔斧进行调整，涉及用地性质、交通以及公服设施等。
到了今年，规划才稳定下来，获得黄埔区政府批复通过。
其定位，为“产城融合新样板”。
“产”的核心，是粤港澳大湾区数创园，由科学城集团和中交城投操刀。
项目今年5月已动工，占地约近4万平方米，计划总投资超8亿元，预计引进企业50家以上，涉及通讯技术、大数据、物联网平台、智能装备等多个领域。
｜效果图来源：广州黄埔发布
“城”的关键，就是住宅和相应的配套了，包括学校、公园、医院等，以及交通的提升。
从规划来看，整个将军山项目，将新增幼儿园36班，小学42班，初中21班，将建设带状公园绿地，打造全域公园城市体系，另有党群服务中心、图书馆分馆、物流配送站等便民设施。
｜效果图来源：广州黄埔发布
交通方面，除了现有的黄埔东路，以及13号线夏园站，还会进一步提升：
将通过次干路，隧道的打通和建设，实现丹水坑与沙步村等组团的南北贯通、南岗片区与庙头片区的东西互联，不会像现状一样割裂。
远期计划通过沿江高速改造立交，实现开发大道与广深沿江高速的快速连接，居民出城和产业往来更便利。
这样的巨无霸社区，还是蛮适合在内部以及周边工作和生活的人群，上班居住子女医疗教育一站式搞定。
外溢也会有一部分，包括5号线13号线沿线。
关键还是看价格。
名义地价6774元/平，定价有优势
地块起拍价约8.5亿元，体量超12.6万方，折合楼面价只有6774元/平，还是考虑了工业用地的建设成本在内。
算上学校，图书馆等配建，可售也不到1万/平，地价很友好，毕竟也是脱胎于旧改，有一定优势，未来在定价上也更有空间。
但需要注意的是，如果要把实用率用尽，产品方面，要满足规划条件的严格限制，中大户型为主。
100平及以上产品，要占80%，其中140平及以上的不低于40%。
小户型，如果以70平计，大概是360套。
要求，还是蛮高的。
面积段上去，也会拉高总价，在相对刚需的地段做大量改善型产品，需要一定勇气。
主做小面积，安全性会更高，如果将来能配个好学校，吸引力还是很强的。
所以这一点开发商用不用，还有待考究。
猜测售价，会参照地块对面的跑货跑得很快的黄埔新城，2字头。
其竞品，主要是夏园-南岗一带，增城，再加个科学城南，和庙头-双沙分属不同的梯队，更到不了文冲大沙地。
卷是肯定要卷的，会倒逼新房提升质价比，不想打价格战，要么就发力产品，要么就主抓配套...
但会不会造成很大冲击，我觉得未必。
一方面，在买房决策中，产品实用率当然是一个重要影响因素，但不是决定性因素，20%-30%是很诱人，但论实际居住体验，上一代产品也不差，地段，配套等要排在前面。
另一方面，这是一块优缺点都很明显的地块：
优势在于：
最新一代的产品，实用率100%以上，最高130%
定价可能较低
容积率较低
缺点在于：
工业地太多
配套都要等要熬
但黄埔新城不同，虽然是上一代的产品，容积率也比较高，但省在确定性很强，包括学校和商业，都是所见既所得的，安全性更高。
230多万，就能买南向三房，还有九年制广铁一中铁铮学校，还是很能打的。
最后，附上接下来的拍地日历。
好了，对这块地，如果你有其他看法，欢迎评论区留言。
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