年底的新盘，还有一波！
自从保利雅郡入市以来，不少朋友都对今年卖的地，充满了期待。
有广钢粉丝，长期关注一号地，每周都会问挂了没有，“等一号地，就买。”
可惜的是，一号地消失在第四期名单里了...→广州趁热打铁，冲一波
还有的朋友，想在海珠西买房的，等越秀的广纸；
想买江景地铁盘的，看海珠客运站和三滘立交；
白云天河附近上班的，在问怡新路什么时候开...
很明显的感受是，保利雅郡卖爆后，市场对于这几个月卖的地，有一种特殊期待，认为地价比较友好，给了开发商去做性价比的空间。
觉得能在板块杀一杀价格的同时，搞出更好的户型和产品...
我们做了统计，聊聊几个地块的最新情况，值不值得等。
1、最热门的天河王炸保利面粉厂地块
这块地的节奏，会比大家想得要快。保利的计划是，冲击年底入市。
大家讨论最多的是，面粉厂会做什么户型，以及30%的阳台赠送能做出什么产品？
当然，项目的主体户型段肯定是200-300+的城市大平层，部分户型会下探到150平。
相对于珠城顶流江景二手，面粉厂的必杀技是30%的阳台面积赠送。
不过，面粉厂没配学校，是一个不小的遗憾。
虽然，客群可能更多读优质私立，但没有明确教育资源还是会影响整个项目的价值。
接下来，即将出让的绢麻厂配了一块中小学用地，算是弥补了这个缺憾。
在教育缺口补上后，面粉厂一线南向江景，搭配上新规产品和更具竞争力的价格，足以在豪宅市场杀出一片天。
预算够，实力充足的豪宅客，等等面粉厂的产品和定价，以及后续它给整个珠金琶顶端市场带来的影响。
2、问最多的怡新路地块。
丨图源于网络
越秀怡新路的户型初步定了，推售88-105平的四空间。
此前，我们和大家聊过，这里可能会有70+的户型，但现在看来是被干掉了。
这个户型段意味着项目定位会偏改善。
越秀也把这个25%阳台赠送用到极致了，如大家猜测的一样，即便是88平，做到了四空间，很可能是3+1房。
怡新路项目旁是高速地铁18号线京溪路站，直达东站、珠江新城、琶洲。
18号线北延段也就是广花城际，目前土建工程累计完成30%，争取2026年开通，如果一切顺利，基本上会和收楼入住时间同步。
怡新路项目，也是下半年卖出新地块里，唯一配建新学校的。
尚不确定具体管理品牌，据说有开发商建议引入培英集团，不排除在面积荷载足够的情况下，会配初中。
商业上，怡新路距离信达金茂广场大约1.3公里，开车或是走过去都OK。
周边城市环境不错，并不是旧村、旧厂房，而是成熟的二手小区，下楼遛弯还是舒服的。
总结一下，怡新路项目体量小、有学校、近地铁+商场。
想买中心区，对交通和配套有一定要求，又想要好点城市界面的朋友，建议真等等怡新路。
尤其是，88平做到4空间，对比同板块的4房产品是真有总价优势，相当能打。
相较于旁边天河地界的越秀天河和樾府、西派天河序这两个定位改善豪宅的项目来说，怡新路会更亲民，总价、单价、户型都更友好。
而且，项目进展快，越秀目标是11月底开放，12月初开盘。
3、越秀广纸314地块
314地块位于星汇海珠湾旁，就是以前项目售楼部拆了。
目前，地块计划推售80-120平，新规产品，全南向。
地块通勤相当方便，地块距离11号线棣园约400米、广佛线&11号线燕岗约600米，都很近。
教育方面，没有配建学校，参考旁边越秀·星汇海珠湾读的宝玉直实验小学（南边校区）、工业大道中小学。
初中摇南武中学、海珠外国语实验学校、第五中学等。
虽然，314项目是商住地块，其实只有1000方商业，会做成烟火气足的街区商业，和旁边的星汇海珠湾社区形成一个整体。
整体还是依赖星汇海珠湾和海珠西的社区配套，像广纸天地荟、广纸艺术商业街区，远点就去太古仓、乐峰广场，已经很成熟了。
不过，314是有硬伤的，高达7.5的容积率，在今年一众小而美项目里，略显突出了。
其次，临江虽然近，但旁边是超高层遮挡江景视野。
我们有一位粉丝朋友，本来在看燕语堂悦，但觉得没那么急，就想等埋越秀314再来定夺。
314通勤方便+配套明牌，关键就看价格怎么样了，越秀计划12月左右开盘，已经在招人了。
预算不高想留在热闹市区的朋友，记得关注下，有11号环线的存在，只要是市区上班都不会太麻烦。
4、三滘立交和海珠客运站地块
两宗地块临近，就一起说了。海珠客运站是准备卖，三滘立交是已经卖了，但争议比较大。
首先，三滘立交距离2号线、广佛线南洲地铁站近，自驾有广州大道和南洲路，通勤不会是问题。
其次，由于三滘立交不配建学校，可能是要依赖海珠客运站这所新小学。
第三，商业氛围差点，周边城市界面相对一般。
不过，有市区罕见的优质南向江景，算是一个优势。
三滘立交主要是在社区花园上有优势，但配套更依赖海珠客运站地块改出来的学校和商业地块。
如果，海珠客运站也由中交拍下，两个地块连片同步开发，对整个周边的城市环境和配套，都是一个利好。
两个地块定位比较清晰，刚需+少部分改善，海珠上车盘。
主要客群也是2号线+珠城、琶洲想留在核心市区的打工人。
以三滘立交为例，3.1万/平的地价，相对于周边3.7万/平，4万/平，4.3万/平的地块来说，能做出价格优势。
5、招商横沥岛地块
项目面积段已经出来了，85-105-125平，全南向三至四房。
招商地块容积率只有2.5，目前是横沥岛上最低。
同时，招商的是新一代住宅产品，可以做到错层空中花园。
比如说，105平户型的阳台叠加空中花园，可以做到开间约7米多，进深约4米多，总面积接近30平。
在横沥岛一众同质化项目中，招商做产品将会是独树一帜的。
而且，楼面价1.3万/平，比周边地块地块低，同时做到更好的产品，更有性价比的价格。
此外，距离18号线横沥站约350米，半小时到珠城和琶洲，上下班通勤方便。
项目北面的54班九年一贯制学校已经开始施工了，计划2026年移交，横沥岛的配套也在一步步兑现。
以这个地价和产品，招商项目可能会卷飞横沥。
其实，无论怡新路、广纸、客运站，还是招商横沥，问的朋友多，主要原因还是地价相对周边，的确有空间，还能做出更好的产品。
这几个都属于，适配绝大多数普通人，在广州上车的新盘。
现在的市场，做出价格和性价比才是王道。
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