天河，又给南沙刷“嘉年华”了。
这次的“榜一大哥”，是珠实联合体，刚刚以约16亿总价，拿下金融城东区AT091415地块。
一共有四家企业：国企珠江实业、央企华润置地、广州城投、广州南沙交通投资集团有限公司。
当中，珠实是绝对控股的大股东。悄悄说下，以后操盘也会是珠实。
项目地块体量8.16万方，容积率折合楼面价19672元/平。
但别急着喊便宜。
这块地，是带着使命来的。
加上22.4亿元的广州市重点工程（南沙全民文化综合体）配建成本，总价一共38亿+了，实际地价已达47116元/平。
再算上18班小学、道路、绿地等，可售楼面价要到5.1万/平+。
随着地块的成交，广州终于等来了10月土地市场的首次开张，南沙体育馆第三批（也是最后一批）配建资金，也正式就位了。
从吉山仓一二期，到今天的金融城东区地块，广州联动央国企，借力天河卖地，在南沙一共砸下了80.4亿。
距离广州最南端超级地标落成日子，已经越来越近了。
说起来，去年5月底，南沙全面文化综合体工程还没官宣时，我们在二十一涌，看到的还是大片大片大片大片的水田。
一年多时间过去，“两馆一中心”主体结构已全面封顶，进入装饰装修阶段，预计明年年中竣工验收，迎接2025年全运会，速度没得说。
值得一提的是，这次拿地的主力珠江实业，并不是第一次参与到南沙“大工程”里，年初的吉山仓二期，珠实就是股东之一了。
这家国企，早有丰富的大型体育馆的建设经验，包括六运的“天体”，以及九运的“广体”等等。
现在，又轮到十五运的南沙体育馆了。
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说回地块本身。
这块地，就在金融城东区，与起步区江源半岛仅一路之隔，位置核心；
其北临黄埔大道，南至临江大道，花城大道从内部穿过，西北侧是地铁四、五号线的换乘站车陂南站，交通便利；
并且，还有一个很大的加分点——南向江景。
虽然不是一线临江，但现状基本无遮挡，视野开阔，比后排的商住地素质更好。
其实，地块年初就挂牌过一次，但后来终止出让了。
回炉之后，无论是条件，还是地价，都有了很大变化。
1）加量。
可建设用地面积，从1.6公顷+，调到了2.3公顷+，体量也从原来的7.7万方+，调整到了8.1万方+。
关系到项目的综合经济效应。
2）落学校。
上一次挂地，旁边的417地块还是绿地，后来调成中小学用地了，拟建设18班小学。
能弥补板块教育配套的不足。
3）捆绑南沙全民文化综合体。
相当于从非定向，变成了半定向。
相应的，地块起拍总价从42.3亿+，调整到了38.4亿+（含22.4亿配建成本），可售地价每平便宜了约3680元。
并且，没有其他企业入场“搅局”，0溢价成交，没进地价TOP10。
但拿地企业“赚”了吗？
未必。
付款节奏和交地时间是关键。
从出让合同来看，地块16亿地价，一半需要在1个月内支付，另一半1年内付清；
而22.4亿配建金，则是明年1-4分批给，每月5亿，一共20亿，剩余2.4亿等项目完成结算后支付。
但想争分夺秒缩短开发周期，拿地即开工，很难。
出让公告给出的交地期限，是1年内，猜测是为了土壤修复，毕竟前身是浪奇化工厂的一部分。
换句话说，就是钱要正常付，但地还得等等才能到手开发，入市回血需要时间。
在房企普遍追求效率，追求快周转的当下，也就剩龙头国央企才有这种担当和魄力了。
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虽然无法快速入市，但地块的成交依旧是好事，不仅是南沙，对于板块来说也是如此。
天河这几年虽然卖了不少地，但多集中在比较“边缘”的地段，尤其是东部、北部。
真正占据市中心核心地段的，能称为压箱底的，在此之前也就两宗，都在金融城西区。
一个是紧抱珠城大腿的员村一横路地块（保利华创·都荟天珺），均价9-14万/平；
一个是国庆前保利抢来的总价地王——117亿的南方面粉厂地块，可售地价就高达7.65万/平。
现在，也终于轮到金融城东区了。
1）城市界面改善，隔壁就是起步区的总部经济区；
2）整体呈东西向狭长型，江景面也广；
3）现有三个典型豪宅盘撑场，市场购买力经过验证，有认可度。
即合景臻溋名铸（商业+住宅）、珠光金融城壹号（商业）、广州鹏瑞1号（商业）。
国庆的时候，鹏瑞在9月底新政后，网签了2套700多的大平层，成交均价27万/平。
而珠光，金融城项目也很贵，之前停工一段时间，现在现场机器又开始施工了。
而合景前段时间，英广也谈过相关的股权合作。
和这些项目相比，珠江实业联合体新地块在素质上，完全可以PK。
一方面，地块更靠近核心区，周边也基本明牌了，确定性更高。
近年来，整个金融城东区卖出的10宗商地，大部分都在地块旁边，进驻的企业，包括中建四局，酷狗&腾讯音乐、尚品宅配、澳门银行等。
这里是珠金琶核心区，与琶洲、珠江新城很近，又有地铁+学校+江景加持，配套要素集全。
而且，临江大道金融城隧道，即珠城到金融城方向，已经开通了，珠城外溢会明显。
加上车陂南隧道，几分钟就到琶洲了。
对于周边的改善群体，珠金琶高净值人士来说，这里还是值得关注的。
另一方面，地块还能打教育牌。
对于豪宅项目来说，学校虽然不是必需品，但有没有，区别还是很大的，也关系到将来进入二手市场的流通性。
珠江实业操盘，学校牌子应该不会差，这个可以期待下。
景观上，优势也很明显，对岸就是琶洲保利天悦，城市地标界面。
户型上，新规户型，空间使用率更大，使用率不会低于100%。
这是金融城东首个产品新规，产品力和直接碾压对面的江源半岛三条街，领先一个版本。
而且容积率4.83，也不算特别高，虽然不是一线望江，但地段能打，是可以做改善类的豪宅，安全度高。
比如120/142/156，几个面积段，实用率100%，相当于传统的140平户型起步。
或者，部分面积也可以下探到100起步，相当于现在市面的120平旧户型。
而东区更靠近江景，5.1万的可售楼面地价，要8-9万才能保本。
千万预算起步，不着急买房的同学，可以关注下。
不过，地块要12个月内才能交地，项目不能拿地即开工，想要等的同学，真得等一年半载才可能亮相。
当然，如果你等不及收楼时间，以及书包刚性需求，又离不开金融城的，可以关注下隔壁的珠实城投天河壹品。
这边地价5.1万，而天河壹品约96平南向，总价630万起。
这个价格还是挺能打的。
这两年，金融城已经进入供应大年，中西东齐发力，一路之隔的起步区的007地块，面粉厂旁的绢麻厂地块，甚至，还有小号面粉厂出来也说不准。
要从红海市场里拼杀出来，还得下不少功夫。
最后，大家觉得，这块地将来会做顶豪与在售项目正面硬刚，还是做个改善豪宅主打差异化竞争？
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