刚刚，珠实联合体底价拿下天河智慧城地块，成交总价32.5亿元。
地块分为南（119地块）、北（108地块），综合成交楼面价约为2.8万/平。
这是珠实继吉山仓二期、金融城地块后，今年第三次对天河出手了。
也是智慧城板块，今年卖出的第一宗宅地。
地块几个buff，智慧城核心区+近地铁+广百广场+低密度+公园环境不错。
学铁商基本面都有，城市界面好，还是新规产品，综合能力不弱，可能是接下来智慧城板块，最有竞争力的新项目。
·智慧城核心区，地铁步行可达
地块位于智慧城中心，南边是广百广场，西边是中国移动南方基地，东边是大观湿地公园，位置很好。
步行至天河智慧城地铁大约600米，实测8分钟，通勤体验很好，一路上都有人行道，大马路。
21号线坐到天河公园换11号线环线，到磨碟沙、员村、东站...
或是坐到黄村转4号线，去琶洲、金融城、大学城...
如果是去珠江新城的话，随着员村站拆解，21号线不接5号线，就要换乘两次，稍微麻烦点。
回天河、海珠的通勤地图↓
·成熟商业中心，周边底商成熟
广百广场商圈成熟，就是以前的万科广场，也是整个天河东北部最旺的商业购物中心，工作日中午能看到不少人来下馆子。
有一说一，楼下这家淡马茶坊除了贵以外，还挺好喝的，但楼上那家云南菜，贵且文艺，很商务。
此外，由于周边公寓多，打工人也很多，底商很丰富，烧腊、兰州拉面、超市、奶茶店都有，不愁吃喝。
如果刷过美食视频，应该有不少人听过广州“数一数二的烧鸡”。
酒店行政总厨徐嘉乐是有名的美食博主，距离项目也不远，可以周末开车或是走过来喝茶了。
·12年教育确定性有了，新中学可期
项目的12年教育都有比较明确的安排了。
南面的住宅地块配建6班公办幼儿园；
小学学位由华阳教育集团新塘小学统筹解决，学校下一步计划继续推进升级改造；
北侧地块计划建设30班初中，下一步计划引进广州中学品牌开办。
此外，板块内还有在建清华附中湾区学校二期，确定性是有的。
·城市界面好，自带河涌+公园
从航拍图能看到，地块对面的中国移动南方基地自带大池塘。
更重要的是另一边的新塘水库及旁边天河大观湿地公园。
天河大观湿地公园，已经成为xhs上的打卡景点了，工作日下午在现场都看到有不少人来拍照，闲逛。
而且，一路上的建筑都很新，外立面都挺好看的，都是楼层不高的产业基地，不会有太钢筋水泥的感觉。
搭配上穿梭其中的湿地公园和新塘水库，以及项目旁边流过的小溪，开发商整改下，周边城市界面是不错的。
·楼面价2.8万，还是有安全空间
天河智慧城板块，整体定位还是比较改善，均价在4-6万/平左右。
目前，城投天禧户型约为108、110、136平，均价在4.3-5.7万，10月份卖了30套，
其中，北向小户型4.3-4.6万，部分户型单价下探到3.7万/平，总价410万+。
南向小户型4.6-5万，大户型要5万+。
与核心区距离较远的中建天河精诚壹号78-140平，单价4.8万+。
隔了一座山的天河麓誉府，80-125平，单价4万+。
不过，智慧城板块的去化相对于别的热门板块，还是要稍弱一点。
作为对比，中建天河精诚壹号楼面价3.2万，天河麓誉府楼面价2.9万。
而位置更好的新地块，成本仅为2.8万，可售楼面价约为3万。
同时，项目配建不多，北面的新学校并不包含在出让序列中，只用配建幼儿园等小型公建。
我们拉了个利润表测算，卖到4.4万，就能保本了。
而且，地块容积率低，只有2.0和2.5，搭配上周边的公园、水库、小溪，生活环境是很好的，而且周边楼层不高，也没有视野压迫。
周边几乎没有影响居住的不利因素，各项生活配套、广百广场、地铁站也方便，妥妥的小高层改善基因。
如果统筹解决的新塘小学，划入华阳集团管理后，师资力量和校园可以更进一步的话，项目会更强。
地块的基本面，能支撑得起做更改善的产品。
而且，周边新房户型整体偏大，没做太刚需，有部分原因是板块内有多个网红公寓宿舍，把小户型的需求挤压了。
如果去做太小的户型，难免会和这些低总价的公寓，进行竞争。
板块的主要客群，还是以天河周边高管和打工人为主：
①智慧城，网易、小鹏汽车、佳都、南方测绘、极飞科技、北明软件等产业逐步落地后，有更多产业人口，有居住需求。
②金融城，回金融城方便，还比后者新房便宜很多，上车门槛更低，板块环境还OK，想留在天河就买回了这边。
③珠江新城，板块是少有在天河东，能做到近地铁口，购物中心又不远，智慧城核心区算是独一份。
总的来说，新地块综合竞争力不错，没有明显硬伤。
所在区位也算是板块最好的之一，有机会成为旗手，带一带智慧城楼市复苏。
最后，对项目感兴趣的朋友，想在天河买房的话，可以加下拆神助手，和我们聊聊。
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