延期20+天，琶洲南三宅地（AH090402号、03号、04号地块），还是没能等来Mr.right。
地块原定于明天（10.17）正式出让，今天截止报名，但在刚刚，再次宣布了延期出让。
月底30号，再战。
今天一早，就有很多开发商来问我，谁会去报名。
没人的话，会不会影响市场信心。
会有，但是不多。
1）9月份没推迟前，保利想报名大琶洲南三兄弟的02地价，也就是大地块，但是发展拿下面粉厂后，土储充沛。
2)琶洲南三兄弟，后续配套会得到加强。所以，之前感兴趣的Z央企，Y国企在等一个确定性。
而且，市场不能只看情绪面，也要具体问题具体分析。
省流总结就是，不影响琶洲市场的基本面，关键还是地块素质本身。
即琶洲南三兄弟所在片区配套还不成熟，需要时间，而现在开发商更喜欢能快速出货的板块，关键是配套的确定。
关于地块这次延期，我们也独家了解到了两个关键信息：
一是周边规划需要优化调整，将强化配套服务，比如路网交通，和学校，和琶洲会展片区的连片，近期就会有公示；
二是会出提高净地标准的相关措施，减少开发商的顾虑，再面向市场。
而早前，对于地块目前面临几个不利因素，包括交通、高压线问题，海珠已经也给了几颗定心丸，明确了修路、架桥、高压线迁改的推进时序。
｜来源：琶洲南区出让地块基础设施项目建设方案
不难看出，作为展示广州优化营商环境的窗口，琶南三块地，一直都被放在极其重要的位置上。
/
实际上，地块位置不差，怎么说也是血统纯正的琶洲南区。
隔着一个大围公园，就是豪宅标杆琶洲南TOD，又对望琶洲中区广交会展馆，有公园+CBD景观，整体素质在线。
再次延期的原因，我觉得有几方面：
最关键的一点，是地块还不成熟。
也就是我们之前说的，还很“生”。
1）交通，连进出施工的路还没通，现阶段也没法直接通往对岸琶洲；
2）城市面貌，西面南面都是赤沙村，旧改什么时候能搞定，难说；
3）配套，现在处于要啥没啥的状态，配套要靠熬，不近地铁，不近学校，距离最近的赤沙小学，也要1公里
4）有一定瑕疵，东边有变电站。
以上这些问题，在延期后，会得到更完善的确定性改善措施。
这对接下来的市场，是好事。
总的来说，虽然地块身处琶洲南，但与名声大噪的琶洲南TOD还隔着个大围公园，和琶洲核心区又隔着黄埔涌+新滘东路，没形成连片的开发，无论是配套还是城市界面，都是割裂的。
虽然官方给了一定信心，但修路架桥（2025年-2026年），以及高压线迁改（2027年），都需要时间，短期内实现不了，不符合当下开发商快速入市，快速回收现金流的策略。
另外，就是规划条件和地价了。
1）规划条件。
地块没套上“超新规”。
阳台占比，还是20%。
但前后脚挂牌的面粉厂（保利）、南沙明珠湾2宗宅地，南沙横沥（招商）、白云怡新路（越秀），都有一定突破，能做到25-30%，有的还提出了40%的空中花园。
人有我无，还是挺伤的。
2）地价。
地块起拍地价4.2-4.3万/平，算上配建，可售大概4.4万/平，还是挺贵的。
/
还有一个问题，相信是很多人关心的——
这次地块又延期，会不会动摇琶洲南TOD的价值？
两者本就分属不同的价值阶梯。
大家对这里的认知，目前还是琶洲南TOD和其他，是完全两个不同的“琶洲南”。
一个更靠近琶洲西，配套齐全，是实打实的豪宅；一个受先天条件制约，上限只能做改善类产品，本就不是直接竞品，客群不同。
｜琶洲南TOD与琶洲西
而且，地块只是延期，不是流拍，没必要太悲观。
更多看后续规划的调整，以配套的强化，也看接下来的市场走向。
明天，10.18，住建部又要开大会了，如果能落大招，那房企拿地抢地的信心，也会更足了。
从规划来看，琶洲想卖的，还不止这三宗，将来东边还有3宗宅地，素质相近，大差不差。
除了住宅，还有商业和学校，总建面约51.7万方，有片区连片开发的预期在，会带来更大的想象空间。
可能有人担心板块未来供应的问题，但其实从7月大围公园调规后，就是公开事实了，不是现在才有的。
而从之后琶洲南TOD的市场表现来看，想买的还是会买，不是影响买家决策的关键因素，富人更在意的还是稀缺性、圈层感，以及对未来方式的打造。
搞定了牛校省实之后，就更加分了。
虽然项目套均总价在2000万以上，但流速比很多网红刚需、改善盘都还要快，刚刚过去的国庆，业绩超400%完成，达成了亿级成绩。
/
最后，再聊聊近期的广州土拍。
国庆之后，看点确实是不多了，930新政和地王刺激下，很多地块价值会被重新审视。
进入四季度，有不少新地都要上线了，包括员村绢麻厂，车陂南地铁站007地块等，还是会有一些核心板块的项目来拉预期。
-推荐阅读-
