这一把,白云翻盘了

楼市   2024-10-31 20:13   广东  

白云,真是闷声发大财啊。

这两天,我们在盘广州各区10月楼市成绩单,发现大家都在回暖,但要说最出彩的,是白云。

据白云区住建交通局数据,白云10月(截至10月28日)一手住宅网签1153套,面积11.4万平,比9月增长169%和153%,比去年同期增长113%和100%。

进一步对比全市数据,白云区成交量排到全市第3,涨幅更是全市第1(来源:中指院,截至到10月27日)。

为什么白云这么牛?

其实,我们以前就说过,白云实力,一直是被低估的。

几个冷知识,未必所有人都知道:

白云区,是广州常住人口最多的行政区,一个区占全市人口约20%,大概率也是外来人口最多的区域。

今年上半年,白云区GDP总量1363.58亿元,排名全市第4;增速大约6.3%,跑到全市第2。

能跑得这么猛,主要是因为白云区产业、交通、学校建设在猛轰油门。

既有白云湖、设计之都、罗冲围这些新概念区刷存在感,也建起“1913”集团化办学体系,培英、广附、铁一遍地开花。

再看白云区的板块划分,分为20街+北部四镇,20街更靠近中心四区,北部四镇指钟落潭、江高、人和和太和。

如果按新房视角来划分,目前比较主流的板块有:

白云新城、白云设计之都、嘉禾望岗、白云湖、金沙洲、北部四镇、白云京溪板块等。

这几个板块,总价从100万横跨1000万+,跨度大,但也很全面,从铁刚、刚需、刚改、改善、豪宅买家都能覆盖。

所以,白云区能出彩,支撑力是到位的:

人口多、面积大、有冲劲、置业板块全面,依靠内部消化也能带起行情。

尤其是9.29全市解限后,所有外来人口都有了购房资格,结合数据来看,白云这一波行情,是刚需、改善客户带起来的。

那,如果想在白云买房,有哪些是需要注意的?

1、白云区以内生型市场为主,但又和天河、越秀、荔湾都接壤,所以城区买家也可以考虑,要结合预算和自身需求:

高端玩家,有1000万预算,看白云新城

改善买家,350-500万左右,看白云设计之都、看嘉禾望岗,白云京溪

刚需买家,200-300万+左右,看白云湖、金沙洲

铁刚买家,100万起,看北部四镇

| 数据来源:克而瑞

2、主流板块多数配书包,但基于白云过去民强公弱的局面,这些学校多数都是新挂牌,含金量有待验证

可以留意官方扶持的教育集团,以及白云培英、铁一系这些老面孔,保底不出错:

| 白云4大名校教育集团

3、接下来白云区还将有不少新增供应,概念性、书包、使用率还会有惊喜,可以继续关注下。

下边,我们再挑几个板块来简单聊聊。

一、设计之都板块:

设计之都板块,也就是白云新城以北地带,以江夏到黄村一带为主,从2017年谋划,发展速度很快。

它的定位为现代服务业集聚区、粤港澳大湾区设计产业国际品牌集聚地,就兑现度来看,产业已经小具规模了。

目前,一共35栋总部大楼投用,300家企业进驻,去年产值超650亿。

另外,三期的黄边旧改,年初中建三局、白云城投成为合作企业后,动作也特别快,最近回迁房样板间开放参观,融资区估计也快了。

早前的10月18日,华中师范大学还和白云签订协议,要在设计之都共建华中师范大学白云学校,为九年一贯制,共96个教学班

所以,设计之都板块,增量还会继续有,能吃泛白云新城这口饭,也有旧改、产业、学校等利好。

至于新房选择,目前只有一个广州地铁·云筑上品,位于三期南面,也就是黄边旧改、华中师范大学白云学校附近。

配套基本面也不错,学校对口省一级黄边小学,地铁则近在建的14号线二期鹤南站,直线距离大约200米,去白云新城、越秀比较方便。

不过,商业、周边城市界面就要等等了。

项目体量不算大,目前在售的A区,户型是约88-143平三四房,也有超100%使用率。

但总价最低的88平没啥货了,主力的是105-107、123平四房,三房总价大约320万起,四房总价380万起。

二、嘉禾望岗板块

嘉禾望岗板块,吃的同样是泛白云新城这口饭,但位置就比设计之都更靠北。

不过,好在嘉禾望岗板块开发程度更高,港企新世界耕耘多年,学铁商配套、城市界面都不错,以及常年活跃在全市10大二手成交榜的岭南新世界。

变量也是有的。

一个是嘉禾望岗站北侧空地,预计会结合TOD来搞,早前白云挂牌又临时撤牌的两宗地块就在这里。

而撤牌原因,我们打探到,是因为中旅放了鸽子。

不过,9月底动工的白云山姆旗舰店就在这附近,预计2026年底全面开业,算是扳回一城。

而另一个变量,则是接受广州设计之都产业外溢,结合去年的新定位,嘉禾望岗为设计之都北区,广州设计之都云创智谷。

至于新盘,这里有很多人熟知的热盘国贸云上

其位于嘉禾望岗站以北地带,可以蹭岭南新世界配套,到地铁站、云门NEWPARK走路约500米左右。

有一点要注意,国贸云上和岭南新世界属于不同街道,新世界学校读不了,现在对口学校一般般。
好在,教育还是有变量的。
具体要等西侧规划的54班九年一贯制学校,由嘉禾望岗AB2107012地块竞得人配建,就看后续情况了。
总体来说,国贸云上还是卖得比较快,总共7栋楼,1、2、3号楼清栋,货量不多,目前主要在售7号楼,剩下5、6号楼没推。
至于价格,85平三房总价340-380万,但基本只剩靠马路一侧课选;103平总价430-510万,121平总价580-610万,多数在20楼以上。


另外,考虑白云新城北的话,还可以看看保利云境,三剑客最亲民的一位。

它最大优点是总价低+使用率高,最低总价230万起,买到68平三房单卫产品,使用率超110%。

至于缺点嘛,加拆神助手,我们详细聊聊。


三、白云湖

白云湖,现在也叫白云湖数字科技城,同样速度很快,从2019年发展至今,城市界面、产业引入、板块配套都在猛冲。

板块价值度,可以归纳为这几个:产业、湖景、学校、地铁,适合刚需买家。

产业上,主要是建设数字经济、信息产业等,目前已经有26个项目落地了,当然具体投产都还需要时间。

湖景,就是白云湖,是广州市面积最大的人工湖,环境不错,湖景房也是这个板块的卖点。

地铁,板块主流楼盘几乎都很靠近8号线,一个滘心站,一个亭岗站,但到中心城区通勤还是有一定距离,更适合沿线通勤的买家。

学校嘛,公办以培英和广附为主,都是九年制,目前广附已经开学,由珠江实业配建,对口品实云湖花城和越秀天悦云湖。

至于新房选择,白云湖会比较多,除了上边两个盘,还有中建星光城、招商雍云邸等等。

对口广附的两个盘,确定性更高,有广附+现房,总价200多万起步;其他楼盘,三房总价有低于200万起的。

好了,篇幅有限,今天就先说这么多,还想了解白云更多情况的,或者想在白云买房,加拆神助手一起聊聊。

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