花地湾，又又又有新地块了！
这一次，先别慌。
改规出来的新地块处于浣花路以南，金域曦府旁。
浣花路以北，依旧是万科的自留地，而浣花路以南则开始有新地块、更多房企参与，共同开发花地湾。
但是这块地，要说背刺花地湾，还不至于。
一方面，031地块远离花地湾-坑口的花地湾中轴核心1公里配套区。
同时，新项目能打的牌有限，配套依赖花地湾社区发展。
用地面积9350平方米，容积率3.3，建筑面积3万平，大家可以先看作是配套弱化版的保利和颂。
1、地铁是个优势，但不突出。
浣花路031地块，距离坑口地铁站步行约1公里左右，实测大约12分钟左右。
主要原因是客运站、曦府、坑口小学，中间没小路很难穿过，只能绕行浣花路就兜了一个大圈。
距离另一边的沙涌地铁站，大约900米。
现阶段，坑口只连接一号线，去往珠江新城、琶洲等地通勤的话，还是需要换乘。
031地块，比较合适一号线老城区上班人群，或是自驾到海珠西上班的客户群体。
2、能不能读省实？难。
说到花地湾地块，大家第一反应：读不读花地湾省实？
就像旁边的曦府，或是中海浣花里一样，要是能蹭到省实，就有搞头了。
但实际情况，很可能不行，面临的挑战比较大，更有可能像保利和颂一样，读周边的其它小学。
这块地，虽然离曦府只有一条马路之隔，但属于冲口街道，而且不是花地湾改造范围内出来的地块。
早些时候，中浣花里也面临同样的难题，距离曦府和省实都是一条马路之隔，但一个是东漖街道，一个是茶滘街道。
一方面，中海浣花里前身的紫兰苑地块，本来就是花地湾改造中的地块，扫清前期阻力。
另一方面，中海有钞能力，很强的钞能力。
但是，回到031这块地，想挤进去就很难了，项目只有3万平，要单独掏钱去读省实，不太现实。
如果不是省实的话，周边有芳村小学+坑口小学，初中摇号组第11组，也还不错。
教育，是031地块翻盘和有变数的一块砝码。
3、曦府入住，花地湾越来越成熟
031地块旁边的曦府，已经入住了。
从坑口地铁站走出，穿过广百广场、荔湾客运站、广州医科大学附属第一医院、曦府，一路走到新地块。
周边城市界面已经全面更新过，走起来很舒服。
大型购物中心还是要等等万科花地湾核心区商场，或者去荔湾万象城和太古。
而且，随着曦府的业主入住，万科把沿街底商也搞起来了，招商做的还不错，奈雪、必胜客、肯德基等饮品、食肆、超市等店都已经开起来了。
搭配上曦府蛮好看的外立面，居住氛围感是有了。
这是万科广信资产包，孵化出来第一个交房的项目。
接下来，随着保利和颂、中海浣花里、万科朗庭、瑧园等项目的交付，浣花路会越来越好看。
可以看到，这几个新项目的建筑密度都不低，即便是容积率较低的保利和颂，楼间距还是比较近的。
031地块，也会是这个路子，用地面积就9000平，总建面3万平，容积率3.3虽然是板块最低，但盘子小，很难有大改变。
而且，地块周边的城市界面，相比花地湾浣花路的核心区，要弱很多。
文宸阁和侨联大厦，紧挨着地块北面，会遮挡低层视野。
另一边的老房子西坑社区，会很影响东南向望出去的城市景观。
至于项目南向视野，则是一排南向电子厂，坑口数码基地，也不太合格。
这块地的地价，是个关键因素。
早些时候，毕竟花地湾核心区一公里，最近进行了一次调规，释放出了更多商住地和宅地。
如果，周边地块地价太低，对花地湾还是有威胁。
这一片区域，都是万科自留地，处于待开发状态。
整个板块的完全成熟，至少还要等上几年。
4、做刚需客户，价格是决定性因素。
最后，聊聊031地块比较适合做什么产品。
新地块的城市景观和配套，芳村小学/坑口小学+坑口地铁站，很难支撑改善需求。
目前，花地湾核心区三盘，朗庭特价320万，最小户型79平三房两卫，卖的很好，小户型可选楼层不多了
中海浣花里特价270万起，最小户型71平三房两卫。
保利和颂清盘阶段了，小户型基本卖完，剩推售比较晚的87和99，350万起。
部分价格，还保留了特价空间，如果感兴趣，想拿到优惠价的话，可以扫图中二维码添加拆神助手。
首先，花地湾去化很快。
和颂、朗庭、浣花里都是去年下半年同期开盘的，却都卖的很不错，说明这个价格梯队是受到市场认可，大家优势点不同。
上半年中心区新房成交榜单，TOP2分别是万科理想花地和保利和颂。
花地湾，大家是认的，掏出了真金白银来买。
其次，小户型卖得好。
朗庭79小户型，经过国庆一轮特价营销，优惠楼层和货量都不多了；和颂小户型，更是直接清盘。
接下来，如果要考虑花地湾300来万的上车小户型，就只有中海浣花里了。
不过，我们现场踩盘后发现，浣花里1#和2#的小户型也只剩天地楼层了，好楼层只能选3#。
在花地湾目前的市场价格和竞争下，买家愿意埋单，尤其是作为核心区300来万的上车小户型，完美踩中买家的心理需求。
而且，保利和颂的成功证明了，只要产品过硬，区位OK，即便教育配套要弱点，价格足够给力的话，并不妨碍其成为红盘。
想当初，正是保利和颂打开了潘多拉魔盒，走短平快、小而美的新盘去化策略，后来的云境、雅郡走的也是类似道路。
这就给031地块，打了个样。
花地湾几个盘各有特点，各有各受众。
急着读书、要稳稳的省实，选朗庭，三房320+、四房460+；
通勤方便、省实学位，选浣花里，三房270+、四房460+；
产品优秀、小型社区，选和颂，三房350+、四房420+。
031地块的整体居住体验和配套水平，是肯定比不过现在的中海、保利、万科三家的。
如果不是极致的价格敏感用户，没必要等这块地，趁着那三个盘还有楼层、好价格可以选，可以准备入手了。
毕竟，031地块和谁打，都差点意思，能出的牌更多是价格和产品体系上。
比如说，考虑放更多配比在小户型上，既然大家可以为了好价格买房，那就做的更极致，70平南向250万？
地块容积率3.3，建筑面积3万平，限高100米，体量小，可能就350套房子。
铁了心搞去化，把产品和价格设计的更有竞争力，或许能卖得动的。
核心，就是要看地价，以及最终售价。
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