冲刺KPI，广州是认真的。
第四批宅地，气势汹汹来了。
一共57宗，体量超520万m²，供应规模，比以往任何一批次都要大。
总感觉，广州是趁着政策放开，市场热度回归，在年前大干一票。
这些还只是市的计划，像南沙，增城，是另外出的。
不过，细看这批清单，超过8成，都是之前出现过的。
真正的新面孔，掰着手指都能数清楚，比如越秀中山一路地块，金融城起步区007地块等。
但不重要，新也好，旧也好，关键广州能掏得出靓地。
只有真正的靓地，才能切实拉动市场信心。
你看，背负了市场最大期待的面粉厂，虽然总价拍到了117亿，成为了年度总价地王，但单价上，并不及预期。
很多地块价值，都要被重新审视。
广州大道中，荔湾河柳街，番禺禺山大道的相继延期，多少也有这个原因。
但这不代表，广州就不卖地，或者少卖地了，这关系到钱袋子。
截止至今天，广州卖地金额还不到350亿，和既定目标，还有不小的距离。
所以，接下来的供地，还是我们之前说的，加速再加速，大胆点，不怕流拍。
现在的行情，肯定是比9.23，或者是9.30之前的任何时候都要好。
虽然比面粉厂地块更好的地，现阶段也拿不出来了，但“地”海战术，广撒网，总能有所收获。
如果要用一句话来评价第四批地块，那我觉得是：
出不了巨星，但有的是多才多艺的小鲜肉。
今天就聊聊，我觉得值得关注的几宗，篇幅有限，部分之前有过详细介绍的，就简单带过了，指路👉救楼市，广州发狠了
天河
金融城中西东发力
再说说，自带流量的员村绢麻厂。
国庆前，隔壁才拍出了个117亿的年度总价“地王”——面粉厂地块。
但真论起地王，绢麻厂才是前辈，2008年年初由恒大击败保利、奥园等劲敌摘得，以1.3万/平的楼面价登顶广州地王，总价41亿。
不过，后来改成商业后一直没开发，2010年被国土局收回，罚没了1.3亿元保证金。
如今重新入市，也是彻底改头换面了。
从最新控规来看，原先的绢麻厂地块，被切割成了多宗小地块，包含宅地、商地、绿地以及教育用地等。
准备上架的，是中间的宅地，AT080721地块。
用地面积，大约2.7公顷，建面10万方左右，比面粉厂小得多，容积率≤3.8，限高150米。
地块和面粉厂虽然距离够近，但综合素质，差得还是比较远的。
一是，离江更远。
除了现状的老破小子富新村，地块南面还规划有商务办公用地，江景概率不大。
二是，四面环村。
景观上，可能南向的高层才稍微过得去，直接看图感受下。
但地段摆在这里，金融城西区，隔着华快就是珠江新城，又靠近员村地铁站，价值有下限。
地价方面，肯定是低于面粉厂的，猜测起拍是4万+，如果也能套上专属的户型新规，阳台做到25%、30%，相信还是会有一些房企愿意买单的，隔壁卖12万+，这里卖7、8万。
对面粉厂的冲击，也不大。
两块地定位不同，一个顶豪，一个刚改，拉开几个身位，客群有差异。
并且地块旁还配有学校，也是解决了面粉厂的一个小短板。
学校虽然不是豪宅的必需品，但有没有，和用不用，还是有区别的。
再说说，典型的新面孔——
金融城起步区007地块。
听起来很酷，实际也挺酷。
地块位置不错，在金融城发展最为成熟的起步区，黄埔大道旁，城市面貌不错，旁边就是保利金融大都会。
并且近地铁，车陂南地铁上盖，是金融城这两年来掏出的，最靠近地铁的一宗宅地。
注意，是宅地。
但和绢麻厂类似，不近江，南面就是老妖盘江源半岛。
金融城起步区的宅地，并不多见，这么多年，也就是前面提到的江源半岛，这次的007地块，实际上也是调出来的。
在22年的规划里，这里还是商务用地。
缓解土地财政压力，商改住确实是个办法。
至于回炉的金融城东区415地块，大家都不陌生，也在007地块附近。
这块地早在上个月底就挂出来了，但一直没机会说。
有人说是地价降了，并没有。
虽然起拍总价只有16.1亿，但要配建22.4亿的市重点工程（南沙体育馆）的啊。
类似吉山仓，天河卖地，南沙鼓掌，榜一大哥给刷嘉年华。
另外，算上配建的18班小学，道路绿地等，实际可售地价已达5万/平+。
并且，这块地不是拍到了就能交地的，出让公告给出的期限，是1年内，猜测是为了土壤修复。
到时市场走势，谁都不知道怎么样。
不是便宜了，反而是贵了。
至于谁来拿，只能说不止内～一家。
广氮祭出超低密
说完了金融城，再把目光放到马鞍山。
地块总用地约9.7万平，可建住宅总建面约5.33万平，容积率0.8。
这是广州市区，15年来第一次推出容积率低于1的地块，虽然没解绑“限墅令”，但做的，肯定是墅类产品。
这意味着，地块产品和价格定位相对独立，将来入市后能与周边楼盘形成差异化竞争，有一定安全性。
而且地块南边的马鞍山，将建广州第一个“人才”主题公园，83万平体量，比天河公园更大，居住舒适度较高。
但有三个问题，无法回避。
一是周边有高压线，可能又不少潜在业主会介意；
二是地价较高，起拍楼面地价预计约5.1万/平，扣除配建后，实际可售楼面价约6万/平；
三是墅类产品，去化周期往往较长，对房企来说，很难迅速回笼资金。
海珠
琶洲三兄弟，虽然延期但给足诚意
琶洲南02、03、04地块，原本9.24就要卖的，但又延期到了10.17。
有说法是因为没人报名，其实也不是，当时保哥，是打算报名02大地块的。
延期的原因，更多还是撞档面粉厂，总价太高，开发商要考虑资金配置的问题。
但也不是坏事，地块在近期，几个重要的利好都明牌了，有更高的确定性。
一是高压线迁改问题，明确今年就会开展前期工作，2027年建成投产。
耗时，大概是3年多，大概率在业主们收楼前，就能解决了。
｜来源：琶洲南区土地征收储备深化方案
二是交通问题，会修路架桥，解决短期和长期通行问题，也明确了施工道路不是并非房企工地，否认了勾地一说。
｜来源：琶洲南区出让地块基础设施项目建设方案
整体分为了两步走：
一是临时道路，会搭设黄埔涌便桥，连接琶洲中区，计划明年3月建成；
二是永久道路，地块周边一共涉及7条，计划2026年12月底建成。
其中最关键的是会展东路，直达广交会展馆，又可串联新港东路、阅江路等，便捷通往珠江新城、金融城。
要知道，地块虽然位于琶洲南区，地段核心，但现状还比较“生”，没有主干联通，和真正的琶洲相对割裂。
前述道路的建设，起到的是联通和缝合作用。
既为届时拿地开发商施工提供便利，也方便将来业主通往琶洲CBD、金融城、珠江新城。
两大利好加持，叠加市场情绪扭转，相信会有不少房企，会重新评估一番琶洲南三兄弟，比如中海和越秀。
三滘立交“邻居”，自带中小学用地
说的，就是海珠客运站地块。
和8月中交联合体47亿拿下的三滘立交地块，就隔了一条涌。
地块相比三滘立交，地块更靠近地铁，离环城更远，但其诞生，对三滘立交而言，算不算很大的威胁，反而是加分。
为什么这么说？
客运站地块近期发布点最新控规，两个重点：
1、学校，宅地旁边，还有一宗中小学用地，拟设24班小学。
按照就近入学的招生政策，三滘立交项目有可能划分到对口地段，弥补教育短板。
2、道路，规划有跨涌的纵一路。
届时三滘立交地块可通过纵一路-南洲路直达地铁南洲站，不用像现在一样绕一大圈。
其实中交之前就曾考虑过，把海珠客运站和三滘立交一起拿下，连片开发，但最终去不去，还不知道。
如果拿了，我觉得也是好事，将来学校不用扯皮，在定价上，中交也更有主动权，南洲新任“地主”。
越秀
广州大道中后，竟还有新地
是的，你没看错。
老城越秀，又抠出新地了，依旧是在杨箕，中山一路51号，距离杨箕地铁站步行不到5分钟。
地块用地面积0.12公顷，建面只有5100方，是不折不扣的“蚊型地”，不到广州大道中的1/3。
不过，这块地，和越秀区很多项目一样，属于烂尾楼盘活。
其前身，是中山一路商住楼，最早在1994年开发，后涉及司法问题被查封，走向烂尾。
早在2006年，项目就被列入闲置地清理范围，认定地块从2000年12月2日起开始作为闲置地。
2007年，地块也进入了广州市土地出让计划，要求建100%中小户型，但最终未如期推出，至今还伫立在原地，成了市中心的疮疤。
时隔17年再度筹备入市，大家觉得，能一举翻身，为老城越秀土拍长长脸吗？
讲真，陆居路地块的素质，真不差——
虽然是二线江景，但也在白鹅潭核心区，三江交汇处，地铁1号线芳村地铁站附近，靠近万象城超级大IP。
之前没卖出去，主要是商业配比的问题，商业是住宅的2倍++，要见250m高楼。
这次回归，会不会砍掉商业？
不知道。
但站在片区发展的角度，250m的高楼建起来，既能装点白鹅潭门面，世界级的地标商圈，说出来也更有底气，广州未必会做过多妥协。
最终房企们买不买账，还要综合地价和规划条件考虑。
白云
罗冲围电厂，广州首宗“做地”出让地块
它是广州第一块做地模式腾出的地，背靠罗冲围片区，总用地面积6.86万方，容积率4.3、4.6，建筑面积20.72万方。
优势上，很突出：
1、一线江景，西南侧绿地预计将打造成滨水公园
2、地铁13号线二期罗冲围站上盖；
3、学校还不错，对口的学校，估计是桃园小学、桃园中学，虽然比不上名校，但初中出口水平，还是能打的。
缺点，也很明显，北侧紧邻大型变电站，可能有买家会介意。
两面望江新光东地块
先说说洛溪新光快速东侧地块，估计近期就要推出了。
地块除了地处广州城市新中轴线南延段上，还有两个核心优势：
一是，地块所在的洛溪岛，在此之前，宅地断供近20年，新盘不多，更没有新规后的产品，有一定稀缺性；
二是，地块既能两面望江，又可以看小蛮腰、东西塔、万博CBD等地标，坐拥双重景观。
虽然做不了纯粹的改善，但做刚改，没毛病，不浪费地段和景观，在板块也有稀缺性，面积段方面，可以做105以上。
地块的出现，关键作用，我觉得有几点：
1）打破板块单一的产品供应体系；
2）把珠江后航道江景总价门槛打下来；
3）带来岛内首个的新规后产品。
番禺广场中银大厦南侧地块
至于中银大厦南侧地块，乍一听，可能很多人不知道在哪。
但说广州“蟑螂神”附近，应该就有概念了。
当然，地块更出彩的标签，是番禺版“花城汇”旁，地铁上盖，距离目前3+18+22号线交汇的番禺广场地铁站，不到50米。
应该是板块内，距离番禺广场地铁站最近的一个项目了。
配套，也不用多说，番禺昔日核心，区府都在这。
地块对面就是永旺，附近还有番禺图书馆新馆，3公里左右还有龙湖天街。
不可否认，这几年，番禺广场存在感一直不强。
一方面，是万博-长隆发展太快太迅速，抢走风头；
另一方面，也是自身缺少增量，少有新盘入市刺激，无法形成持续的话题。
但板块居住氛围成熟，交通也便利，底子够厚，周边政府单位企业集聚，又有地域情节浓厚的本地改善/置换客，潜在的购买力，还是很强劲的。
有了新地块的加入，路劲美的项目，也不是单打独斗了。
竞争嘛，当然有，但有竞争才有进步了。
好了，关于第四批地，今天就说这么多。
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