温故而知新。上海楼市自从二手房成交超越一手房之后，一、二手房间的价格便互相影响，尤其当下，市场更是进入了典型的存量博弈阶段。
开发商的新房定价，二手房个人房东的心理预期，以及监管的价格浮动上限，买房人的心理预期……多重因素，构成了楼市买卖双方的心理博弈。
当新房与二手房在较大价差时，络绎不绝排队买新房，本质上是一种套利行为，博的就是一二手房的价差。面对被管制的价格，所有人都心怀期冀，万一摇到号呢？那往往意味着数十万、数百万的无风险套利。
另一方面，排队摇号、日光盘的新闻，刺激着二手房房东的心理预期，不断调高挂牌价，也让购房人唯恐再涨的情绪拉满，市场在一个价格上涨的正反馈中，不断强化。
一些投资性的买家，甚至在未拿到房前，就已经售出了自己的期房，从而实现了投机增值，但这一切有个前提，即房价不断上涨的预期。
回到当下，当楼市的上涨预期不在，二手房源与新房的价差快速收窄，甚至消失。二手房东的急切套现行为，让房价下滑，也对购房人形成吸引力。
在这样的背景下，投资买房淡出市场，有的只是自住的购房者。对自住购房行为而言，只要价格合适，二手房比新房天然具有吸引力。能精挑细选多方比对的房子，显然比一两年后交付，只能看沙盘和样板间的楼盘更具吸引力，何况还有房地产下行期，开发商交付时货不对路的潜在风险。
投资客消失，非迫切的改善客不着急，只有那些首次置业、刚性改善的客户在出手。这样一个没有增量，只有存量博弈的市场，价格与需求的关系反转，不断调低的挂牌价，“再等等看”的购房人预期，新盘的打折促销，构成楼市的新常态。
一个价格负反馈的生态中，降价只会迎来更多的降价，以及更进一步的低价预期。
在此背景下，对开发商而言，新房定价，是一个需要仔细揣摩的心理游戏，一旦价格定出，不应轻易调整，因为降价并不是一个好的选项。
这就是存量博弈市场的真相。
2023年11月初，行业龙头房企万科出现股债双杀。作为行业最为稳健的公司之一，万科的遭遇，是投资者对房地产业信心极度缺失的鲜明体现。
站在行业角度来思考，这其实是一个危险的信号，如果万科都有问题，那整个行业还有谁是安全的？又有谁能平安度过行业低潮？有深地铁国资背景的万科尚且如此，那些财政有困难的地方国资房企，那些没有国资背景的纯民营企业呢？
尽管事后证明，万科的股债双杀，不过是金融界的一场虚惊。但这更像是一声警钟，提醒着整个行业，整个行业的系统性风险尚未过去，甚至可能只是中继。
除了房企，房价同样走在一个不容乐观的通道中。
当市场泥沙俱下，价格信仰就会崩塌。
以上海为例，可以看到房价泥沙俱下的深刻体现。
克而瑞数据监测显示，11月，上海商品住宅成交面积为59.61万平方米，环比微降0.65%，较去年同期下降43.31%；成交金额为393.91亿元，环比下降9.15%，同比下降41.39%。
这个数据并不会带来深切体会。但如果看热门项目，便会如临深渊。
多年来一直是大热门的前滩板块，多个入市新项目更是爆冷未能触发积分，认购率只有六成左右。此外，曾经的热销项目中，安高申宸院弃号率高达61%，汇元玺弃号率36%，保利滨江天珺弃号率也有27%。这些本应享受日光盘待遇的楼盘，遭遇了信心危机。
从企业到楼盘，现实表明，这就是一个泥沙俱下的市场。
泥沙俱下的市场牵引出一个关键问题，行业什么时候出现转机？
要回答这个问题，首先需要确认，这个泥沙俱下的市场趋势进行到什么阶段，中期、末期，还是刚刚开始？
在一个充斥负反馈，且有疫情打断、宏观因素叠加，历史并未有如此长周期低谷的复杂现实面前，以往的经验都会失效，给出明确的答案并不现实。
影响一个市场运作趋势的关键，无外乎内外部因素。从外部因素来看，行业中短期周期波动来自两个方面，一是产业政策，二是货币政策。
临近年末，多地出台新一轮楼市新政。12月14日，北京、上海两地先后调整优化多项房地产政策，包括下调购房首付比例、下调房贷利率、调整普通住宅认定标准和延长贷款年限等。
从产业政策的角度，当下楼市利好不断，但市场向下的趋势并未见明显逆转。而且在楼市行业政策的诸多组合中，可预见的利好已经屈指可数。
至于货币政策，针对开发商融资、购房者利息成本已经推出一系列组合拳，但效果并不明显——除非有超预期的资金投放，比如数倍于2008年的4万亿刺激，以及大幅降息等一系列组合拳。但货币政策牵涉通货膨胀、汇率稳定等一系列问题，外部环境也对国内货币形成制约。
因此，楼市的转机主要取决于市场自身的运行。简言之，楼市需要进入以价换量阶段。
一是随着房价下行、利息等购房成本不断下滑，能够上车的潜在购房人数量增多；二是随着时间积累，刚需、改善、资产配置等各种需求不断累积。
可以预见，在未来的某个时刻，当内外部因素叠加共振，持续调整的房价有了上升空间，日益累积的需求形成节点性爆发，行业便会迎来拐点。购房人的预期全面转变，市场重回上行通道。
至于具体的时间节点，或许可以参考2015年楼市新一轮上涨周期之前的波动，市场的混沌期持续了两年半之久，尤其是在当年股灾之后迎来全面上涨期。
这其实是一个以价换量，时间换空间的过程，如同亘古不变的金融市场波动，只要价格够吸引力，否极泰来的那一刻终究会来临。
而在这之前，对房地产企业、从业者而言，审慎行动，降低预期，熬过低潮仍是不变的铁律。
事实上，作为一个资本密集型的行业，正如金融行业所揭示的那样，当新机会来临，重要的不是有否判断对方向，而是保持参与投资的能力。
▶详见本期《东地产财经周刊》P5-P9
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