最早喊出“活下去”的万科，正迎来曾经凡尔赛名言的严峻现实。
4月10日，万科再度遭遇股债双杀。投资者选择用脚投票，这家龙头房企，不得不面对资本市场的悲观氛围。作为资本密集型的行业，这是一个极其危险的信号。
争议
优秀经理人or利己主义者
截至4月10日收盘，万科股价报收7.58元，跌幅达5%，总市值904亿元，低于保利地产的973亿元。
按照资本市场惯例，当一家公司股价跌破千亿大关，没能快速收复失地时，千亿市值就会成为心理压力位。万科盘中一度跌破900亿市值，显然已确认了千亿市值压力位的心理锚定。
对于万科股价的表现，资本市场观点呈现两极分化。
纵览各类股吧论坛，乐观者认为，作为龙头房企，万科股价的下跌，为未来的上涨腾出了空间；悲观者坚信，出现债务危机的房企，股票市值均在百亿以下，这个下跌才刚刚开始。
4月10日万科股价下跌的导火索，与一则新闻有关。当天，有媒体报道称，万科济南公司总经理肖劲已于48小时前，被山东警方带走调查。对此，济南万科表示，肖劲因个人原因配合相关部门调查，公司运营正常，由金亚斌接任济南公司总经理。目前，调查仍在进行中，请以相关政府部门披露的信息为准。
这则消息，很容易让资本市场联想到烟台百润置业的举报信。清明节前的烟台举报信，直接冲淡了万科财报后，高管减薪所带来的资本市场信心提振。
各类股吧论坛及公众号上，对万科高管团队的评价，已经出现了巨大分歧。有人认为万科高管团队仍是最优秀的职业经理人团队，国内无出其右；但也有更犀利的声音得到认同，万科管理团队是一群精致的利己主义者。
无论如何，烟台百润置业的举报信，撕开了房地业的灰色地带，在行业泥沙俱下的大背景下。
这为万科的债务化解带来了巨大的不确定。4月10日当天，万科公司债出现了普遍下跌，“22万科05”，“20万科08”、“21万科02”、“20万科04”，“20万科06”、“21万科04”、“22万科06”跌超在3%至6%之间。
现实
不愿提及却必须面对
眼下，对万科这家龙头公司而言，市场销售的下滑是最大挑战。
万科公告显示，今年1-3月，万科累计实现合同销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元。公告中，公司没有按往年惯例，提及销售的同比环比增长情况，其中意味不言自明。
事实上，2023年一季度，万科实现合同销售面积625.7万平方米，合同销售金额1013.8亿元。
对比之上一年度，万科的销售数据呈现同比大幅下降，降幅达43%。与之相应，销售的现金流也出现同比例大幅度下滑。这将直接影响财务报表，公司通过经营活动产生的现金流的能力出现异常。
放到全行业泥沙俱下的背景之下，这样下滑其实并不鲜见。但问题在于，这发生在万科身上，这是一家财务稳健，率先喊出“活下去”的龙头房企。
这背后的风险在于，倘若万科销售仍维持一季度表现，销售回款不给力，从而导致现金流入同比锐减，万科所面临的压力会随时间而增加，或迟或早在某个债务到期节点，现实会将公司再次推向风口浪尖。
另一方面，在负面新闻不断的背景下，很难确保公司的融资不会受到影响，这也为公司通过常规融资活动，获得现金流的能力增加不确定性。
至于其它方式产生现金流，目前来看有项目处置等手段，在当下的市场，非核心资产，难有接盘侠；但若真开始售卖优质资产，显然必须是一个系统性方案，一旦开启，再无法回头路。
房企的获得现金流方式，其实无外乎这些方式，在财务报表透明的情况下，资本市场对万科的用脚投票，有其符合逻辑的一面。
人性
当“合伙人制”走下神坛
万科济南总经理被带走，其中原因仍难知晓。但围绕万科近期爆出的一系列负面问题，其实可以在激励机制中找到答案。
作为行业较早实行合伙人制的房企，万科的合伙人制，一度成为行业学习的范本。合伙人制的本意，原本是利润同享，风险共担。然而，对于一个高杠杆的周期性行业，这有致命弱点。
从原理上讲，周期性的行业，逆周期布局才能获取最大利润，但合伙人的激励机制，让逆周期布局变得不可能。
当行业繁荣时，理性来看，本应该是逐步降杠杆的逆周期操作。然而，面对巨大的现实利益，个体实现财务自由的巨大诱惑，一线跟投的实际操盘者，试问有多少人愿意第一时间收手，那样的操作显然有违人性。因为贪婪与恐惧，刻在每个人的基因中。显然，合伙人制的激励，放大了人性的贪婪。
在衰退周期中，则可能现出两种极端，一种是繁荣期亏损，想弥补亏损下的逆市补仓行为，这表现在不合理时点的投资补库存；另一种，是极度保守的恐惧心理，即当逆周期布局机会来临时，出于对先前衰退期的恐惧裹足不前。
周期波动，叠加高杠杆，让直击人性的合伙人制，成为房企激进的最佳催化剂。
激励带来激进，理想死于现实。这或许能解释，为什么最早喊出“活下去”的万科，并没有真正实现其先见之明。
房地产企业的兴衰表明，没有什么策略是万能的。若果有，那只能是对内心的克制，对理想与现实的平衡，以及对未知的敬畏。
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