上海楼市备受期待的金九银十似乎失约了。
据上海中原地产最新数据显示，在刚刚结束的10月份，上海新建商品住宅成交面积为56.2万平方米，较9月减少27.9%。
这一成交量和今年7、8月份淡季相当。
市场观望气氛仍在延续
犹豫再三之后，王先生最终决定放弃新房的认购，自然也暂缓出售其所持有的二手房。
王先生夫妇原本在青浦新城有一套两房，考虑到未来的计划，准备置换一套三房或四房。综合考虑了交通、预算、规划等方面因素之后，他们看中了一套位于大虹桥区域的新房，面积130平方米左右的四房两厅两卫，总价不到600万元。于是，他们委托中介挂牌出售二手房。然而，令他们没有想到的是，今年以来，二手房价格每况愈下。
“如果在去年，怎么都能卖到350万的！但是，中介一开始就让我们挂320万元，”王先生无奈地表示，“看的人很少，又让我下调到300万。但是看房的人居然还要还价到300万元以下，这我就有点接受不了。”——最终，王先生选择暂缓购房，继续观望市场。
事实上，在今年的楼市中，王先生这样的购房者并非个例。对于大多数“卖旧买新”的置换型买家而言，他们的购房过程可以说一环套着一环，任意一环出现问题，整个交易都会受到影响。当前二手房市场，买卖双方对于价格的预期存在较大差异，这也导致市场观望情绪再次抬头。
根据中指研究院数据显示，近两月上海二手房挂牌量显著上升，价格博弈愈发激烈，议价空间扩大。10月，上海二手住宅价格环比下跌0.26%，跌幅较上月扩大0.18个百分点，同比上涨1.22%。
新房成交下滑明显
事实上，二手市场成交难度的增加，也对新房市场成交造成了影响。
9月市场预期的利好政策落地后，上海新房住宅市场成交曾经出现一波反弹，但是到了10月份又恢复平静。10月，上海新建商品住宅成交面积56.2万平方米，较9月减少27.9%。
上海中原地产市场分析师卢文曦向《东地产财经周刊》表示，10月只有最后一周在月中的高供应，以及部分网红盘的入市推动下，成交出现翘尾效应，是唯一一周成交站上20万平方米这一“冷热线”，“可见新房市场交易活跃度出现快速降温。”
记者注意到，上月，10万+的高价房产品表现出色。其中，徐汇田林的汇樾庭、徐汇龙华的玖珑庭、静安大宁的静安天悦和浦东三林的华润置地前滩润璟包揽了全市成交的第二至第五位。由此可见，市区范围内、热门地段的高端楼盘依然受到追捧。
相比之下，远郊区域楼盘的去化已经没有上半年那么轻松，项目热度分化严重。10月成交前十的榜单中并未出现均价5万元/平方米以下的楼盘。
卢文曦认为，“认房不认贷”仅仅让9月成交出现反弹，到后期政策效力明显减弱，叠加假期因素，干扰正常交易节奏，10月市场预期就已经调低。尤其是广州对部分地区进行限购优化，市场对相关政策的期待进一步加重，反而有等待的心态。期待在政策的推动下，楼市有所好转。
戴德梁行董事、华东区住宅部主管金娟则指出，造成落差的原因主要受市场周期和未来预期两大层面的影响，“从大趋势来看，楼市还是处于一个调整周期中，市场人气的回归不可能立竿见影即时显现。按以往经验来看，楼市筑底企稳是需要一系列的“组合拳”才能见到效果；另外一个原因就是当下购房客户对未来经济和收入预期普遍持谨慎心理。新政出台可以释放一部分需求，但和以往相比弹性有限。”
关于五大新城的畅想
9月20日，广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市，显示一线核心城市支持刚性和改善性住房需求的政策有望进一步优化。
10月24日，上海市金山区迎来人才购房新政，经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非沪籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
接着，上海人大通过决定，赋予“五个新城”更大的发展自主权，这不免又引发市场新一轮预期，相关政策随时可能会落地。
对此，金娟表示，未来上海将以区域更新为重点，按照分层分类、分区域的原则系统化推进城市更新，促进住房需求释放，“五大新城是上海近年来发展重点，放开限购可以盘活远郊区域、减轻中心城区负荷；另外在上海2035规划中，五大新城有明确的新增人口指标，适时放松限购从而导入人口成为必要措施，”她进一步指出，“如果针对五大新城的限购政策得以落实，能够鼓励更多的新上海人群前往置业，将使得住房库存得到较好释放，带来巨大的市场潜力；同时在大量新增人口聚集带动下，新城内部人气氛围将会得到更快速的凝聚，有效改善目前五大新城整体市场需求有限和热度不足的核心问题，最终落实上海分区差异化调控调整的整体目标。”
她认为，多个城市已经出台调整房地产政策，涉及限购、限售、限价及落户门槛等局部调整，后期出台降低购房者降低置业门槛和置换成本的房地产新政的可能性会比较大，可以加速激活市场置换链条。“适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。”
