你知道吗？现在普通人也有机会成为大商场的股东哦。
近日，证监会及沪深交易所官网显示，首批4只消费基础设施公募REITs产品正式上报并获受理，资产内容涵盖购物中心、社区商业等。
一旦正式发行，普通投资者可以通过持有基金份额间接持有其底层资产——商场，后续通过基金分红享受商场的收益分配。
资料显示，这4只消费基础设施公募REITs分别为华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT和嘉实物美消费REIT。 其中，前三者的底层基础设施资产都是单一的购物中心项目，分别为青岛万象城购物中心、长沙金茂览秀城和杭州西溪印象城购物中心；而嘉实物美消费REIT的底层资产并非上述大型购物中心项目，而是4个分散的商业地产项目。
值得一提的是，消费类REITs是权益型不动产资产证券化产品，投资者通过持有公募基金份额间接持有其底层资产。换言之，一旦这四单消费类REITs获批上市，普通市民可以通过购买基金，进而成为上述3个大型购物中心和物美商业项目的股东之一，后续还可以通过公募基金分红享受相关商场的收益分配。
“当然，商场的日常运营还是由运营管理机构进行，个人投资者一般无法对商场的运营管理施加影响，除非持有股权足够大。而且相较于原始权益人，个人投资者还可通过二级市场随时交易出售所持有的公募基金份额实现退出。”第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务主管、高级董事黄国钧这样补充说。
“消费类基础设施REITs的落地是国内资本市场向成熟资本市场发展的又一大步，”仲量联行评估咨询服务部中国区总监熊建平指出：“公募REITs产品相比于上市公司证券，不仅是开放给投资人新的投资渠道与投资产品，还为底层资产的私募市场提供价值发现的功能，以使得资产交易更市场化。”
众所周知，不动产经营业务一直存在着前期投入大、周期长、见效慢、利润低等难点。
此前，万科董事会主席郁亮就表示Reits的重要性类似于当初的按揭买房，“Reits的出现，为经营性不动产实现‘投融建管退’闭环带来了可能。有了这个闭环，万科有望从开发商变成不动产开发经营服务提供商。”
黄国钧指出，“消费基础设施公募REITs的落地，不仅让公募REITs市场规模持续扩大，同时底层资产也日趋丰富多样，更接轨国际市场模式。于投资人和发行人（业主）而言，双向均注入了长期发展的新动力。并且，我国消费基础设施存量资产丰富、参与主体多元、市场化程度高，未来潜在市场空间非常值得期待，同时也很好补充和拓宽可投资金融产品。”
存量的商业地产业务，正在迎来新的机遇。
一般来说，境外的REITs多以资产包模式发行，包括不同区域、不同业态的物业，资产包内容越丰富，估值越高，在一定程度上也可以分散风险。相比之下，此次4单消费类Reits的底层资产相对比较单一。
对此，黄国钧指出,政策规定，商业地产领域发行消费基础设施公募REITs不仅要满足一些特定条件，更对项目收益水平和运营能力提出了底线要求,
“从已经发行上市的国内基础设施公募REITs 2022年的分红派息率，以及2023年预计净现金流分派率来看，平均分红派息率超过4%。考虑到股票二级市场持续震荡，国内基础设施公募REITs显示出另类资产的独特魅力，分红也能让投资者切实分享及参与到底层资产的投资和经济发展的红利。”
黄国钧认为，虽然目前每个REITs资产类型相对单一，但预计随着政策进一步优化和市场进一步成熟，国内REITs也会从单一资产走向数量和类型的组合化。
“越是风险收益来源单一的底层资产，对资产配置越有利。可以通过筛选配置不同的REITs以达到整个组合风险收益来源的构建。”熊建平这样补充。
一个可以预见的未来：专业的资产管理人群体，有机会迎来更大话语权。
在过往的产业周期中，房地产业重资产的传统盈利模式，决定了资本的话语权显著高于人力资源的话语权。
但随着近年来REITs的发展，轻资产模式逐渐兴起，促使开发商要细心经营自己的项目。毕竟投资者投资REITs，不只是看它的资产和租金回报率，看的更多的还有资产管理者的能力，是否有能力把资产提高、调整、升级等。
这将为优秀企业和优秀人才团队带来新的发展空间，也有可能引起未来格局的重塑。
不过，无论如何，国内REITs的发展，其实只是刚刚开了个头，还有很长一段路走，我们拭目以待。
原创稿件，欢迎转载，须注明出处。请尚未领取稿酬的摄影作者及时联络我方
