前几年的老黄埔就是广州楼市的焦点之一,既有新盘城市之光,富颐华庭一直保持着高热度,也有在二手市场上一飞冲天的保利学府里,黄埔花园,万科金色悦府这些网红盘。
虽说这两年老黄埔的价格从5-6万被打到了3-4万,当年一房难求的城光和富颐相继破发,热度逐渐被番禺抢去。
但凭借地铁的优势和地段的优势,老黄埔的新盘一直都有较高的关注度。而潜在的买家又担心天量的旧改供应会影响未来的价格的体系。
今天就来给大家盘点下老黄埔的旧改项目。
文冲东(未来方洲)旧改体量为220万方,涵盖住宅,商业,办公等各种业态,其中住宅面积为60万方,预估有4000-5000套商品房。大户型单价也就4.5-4.6万,小户型入门级单价才3.5万,95平小4房也就4.1-4.3万。
双沙旧改(黄埔新城)大概有78万方的商品房,保守估计有8000套。黄埔新城在近两个月都卖得很好,有新规产品,有现楼,配套基本兑现了大部分,这三个点很能打动现在购房者。单价也比之前降了一些,也有2字头的单价单位。
珠江村融资区住宅(珠江春)大约18万方,按照套均140平来算,也有个1200套。目前价格未出,主打改善。
墩头基旧改总改造面积也仅有74万平。这个规模对比庙头、文冲东、沙步村等数百万方大型旧改,确实不在一个量级。墩头基村仅有2块融资地块,占地近8.74万平,规模比回迁房还小,包回迁房预计供货量约3000套。该项目与夏港地铁站的最近距离大约1公里,大概步行15分钟可到。
横沙旧改项目(中鼎书院上城),旧改规模达到265万方。商品房于2020年正式开卖,目前已卖出超过3500套新房,首期产品已经收楼,部分配套已经进入兑现期。总货量预计也有6000套以上。
双沙旧改(中建海丝城)整个项目的建设总规模为237万方,住宅建筑面积为82.32万方,从供应量看,中建海丝城自身就有8000多套货量,目前单价也低,最低3.3万,总价200多万就能入手三房,并且学铁商配齐。
新溪村旧改(黄埔润府)在老黄埔来说体量算小,整个项目的融资区地块,也就是商品房部分,大概为12.5万方,容积率不超过5,分别为4.91/4.66。预计全盘货量只有1200-1400套商品房。
茅岗路以东旧改项目就比较前期了,没那么快出来,整个项目改造范围共约75公顷,算是大型改造项目。
裕丰围旧改,项目总用地面积7.6万平,总建面积仅24.5万平。总共有只有8栋住宅。包括回迁+融资地块在内,总共也只有约17万平。临近7、13号线交汇的裕丰围地铁站,旁边也还有不少商业产业规划。
老黄埔的巨无霸还有庙头和南岗这两个旧改项目,光是南岗的商品房货量预计就有1.2万套。庙头的融资区用地面积也有21.47万平方米,也是比较大的供应。
从可预估的情况下,这个几个项目就有超过3万套的房源了。当然还没算上比较前期的旧改,包括姬堂村、港湾、夏园等。在卖的还有茅岗以西旧改(富颐华庭)和文冲城市之光(尾货清盘阶段)。
从货量来看,老黄埔未来5年,甚至未来10年都是货量充足的。但从供应速度来看,速度并没有那么快。今年老黄埔新入市的旧改也就未来方洲和海丝城,近期可能入市有黄埔润府和珠江春,但也可能在明年才正式入市。
货量并不是一下子就释放,老黄埔的供应,一定不只是影响老黄埔的二手,对其他板块的二手同样有影响,不会有老黄埔便宜了,科学城、万博、荔湾、白云一飞冲天的状态。
从居住的角度,时间越久,老黄埔兑现越多,居住属性也就越强,对买在这里的人是有利的。
有利有弊吧,所以很多朋友的担忧过于绝对,或者你更需要决定的实,要不要现在买,你以什么价格买到!
所以,我还是那句话,自住老黄埔真心推荐,如果是投资,要有心理预期,未来30年会有源源不断的新房面世!
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