眼瞅着 2024 年已临近尾声，开发商又开始大范围清盘促销了，经历了10月的火爆，11月的新政密集发放，到了12月，看到各种低总价新房...
不少买房人都在纠结，心里都打起了鼓，发出来那句灵魂拷问：
广州还能买房吗?会不会买完明年初就降？万一刚入手，明年年初房价就跳水，那可就亏大了。
现在不少还没买房的人都会说得那句话，做个等等党，等到现在，真的很庆幸躲过了过去2年，房价又高利率又高契税又高的时期。
毕竟买房对大多数人来说，都是一笔巨额投资，谁也不想前脚刚交了钱，后脚房子就贬值，被市场狠狠背刺一刀。
不想买完就亏，关键看两个数据，一个是库存，一个是成交，又或者可以笼统点看一个库存去化周期，基本上也能判断涨跌。
要想买房不降，就要根据经济学的基础，要想价格涨，就要有稀缺性，库存不能高，需求高，成交要旺盛。
所以，明知道网红盘是被炒作起来，为什么还是很多人愿意进场，这就是大家看到了成交旺盛，代表了需求高。
那么广州板块怎么选择呢？
改善+豪宅买家看这几个板块！
琶洲、金融城、珠江新城
广州目前还是避免不了的珠金琶这个三角区，这些板块不管是生活还是交通，各方面的配套都有明显的优势，区域内的新房供应量相对较少，而成交量却相当活跃。它们的库存去化周期仅为13.2个月，这在广州房地产市场中是相当健康的指标，房价自然有涨的潜力，早入手说不定就能搭上这波红利。
重点看这几个项目，改善+看琶洲保利琶洲南项目，这个盘楼面价4.3万/平左右，鉴于地块块周边基本是零配套，开发周期较长，目前马路都没有，需要先修路，其次才是周边学校、商业等的配套。所以， 预计开盘价不会贵，以目前地价+市场行情来看，预计在7-8万+，如果明年市场行情好，开到8-9万+也有可能。
预计明年上半年入市，节点可以参考小阳春或者五一节点。首开西面的大地块！面积段官方吹风出来时120-140-180方，基本都是使用率130%起步的四房了。预计起步门口在900-1000万这样，140的门槛在1200万，180方的门槛在1500万左右。
另外就是保利南方面粉厂地块，现在内部价基本出来了，问就是自己找GX买吧。保利南方面粉厂入市节点大概在明年五一左右，其实门槛大概180方左右起，我估计2300-2500万就能进场，其余的200-250-300，500-600方都是有机会的。
金融城地块已经拍了的有在车陂南隧道东面的天河金融城东区AT091415地块，由珠实综合体拿下，楼面价4.7万/平，配建18班小学。这个项目属于二线江景，预计走大平层路线，价格预估在10-12万左右。
| 地块效果图
｜图源：广州规自局
除了这两个已经拍地的，还有12月即将拍地的金融城绢麻厂地块，就在南方面粉厂旁边，起拍价在5.1万/平，也是属于二线江景，和南方面粉厂一样的周边配套，但是在户型使用率方面阳台占比25%，比南方面粉厂30%要低，预计做高层产品，使用率在120-130%。
相对稳健的板块
越秀、荔湾芳村板块
越秀区作为广州资历最老区域，其交通、教育、商业、医疗等配套都属于顶尖，供应稀缺只有5个项目，而且货量少，价格高，普遍在9-11万/㎡之间，所以用这个价格买越秀区的购房者，大部分是地缘情结非常重的客户，但成交稳定，预计不会有太大变化。
芳村国庆卖得好，供应一时未跟上，小户型缺货但预计明年初有大量供应补充，现在几乎只卖剩大户型了，价格看稳，比如，保利和颂的住宅项目已经接近尾声，目前大部分单位都已售罄。同样，保利雅郡的售楼处也已关闭，只剩下少数几套尾盘房源正在销售，预计不久将完全清盘。至于万科理想花地朗庭的79平户型，已经卖断货。中海浣花里的71平户型更是抢手，也已经缺货。
其它楼盘参考：
再不买，也没货了！广州中心五区新房缺货了！小户型普遍清盘了...
不骗你！荔湾小户型真的没货了！300万以内想上车的剩这两个可以买的...
价格横盘板块
整个天河东部、番禺
天河东部现在卷到爆，新房一大堆，而且狂打价格战，不断搞特价抢客，成交有上升但未见大幅增加，整个区域货量较多，所以如果天河东这堆新盘继续打价格战，估计年底会继续下调冲量。
而且明年天河东还有新盘上新，珠江实业拍下的智慧城地块，以及天河润府二期地块，待拍的世界大观周边地块...这些货量上新后，天河东选择会更卷。
番禺不好的地方就算太大，板块台分散了，番禺核心万博CBD也是用了近20年，才发展成今天这样，所以现在除了万博价格比较坚挺，其他板块供应太大，产品卷，11月成交不理想，照这形势，开发商估计年底要调价冲量。而且目前万博溢价太高，5-6+的价格，比天河东部分新房都要贵，要知道天河也是主城区之一，番禺只是算近郊板块。
在这种分化的市场行情下，通过数据比感知市场情绪要更靠谱，当然去化周期是衡量买房的指标之一，但单看这一个指标就买房也不可取，得结合自身需求、预算，仔细考量各板块的库存、成交情况，再做选择。
如果你也在看这些楼盘，不妨多关注下。也可以添加博主微信进一步沟通，节约选房时间成本。
