昨天晚上（9月29日），堪称楼市“拐点之夜”，降存量房贷落地、上海深圳广州解限…政策多到根本看不过来。
当天，广州某区传出，要严控备案价，只能上调，不能下调，“止跌回稳”也落实了。
各种信号表明，市场已经变天，现在只差一把点燃楼市的火种。
而就在昨天(9.29)，广州经历了一场史诗级土拍。
保利、中海、越秀三巨头混战5小时，狂杀148轮，争抢天河临江大道北侧 AT080722地块（南方面粉厂地块）。
最终，保利胜出，豪掷约117.55亿，折合楼面价约6.7万/平，住宅实际可售楼面价7.65万/平。
这也是继地价榜第四的员村一横路地块（现保利华创都荟天珺）后，保利在珠江新城再下一城，顺手创造了天河地王。
在这之后，地王效应还在持续发酵，几个新信号，值得我们关注。
保利面粉厂地块为什么这么火？
最重要的原因，就是珠城东地段+南向一线江景加持。
面粉厂地块位于临江大道旁，与珠城直线距离仅约600m；隔着净水厂，就是广州豪宅标杆汇悦台，二手成交单价一度超30万/平。
而隔江对望又是琶洲，正对着广交会展馆，是外商们的掘金之地。
价值点很明确，核心中的核心。
当然，“核心”这个词，你可能都听腻了。
毕竟，今年天河、荔湾、海珠甚至越秀，都有大把改善豪宅供应，大家都标榜自己是核心资产。
不过，随着南方面粉厂地块高调出让，结论有了：
广州只有两种核心，一种是珠江新城，另一种是其他核心。
很简单，面粉厂地块的能级，去和广州历届地王对比，也是首屈一指。
琶洲331地块，可售楼面地价约8.52万/平，成交总价22.7亿，总建面不超3万平。
而面粉厂地块呢，可售楼面地价约7.65万/平，但成交总价高达117.6亿，总建面约17.56万平，拿地成本和规模都是前者数倍。
能级的高低，直接决定影响力的高低。
若延申到城市站位、区域能级维度，这两宗地王，背后分别代表着珠江新城、琶洲。
在这之前，很多人说珠江新城已经饱和，琶洲核心区才是广州最有价值的新风口。
但是，昨天保利不惜拿出百亿加仓面粉厂地块，联同现有的都荟天珺项目，双盘加码珠城，无疑打了很多人的脸。
保利这次拿地操作，等于直接表态，广州核心资产，还是首选珠江新城。
面粉厂地块更重要的意义，在于拉开了珠城的新增量、新故事。
官方对面粉厂地块的规划定位指向，是广州新一代封面性豪宅。
一线南望珠江、公建化立面、盒子式商业、公园绿化等，还有130%使用率，再加上保利豪宅基因加持；
结合效果图来看，是妥妥的汇悦台2.0，能对周边城市界面和气质有一个直观的提升。
| 南方面粉厂地块效果图对比汇悦台
而且，保利面粉厂项目不是孤军作战，附近还有万众瞩目的马场地块。
悄悄说下，随着面粉厂地块成功高价出让，马场地块的推进会加快，预计最快在明年，大家会看到更进一步的消息。
马场地块有几个重点：
第一，体量庞大，用地面积就是38万平，相当于6.6个正佳广场；
第二，规划引入全球顶奢店王SKP；
第三，将形成走在时代前沿的城市界面，建设新加坡式绿色建筑、城市花园、摩天地标、高端产业、文体教卫配套、住宅等。
| 马场地块规划效果图
总结一下，马场地块，相当于珠城东拓的超级引擎。
利用SKP的能量将珠城东打造为广州最牛的重奢商圈，带动城市界面连片革新，为珠城注入新动能。
所以，现在的珠城东，已经组成了一对“最强拍档”。
马场SKP+保利面粉厂地块+保利华创都荟天珺，相当于广州最新顶豪、最高能商业IP、巨无霸综合体融合，结果将是1+1+1＞3，珠城东将是下一个价值制高点。
事实上，这种连锁效应，也早就传递到市场端。
这几天，先后有珠城豪宅业主反价。
汇悦台一套797平顶复临时反价2000万；广粤尊府4500万的豪宅，反手就说要涨300万。
还有嘉裕公馆一套173平的大户型，9月初还在降价，9月23日突然反转，涨价600万，近一周还带看了6次。
| 图源：链家
很显然，珠城东区几大豪宅，打响了行情反弹第一枪，后续速度还可能加快。
为什么？
如果说，单出面粉厂地块，或许还起不到这种效果，但叠加政策暴力输出和国际环境变化，预期逆转，资产配置逻辑也彻底改变。
接下来，将有大量热钱流入市场，手握现金反而加速资产贬值，置换高预期+高抗风险性资产才是正道。
同时，降利率、降二套首付、一线城市解限，正对投资者/改善客释放最友好的信号，去冲北上广深核心资产。
而很显然，这一次，珠城又被高端买家看准，推到了浪头上。
之后，随着保利面粉厂地块跟上后续供应，珠城这把火还会越烧越旺，成为全国高端买家的置业锚点。
04、
珠城东怎么选？
更高性价比的，是它
现在有了保利面粉厂地块，很多人会想，要等它开盘再说。
但事实上，如果你是买家，你还要多考虑两个问题：
面粉厂地块入市时间，最快也得是明年，但以现在市场氛围来看，如果你再等邓，很可能会与市场底擦肩而过。
很简单，明年的房价、房贷利率、首付门槛就未必有现在这么友好。
再者，结合面粉厂的地价、拿地成本以及地块条件来看，项目未来定价或者并不便宜。
我们测算了一下，面粉厂项目未来的售价，大概在14万+/平。
之前也和某央企聊过，面粉厂地块计划打造清一色大户型，至少200平起步。
也就是说，总价至少2800万起。
更何况，现在预期已经逆转了，保利不太可能拿豪宅地块走常规住宅路线，溢价空间肯定要做出来。
相比之下，地价同样破新高、同属珠城东的保利华创·都荟天珺，性价比反而凸显出来了。
都荟天珺前身是员村地王，也是保利拿下，楼面价约5.7万/平，现在定价约9.8-14万/平，总价最低约1500万起。
几乎只是面粉厂地块的一半。
在门槛砍一半的基础上，都荟天珺同样将珠城东地段价值和豪宅属性拉满。
其一，这座城市最牛的珠金琶，都荟天珺就占了俩——珠城核心+金融城。
都荟天珺和面粉厂地块直线距离约1.5公里，和马场地块的直线距离仅约300米。
周边环绕的，还都是全广州的顶配资源，这些足以说明它在珠城东的占位同样核心。
另一方面，金融城的能级也是无需强调的，关键就在于兑现度。
但在今年，金融城起步区进入一波全方位的兑现期，金融城西区还将进入大开发阶段，整个金融城在猛轰油门。
所以，摆在都荟天珺面前的，是双CBD带来的双重增量，这种地段赋能是其他豪宅超越不了的。
其二，弧形立面美学结合20米抬高式新加坡风城市花园，封面豪宅属性突出。
都荟天珺，不仅斥巨资打造全玻璃幕墙外立面，还融入大量弧形元素，在全市豪宅中拉开了辨识度。
其次，整体设计很前卫，抬高了16-20米，形成新加坡式绿色建筑和城市花园，和未来的马场设计充分呼应。
抬高空间也没浪费，打造两层架空层，包括巴比伦式立体空中花园、空中会所、空中泳池与健身房等，趋近酒店式体验。
整体来看，都荟天珺外观上撑起了豪宅脸面；内部设计增加了豪宅前瞻性，对豪宅价值形成足够支撑力。
| 项目效果图
其三，项目本身货量就不多，166套，还是纯粹四房社区。
事实上，都荟天珺今年3月开盘，当时就卖掉一半左右，之后持续热卖，主力客户是珠城豪宅业主。
我们了解到，这其中既有珠城置换买家，还有的是纯粹多买一套房用作投资，他们对珠城地段有绝对要求，对资产配置的敏感度也极高。
现在看来，他们确实是提早押对宝，毕竟广州近期土拍和市场成交都在为珠城背书，加上广州全面解限了，珠城豪宅资产只会更香。
所以，都荟天珺接下来可能会更火，而且是卖少见少，每卖出一套，含金量都在上升。
再问大家一个问题，珠江新城东区豪宅，为什么比中西区更贵？
关键就在高端纯粹圈层，汇悦台都是282平打上的户型；尚东柏悦府入门户型200平起，全盘还只有99户。
同样地，都荟天珺是纯粹四房社区，走的也是“精”的路线，又是精准的珠城群体业主，圈层价值就是竞争力。
其四，主推约157-255平四房，卖9.8-14万/平，比珠城东一二手豪宅有明显性价比。
按上边推算，项目总价区间大约在1500-3500万。
和面粉厂地块相比，有明显的价差优势，这个我们上边已经说过了。
和珠城东区几个主流的二手豪宅相比，也要低上一截，同时还有明显的户型升级优势。
从户型图来看，几乎都做到类专梯入户、南北对流、开放式超聚厅、270°环幕飘窗等。
| 户型创意示意图，仅供参考
对比同面积段二手乃至新豪宅来说，很多指标的表现都要更优秀。
总结一下，都荟天珺有优质产品力加持，加上有珠城强地段+相对的价格优势，这种牌面已经非常硬核了。
而且，现在摆在它面前的，是所有buff开满。
保利拿下南方面粉厂地块，整个珠城东，保利就有两大豪宅了，打法很可能和之前不一样，天河地王和都荟天珺的价值是相互支撑的。
结合外部来看，市场情绪也彻底反转了，现在可能就是买家进场最积极的时刻，猛冲一波豪宅资产。
这样看来，都荟天珺反而是第一波吃到红利的楼盘，直接坐享楼市大赢家。
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