楼市这把火，根本停不下来。
9月29日广州全市解限，国庆燃足7日，某平台传出单周卖房2800套，超30盘宣布涨价...
而就在本周末，即10月12日，广州将迎来新政后首个开盘项目——中建玖合·未来方洲。
这意味着，它将成为一枚重要的试金石，这股反转之势落实到几分，马上见分晓。
我们也收到消息，整个国庆，共有超2000组客户来项目看房，这个数据，能秒杀全市99%的楼盘。
| 项目现场人气图
截至发稿前，项目诚意登记已满筹，开盘进入倒计时。
这波显而易见的热潮，除了政策泼天利好，更重要的原因，是其近珠金琶地段、超配的配套和产品，以及超能打的价格！
要分析未来方洲的竞争力，首先要了解板块基本盘。
未来方洲所在，就在老黄埔的心脏区域，万科城市之光隔壁。
这个区域的新房，除城光售罄外，上届三剑客还有两位在役，大多是旧规产品，起步价约在4.2万/平。
二手方面，今年6月，城光、富颐卖出首套二手，此后城光还在陆续成交，全部是约80-100平三房，价格比较坚挺。
| 数据来源：链家
其中，约80平三房，因为只有单卫，单价约4.1-4.3万/平；其余的双卫三房价差不大，单价都在4.4-4.7万/平。
此外，四房也有少量挂牌，约116平四房放盘价去到5.2万/平；约137平大四房，又多在5.5万/平打上。
总结一下，以城光为代表，老黄埔主流的三房双卫户型，单价约4.4万/平起；而四房户型，业主心理预期在5万/平以上。
那，相比这些新房和二手房，未来方洲的开盘价，意味着什么？
可以用一句话形容：“拳打新房，脚踢二手房”。
我们已经拿到了吹风价，先剧透几个亮点：
第一，相比周边新房，未来方洲使用率更高，折算套内面积每平米单价将更有优势；
第二，相比旁边的城光二手，对比相近面积段，未来方洲每种户型在得房率和功能性都能完胜。
需要多加一句，城光二手使用率普遍约80%，但未来方洲使用率均超100%，这20%差距中间又多出几十万价差。
第三，在中央定调“止跌回稳”背景下，首开价格，很可能就是全盘最低位。
当然，更细的价格还不方便说，可能还有变动或者新惊喜，建议大家先加拆神助手，了解最新消息。
价格优势打出来了，也就有了往下看的理由。
因为真正奠定未来方洲市场地位的，是项目坚实的价值体系。
如果说，老黄埔现有新盘的配套是1.0版本，那未来方洲就是2.0加强版。
首先，加强版学校，引入九年制一流名校集团，规格上将是老黄埔首家。
要知道，老黄埔不缺优秀小学，但初中却另当别论。
因此，在老黄埔核心区，配建九年制学校的楼盘，基本稳占顶端，横扫一二手。
另一个是，在九年制学校，相当于孩子从小就是嫡系子弟，教学上一脉相承，比小学+初中混搭组合更有价值。
其二，加强版双轨道，5+13号线交汇，手握全市两条高含金量的地铁。
5号线，串联珠城和金融城，到琶洲也只需在车陂南站换乘4号线，1站通达。
即将通车的13号线，更是加强版5号线，横跨广州5区，直达环市东、珠城、金融城、鱼珠等核心板块，通达度更大大提升。
仔细看，13号线二期在珠城就设有4站，包括花城广场北、冼村、石牌南、马场站，线路轨迹还和黄埔大道基本重合。
这意味着，珠城、黄埔大道沿线、包括天河路商圈的人群，将极大地分流到13号线，为沿线楼盘带来潜在购买力。
在此基础上，未来方洲还有不可多得的近地铁优势。
项目到13号线双岗站大约300米，到5号线文冲站直线距离约800米，在步行范围内都能通达。
相比同板块其他在售新盘，基本都是单地铁线，而且离地铁最近的盘，也有约700米距离，远的甚至超两公里。
其三，加强版商圈，同时接驳天河+老黄埔双核心商圈。
| 项目周边商圈示意
你可以通过5号线/黄埔大道，直达三溪美林商圈和大沙东商圈，山姆、宜家、美林天地、黄埔潮楼，各式商业应有尽有。
另一边，大约300米，又能到双岗站上盖的华润万象系商业体（在建中），和老黄埔新商业门面，保持最亲密的距离。
没错，如果要再总结一下，未来方洲的学铁商价值，那就是做到「人无我有，人有我优」。
但，加强版学铁商还远远未够，未来方洲还有很多故事要讲。
它脱胎于文冲东旧改，建面达约220万方，约等于旁边城光的1.5倍。
这样的配置，先天就有连片发展优势，也更有可能做出升级，比如一个2.0版本的城光。
为此，中建玖合从一开始就邀请了美国som执笔，以近乎超前20年的城市规划理念，打造广州首个“未来城市”。
| 项目效果图
这怎么理解？
其实很简单，就是放大可达性和多元性，以最便捷的方式接通最丰富的资源。
大城里的资源有多丰富？
规划学校就多达8所，包括2所九年制学校，1所中学，1所小学和4所幼儿园；
丰富商业集群，包括约6万平街区商业集群、特色文化/滨水风情商业街等；
公园多达6个，联同一江（珠江）三山（文园、牛山炮台、公山公园），抬脚就能走进公园里...
但更有意义的是，所有资源都不是各自孤立的，而是能通过各式路径紧密串联、互动。
比如说，社区内规划了三条归家走廊，专为行人而设，不用等红灯过马路，就能穿梭超级十字街区、知学大街、富裕堂、体育公园等。
再比如，用一个骑楼十字路口，将艺术空间、市集、运动馆、邻里中心等核心商业贯通，让人们走到街道，享受逛游。
| 街区效果图，仅供参考
这种模式，相当于以“人行友好”角度，破解了城市居住的痛点，便捷的通达又形成无数个10分钟步行生活圈，让幸福感得以跃升。
对老黄埔来说就更重要了，超级大城+超前规划，将连片革新城市面貌和居住品质，创造更高增量。
给出至高性价比的机会
那么，在未来方洲这座大城，到底要怎么选？
大城分为文元、江北、渡头三大组团，各有特点和优势，但就当下而言，首开的文元组团，还是先跑了出来。
其一，文元组团是整个大城资源最丰富、也是通达度最高的地方。
打开地图，在建的36班九年制学校、13号线双岗站、黄埔东路口袋公园、状元大街等围绕在周边。
除此之外，这里距珠江仅约1公里，实现南向望江，江景再上大分。
其二，产品拉开距离，高使用率户型+高交标品质，直指老黄埔顶配水准。
这里有超高颜值的外立面、自带约1万平围合式中心园林，建筑标准还达到国内最高水准——绿建三星建筑。
| 项目效果图
主推产品，为建面约79-142平三至四房，多达12种户型，可选择性就比别人丰富。
而且，所有户型全南向，均超100%使用率，最高更达约110%，这一点又打败了老黄埔多数新盘。
以建面约79平三房A1户型为例，其他项目最多做到1.5卫，要么配个小阳台，但项目却做到真双卫、5.3米宽超大阳台，还有270°瞰景主卧。
此外，公区也进行了升级，相比常规LDKB公区，这里做出大方厅格局，使视觉上更加开阔通透。
| 注：部分柜体赠送
建面约95平3+x房B1户型，做出了约45平LDKB方厅，额外的X空间可以成为生活的百变舞台。
你可以把它加进客厅，也可增加一道玻璃隔断，做成半开放的书房、游戏区等，95平就可以媲美120平大户型体验。
建面约108平3+x房C1户型，整体观感足以比肩市面上140平大户型。
LDKB+X超级公区，南北通透，厨房带中岛台，再加上约6.2米双开间阳台，进门就将豪宅感开满。
还有酒店级主套，带270°无界飘窗，中间没有柱子遮挡，让观景享受达到极致。
当然，项目还有很多优秀户型，比如128、143平四房，一篇讲不完，大家可以根据需求继续看看。
而更卷的，是未来方洲的交标。
大品牌交标只算标配，甚至连餐边柜、衣柜、客厅岩板背景墙，玄关还加配能消毒杀菌的鞋柜精灵，几乎达到拎包入住标准。
甚至，还有琶洲南TOD同款华为智能系统，也是老黄埔第一家，坐实老黄埔交标天花板。
| 项目样板间实拍
其三，就是首开特有的价格竞争力。
关于价格，我们上边已经说过很多，但还想再多说几句。
关于定价，站在当前市场周期下，可以说是官方和市场共同认可的底部，这个阶段像极了上一个周期将涨未涨前的宁静，结合从未来方洲内部得到的消息，再结合深入的分析之后，得出这样一个结论：
尽管中建玖合可以凭借当前市场热度和项目的自身质素，来实现一个更理想的价格，但是从中建玖合大盘的全周期来看，作为大盘，整个项目交付的是一套完整的生活配套而非零碎的场景空间，而且随着时间的推移，商业和配套悉数落地，价值兑现还会有更大的能量。
所以，对于这次开盘，相比于价格实现，首开卖爆才是成功唯一标尺。
悄悄说下，未来方洲此番开盘的价格会相当有惊喜！这次开盘可以说是中建玖合给广州的一次献礼，而且是大礼！
感兴趣的同学，抓紧这两天到现场看看，10月12日马上开盘！
或者加拆神助手，更多选筹建议，我们私下聊。
-推荐阅读-
【话题】换天了
【话题】这市场，跑起来了
【话题】猛起来了，一周顶一个月
