117亿，广州新“地王”！新行情要来了

史诗级救市，市场情绪彻底扭转。

楼市？一个字就是干。

刚刚，激战5小时，广州诞生新“地王”！

天河面粉厂地块，经过中海，保利，越秀三家148轮你争我夺，最后保利付出117.55亿，抱走靓地，折合楼面价6.7万/平，可售7.2万/平。‍‍

这个地价，超过了越秀南路地块，位列全市TOP2。

117.55亿的总价，更是妥妥的年度NO.1，地价也是天河NO.1，担得起“地王”之名。

高层核弹救股市楼市，广州马上就出地王，太刺激了，这是一场扭转市场信心的战役。

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美联储降息，天花板会议定调，市场情绪反弹

信心比金子珍贵。

而天河面粉厂拍出地王，也不是激进，而是信心本身。

开发商花上百亿用脚投票，对于潜在客群，还有购买力，接下来的销售，肯定是做过一遍又一遍的模拟和设计，看好后市，尤其是明年和后年核心板块豪宅的塔尖资产。

为什么天河面粉厂会出地王？接下来对楼市，尤其是核心资产价值重塑又有哪些深刻的影响。

来，我们接着往下看。

首先，最重要的是政策彻底转向，市场情绪开始扭转和反弹。

市场，走出了最为艰难的时刻！

前脚，是美联储降息，在资本逐利的天性下，有望吸引热钱回流；

后脚，是央行数箭齐发，降准、降息、降首付...股市楼市皆迎利好；

9.26的天花板会议，更是明确要促进房地产市场止跌回稳，定调楼市，提法前所未见，就差明说楼市底部到。

接下来，要调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

当天下午，就有业内消息传出，称广州或会是率先放开限购的一线城市。‍‍‍‍‍‍‍

豪宅线，因为有望迎来优化调整。

每一项，都是拳拳到肉，为市场注入一针强心剂，这尤其利好改善客进场。

这部分有能力改善，置换的客群，之所以没进场，核心就两个：

其一：还有没有投资属性，至少得稳。‍‍

其二：什么时候才是好时机，什么时候价格合适，不能等等就是赢。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

以上种种顾虑，会被央行三大杀器让利，还有天花板最高会议“止跌回稳”，一一消解。

需要明确的是：

房地产和楼市，早已告别了过去那种在所有城市都“普惠”式疯长的格局。

高线城市与低线城市之间的大分化，是高质量发展的必然结局。

这一轮政策调整，高质量是主旋律，回归一线，回归一线核心，才是未来房地产的趋势。

所以，传递到市场，有两个典型表现：

一个是购买力向上的拉升，1000万的改善豪宅，原先二套还需要250万的首付，现在150万可以撬动，还是更低的利率，更少的负担。

一个是市场的两级分化，核心地段的豪宅盘成为抢手货。

这几天一线市场的数据也有所展现，中心区的豪宅热门盘中海大境，也被这批敏锐的富豪踏破门槛。

9.26天花板会议定调当天，项目就卖了1.5个亿，不少是投资客。

也只有这样的一线城市核心资产，才能在更苛刻更分化的市场中跑出来。‍

纠偏是让信心重新回来的基础，让市场情绪和预期有所反转。

你当然可以继续看空，但不可否认的是，一切都朝着更好的方向的发展。

其次，面粉厂，之所以能够引来房企争抢，也与其自身素质有关。

地块位于金融城西区，珠江新城东，南向望江，自带一定体量的商业配套。

广州拿出这样的优质土地，本质是希望开发商做出顶豪作品，所以面积和总价都很高。

我们也拉一个这个地价下，未来的房价预期。

扣去商业、道路等配套，真实可售地价7.35万+，算上高昂的利息成本，对应的房价利润，大约是12万+。

之前和一家央企聊过，面粉厂他们是要做200平以上的，这意味着面粉厂项目门槛要在3000万以上。

前有史诗级核弹救市，后有广州拍出新地王，信号已经相当明确：新一轮的行情，要启动了。

2‍

新政后，高净值客群要怎么买

这波核弹利好之下，一个非常关键的逻辑：抓住核心区的优质资产。

毕竟，未来的市场，有品质、稀缺、圈层、配套要素集全的资产，才能够站稳长线的价值，劣质资产会越来越边缘化。

一般豪宅，还没有那么稳，顶级的城央生态豪宅，才是真正的核心资产。

但是，实际操作的话，可能很多人会不知道怎么选。

但我们可以从今天引发房企争抢的面粉厂，以及新政后被改善客买爆的中海大境，总结出共性：

1）地段要核心，配套能级要高，首选最中心最重点的板块，这是要放在首位的；

面粉厂有珠城东傍身，大境占据的是新中轴南延段核心，都在市中心，配套要素集全且稀缺，具有不可替代性；

2）占据核心稀缺的景观资源，这决定了豪宅的上限，以及购买力和客群支撑；

面粉厂有珠水，大境有绿洲，都是稀缺不可复制的生态资源。

3）体量要合适，要有足够的施展空间，能做大体量综合住区连片开发，带来区级豪宅品质；

面粉厂17万方+，大境36万方+，不同于很多螺蛳壳里做道场的几万方的迷你地块。‍‍

4）要有符号价值，能引领未来趋势，实现人们对理想生活的渴望。

这几点，也符合高净值人群买房的方向——

一个是瞄准CBD，一个是沿着珠广州新中轴线。

今天出让的面粉厂，靠近珠江新城CBD，一线江景，固然可以考虑。

但是，地块真正所在，是金融城，目前更多抱珠城大腿，自给性以及确定性略逊一筹，门槛还不低，而且最快明年年中才能入市，到时候市场千变万化，又一番新的光景。

至于琶洲核心，当然也有标杆，但是随着下个月琶洲南三兄弟的出让，新供应会增加，唯一性预期会被打破。

相比之下，广州新中轴上的中海大境，才是更具确定性和安全性的城央生态豪宅。

这个项目，是市场用真金白银投的票，给出的参考答案。‍

1-8月，整个广州，总价1000万以上的，最好卖的项目，就是中海大境，成交套数TOP1。

即使在市场下行的大环境下，依然能卖好、被追捧的项目，才是比较优质的项目。

3

“现象级单盘”，中海大境凭什么

为什么中海大境会卖得这么好？

其一：因为在广州核心板块，这种靠近核心区+大盘+中轴生态绿洲的项目极其稀缺。

中海大境，坐拥中轴+绿洲，两大稀缺资源，妥妥的城央生态豪宅，不光住起来舒服，圈层也更纯粹，同时也是优质资产配置。

像大境这样，这样靠近珠江新城，又在中轴上的大盘很少了。

中海大境的广州新中轴南段，既是广州中心、封面也是财富的聚集地，所处的发展阶段，比金融城还要靠后一个阶段，从成长期逐渐迈到兑现期，资源导入密度很高：

这里有小蛮腰、广州文化馆、广州美术馆、广州科学馆以及岭南广场等文化地标装点门面，也有太古汇、天河城、正佳广场等超级“印钞机”吞吐流量。

这些单独拎出来，每一个都是城市级别的配套，并且都不是画饼，是实实在在摆在眼前的。

并且，项目还有可以媲美珠水的城央绿洲。

在过去很长一段时间里，广州豪宅，确实以珠水为传奇，但论稀缺，城央绿洲，或许要更胜一筹。

整个珠江(中心城区段)，前后航道绵延75公里，也不乏江景楼盘，无非就是朝向和距离不同。

但绿洲，在繁华市中心的国家级湿地公园，放在全球都是无法复制。

并且有生态红线等管控措施，周边开发是限量的，供应是可控的，很难有新增项目分流。

能享受这片静谧与绿意的，除了周边的居民，打卡的游客，也就是背靠湿地的大境了。

在城市中央拥有一片1100万方的湿地公园，是莫大的奢侈。

二是，名校中大附，就在旁边；

旁边的教育用地，明确为中大附属12年制，公办学校。

规划了18班小学+72班完全中学（36班初中+36班高中），明年1月动工，2027年建成投用。

和很多合作办学的挂牌名校不一样，中大附创新谷学校，建设单位是中山大学，血统纯正，将由中大自主管理办学，教学理念、方案将延续目前的中大附模式。

如果按义务教育阶段就近入学的原则，周边直线3公里内楼盘都可能受益。

中海大境，是距离中大附创新谷学校最近的楼盘。

三是，地铁上盖，11号线圈定广州中心。

对于豪宅项目来说，地铁的确不是“必需品”，但11号线却是关键的加分项，代表区域未来发展潜力，影响的是整个广州的城市格局。

作为广州“一环”，圈定的是广州中心，可换乘17条线路（包括在建），可以导进其他线路的客流，海珠南中轴作为新经济脉络之一，板块会更具经济活力及潜力。

地铁上盖的大境，会是最大的受益者之一。

四是，广州中心区以前的产品卖的是地段，但是中海卖得的是对客户的尊重。

高净值客群，对豪宅的追求已经发展成为对自我的价值实现，买房更多的是对生活质量的改善与身份的象征。

中海大境在这个夏天，组织了海珠湿地夏令营，让孩子在自然里学习成长，深受业主喜欢。

你可能很久没见过，蝉蛹在夜里的幻变；也很久没见过，苍鹭、斑嘴鸭、鸬鹚，在水里抓虾。‍

又比如，即将亮相的会所，品质和颜值在线。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

｜会所效果图，以实际交付为准

这些，都是中海大境能从一众竞品中跑出来，成为现象级单盘的重要原因。

现在二套首付，已经明确会降到15%，房贷利率也来到了历史低点，限购、豪宅线也有望彻底放开，政策空前友好。

对于一些看好广州市场，想寻求核心地段里的稀缺资产的改善/投资客来说，当下就是优化资产配置的好时机。

预计这个十一，中海大境小区大门/会所开放，还有海陆空活动上线，包括直升机飞跃海珠湿地、劳斯莱斯试驾、湿地无人驾驶游船、湿地自然研学活动等等。‍

感兴趣的朋友，不妨到现场亲身体验。

好了，如果你对中海大境项目感兴趣，或者还有其他疑问，可以直接加拆神助手聊聊。‍‍‍‍‍