文/Larry Schlesinger
CoreLogic研究主管蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）警告称，经济学家预计下一轮降息周期将在2025年下半年启动，降息幅度可能低于最初预期，这或许难以像以往那样推动房价出现大幅回升。
CoreLogic最新发布的全国住宅价值指数显示，11月悉尼和墨尔本的房价加速下跌，而其他首府城市的增长速度也在放缓。
悉尼房价下降了0.2%，是10月跌幅的两倍；墨尔本的降幅为0.4%，新州的房贷偿还进度落后于全国其他州，导致过去三个月房价累计下跌1%。
珀斯（1.1%）、阿德莱德（0.8%）和布里斯班（0.6%）的房价仍在上涨，但随着市场房源增加和买家观望情绪加重，这些城市的增长势头正在减弱。
在全国范围，11月住宅价值仅微涨0.1%，低于10月的0.3%，是自2023年1月以来房价涨幅最弱的一个月。
尽管这已是连续第22个月增长，但Lawless表示，全国房价在12月可能出现下跌的可能性“十分明显”，这将是近两年来的首次回调。
许多经济学家现在预测，2025年的5月可能是降息的起点，但降息次数可能只有两次，将现金利率降至3.85%。Lawless认为，2025年市场可能呈现“两个截然不同的阶段”。
“房价将在上半年持续走低，随着利率下降，下半年趋于稳定，”他在接受《澳洲金融评论》采访时表示。
多重因素压制房价反弹
然而，他指出，一个“较为谨慎的降息行动”不足以推动房价出现“实质性反弹”。
“如果房市出现强烈的正面反应，导致债务水平进一步上升，监管机构可能会感到担忧。澳洲央行（RBA）将密切关注家庭债务的过度积累，必要时可能重启2014年和2017年那样的宏观审慎调控政策，以给市场降温，”他说。
CoreLogic认为，目前市场存在多重逆风，这正减缓房市表现并对房价形成压力。
从冬季结束到现在，首府城市的房源挂牌量增长了16%（悉尼和墨尔本的挂牌量达到了自2018年以来的最高水平），购房活动有所下降（其中悉尼降幅最大），租金增长也有所放缓。
此外，市场对降息周期起始时间的预期推迟（且降息幅度可能较小），进一步打击了买家信心，并延迟了购房决策。
上周五，澳新银行（ANZ）将澳洲央行（RBA）降息周期的开始时间预测从明年2月推迟至5月。
“我们现在预计，降息总幅度将仅为两次，每次25个基点（此前预测为三次），”ANZ澳大利亚经济学负责人Adam Boyton表示。
AMP的预测与ANZ一致，其首席经济学家Shane Oliver表示，考虑到10月核心通胀率升至3.5%，“澳洲央行似乎并不急于放松政策”。
从积极因素来看，Lawless认为，新住房供应的匮乏将“为房价提供托底支持”，并预测市场将经历“相对温和的下滑”，而较低的利率将成为一根“救命稻草”。
“当利率下降时，墨尔本的市场可能会出现更积极的反应，因为与悉尼相比，墨尔本的房价负担能力更强，”他补充道。
尽管悉尼面临可负担性挑战和挂牌量上升的双重压力，Lawless否认房价可能出现两位数跌幅的说法。
悉尼房价或出现15%跌幅
投资咨询公司Performance Property本月警告称，悉尼房市中位房价可能面临高达15%的潜在跌幅风险。
该公司专为年收入超过50万澳元的高收入客户打造和管理地产投资组合。
“我们的研究表明，悉尼房市正承受巨大的压力，”公司董事David McMillan表示。
“前所未有的可负担性问题，再加上持续的高利率和激增的挂牌量，让卖家更难出售房产，买家也更难进入市场，”他说。
“目前，我们看到房产销售周期延长，卖家开始提供折扣，市场疲软的迹象逐渐显现。”
Lawless认为，鉴于房屋供应不足，悉尼房价出现如此大幅下跌的可能性不大。“利率下降时，不会带来房价反弹，但能够遏制跌幅，”他说。
Ray White集团董事总经理Dan White表示，由于市场挂牌量增加且房价缺乏大幅上涨的前景，买家没有理由“急着出手”。
“市场短期内不会快速上涨，就是这么简单，”他说。
在最新发布的《住房繁荣与萧条报告》中，SQM Research的Louis Christopher指出，过多的挂牌量、难以承受的房价以及高利率，可能导致明年悉尼和墨尔本的房价下跌5%。
SQM还预测，堪培拉的房价可能下跌多达6%（过去一个季度房价已下降0.3%），霍巴特可能下跌3%（11月房价下跌0.1%）。
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