文/John McGrath
澳大利亚的房市目前正呈现“两速”发展趋势。有些州府城市和地区的房价增速迅猛，而另一些地区则增长缓慢，甚至出现下跌。
墨尔本就正是处于房价低迷阶段。土地税的调整，加上住房供应较其他首府城市更充足，使房价保持相对在平稳的状态。
根据CoreLogic的数据，《McGrath 2025 房价报告》指出，2024财年墨尔本住宅中位价格仅微涨1.3%，成为仅次于霍巴特的房价第二疲软的州府城市。同期，维州地区房价则下跌了0.5%。
过去十年，维州新增了73.3万套住房，是澳大利亚新增住房最多的州，显著超过新州的65万套。充足的供应是市场疲软的主要原因之一。
2024年1月，维州政府将投资物业的土地税免税门槛从30万澳元下调至5万澳元，这也是市场疲软的重要因素之一。这一政策使维州的投资者活动在全国排名垫底。
根据CoreLogic和澳大利亚统计局的数据，2024年4月，新投资者贷款占维州住房按揭总额的30.7%，远低于全国平均水平的37%，也显著低于新州（42.2%）、昆州（38.2%）和南澳（36.6%）。
此外，土地税调整和利率上升可能促使现有投资者出售物业。CoreLogic数据显示，2024年5月，墨尔本的新挂牌出售量同比激增39.4%，为全国增幅之最。维州地区的挂牌量同期增长了42.6%。
与此同时，截至2023年12月，维州人口年增18.65万，全国最高。这种强劲的人口增长叠加投资物业大量出售，推动了租金显著上涨。2024财年，墨尔本独栋住宅的中位周租金上涨9.2%，为州府城市中的第二高涨幅；公寓租金则上涨7.5%。
对于首次置业者而言，2024财年的房价稳定为他们提供了难得的购房机会。许多人利用住房供应增加、投资者竞争减少，以及购买75万澳元以下房产的印花税优惠，实现了首次置业。
根据CoreLogic和澳大利亚统计局的数据，2024年6月，维州首次置业者占自住贷款承诺的32.1%，高于全国平均水平的29.2%。
随着墨尔本人口增速继续领先全国，加之预计2025年利率下降，未来中期房价大概率将有所增长。维州规划厅预测，未来十年维州人口年均增长约12.5万人。与此同时，建筑行业将持续面临劳动力短缺和建材成本高企的挑战。
强劲的人口增长、基础设施升级和短期住房供应限制的结合，将推动墨尔本房地产市场反弹。
备受期待的地铁隧道项目（Metro Tunnel）将于明年完工，惠及Cranbourne、Sunbury和Pakenham等线路沿线居民。其他重要项目还包括计划2035年竣工的郊区铁路环线（Suburban Rail Loop）和预计2028年完工的东北连接高速公路项目（North East Link）。
经济学人智库连续两年将墨尔本评为全球五大最宜居城市之一（此前因疫情曾跌至第十），足以证明墨尔本是一个充满活力、备受欢迎的城市，持续吸引着来自全国及全球的新居民。
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