文/Cameron Kusher
尽管房地产市场是澳大利亚最大的单一资产类别，价值超过11万亿澳元，但它在很大程度上受到广泛的经济趋势影响。
以下是将会影响 2025 年房地产市场的七大关键经济指标。
1. 通胀
但这在很大程度上是由于一些家庭费用得到了临时减免，在这些费用得到减免时，通胀率会有所缓解，但在这些减免被取消时，通胀率又会上升。
澳大利亚储备银行（RBA）一再表示，他们关注的核心通胀率仍然过高，预计要到2025年才能稳定在2%-3%的目标范围内。
预测通胀是一门不精确的科学（就像任何预测一样），但持续时间更长的通胀会增加家庭成本，并可能使利率在更长时间内维持在较高水平。
而且，这也会降低家庭的借贷能力，影响住房负担能力。
2. 利率
通货膨胀与利率有着内在的联系，因为如果在降低通货膨胀方面没有取得进展，利率就会长期居高不下。
在 2024 年的大部分时间里，人们一直预计储备银行（RBA）将在 2024 年末（最早可能在 9 月份）降息 25 个基点，然后在 2025 年降息三到四次，每次 25 个基点。
今天我们坐在这里，2024 年还没有任何降息举措，目前市场预计 2025 年只有三次 25 个基点的降息，第一次在 4 月，第二次在 7 月，第三次在 12 月。
由于利率减免的幅度较小，而且减免的时间比预期的要晚得多，在生活成本增加和高额房贷还款中挣扎的家庭将在更长的时间内面临更高的费用。
3. 劳动力市场
劳动力市场依然强劲，创造了大量就业岗位，就业参与率接近历史最高水平，失业率保持在 3.9% 的水平，并在最近几个月有所下降。
澳大利亚央行估计，要使通胀率持续回到目标水平，失业率需要上升到 4.5%左右，但迄今为止还没有迹象表明失业率会上升到这一水平。我们应该留意，即使失业率达到 4.5%，也远低于全球金融危机和新冠疫情的时期。
如果有更多的人像现在这样就业并从事工时充足的工作，那么他们可能会更有信心购买住宅等高价值物品。
劳动力市场紧张还意味着，工作不开心的人有更大的能力换一份新工作，而且有可能换一份薪水更高的工作。
4. 人口增长和移民
自 2022 年澳大利亚重新开放国际边界以来，由海外净移民推动的人口增长异常强劲。截至 2024 年 6 月的 12 个月内，全国人口增长了 2.1%，即 552 032 人。
虽然人口增长速度有所放缓，但这种放缓是适度的，人口增长速度仍然远远高于每年 1.4% 的长期平均水平。
人口增长加快，对住房和基础设施的需求也随之增加。虽然联邦政府已表示要放缓移民速度，但移民数量仍远高于平均水平，为了住房市场的发展，明年的人口增长情况将非常重要。
5. 房贷趋势
最新数据显示，无论是从未偿还房贷总额还是从新的房贷总量来看，贷款都在继续增加。融资需求的增加促进了住房需求，并推高了房价。
值得注意的是，月度数据显示增长正在放缓，这很可能是利率长期走高和住房负担能力恶化的反应。
房贷趋势可能是决定 2025 年房价走向的关键因素。
6. 建房成本
在截至 2024 年 9 月的一年中，生产商的住房材料成本增加了 1.4%，但自大流行病开始以来则增加了 34.3%。产出成本--建筑成本--在这一年中，住宅增长了 4.4%，其他住宅（公寓）增长了 6.9%，自新冠疫情爆发以来分别增长了 43% 和 26.2%。
虽然目前这些成本的上涨速度有所放缓，但降低这些价格的前景并不乐观。因此，建筑成本较高，从而推高了新住房的购买成本。
对于新开发项目而言，这意味着与现有住房相比，新房产的溢价幅度较大，这使得许多购房者更倾向于选择旧房产。这也导致大多数新公寓开发项目都以高端买家为目标，而新住房则处于溢价状态，购房者不得不合理安排地块和建筑面积。
7. 新住房供应
根据联邦政府的《住房协议》，他们的既定目标是在 2028-29 年之前的五个财政年度内建造 120 万套新住房。鉴于高利率、建筑成本上升以及住宅和其他建筑工程对建筑行业的激烈竞争，这是一个极具挑战性的宏大目标。
120 万套新住宅的目标相当于连续五年每年竣工 24 万套新住宅，这是前所未有的建设水平。大多数新住宅只有在获得足够的预售资金后才能建设。
与现有房产相比，新房产的成本较高，这使得预售更具挑战性，从而导致新房交付量减少。令人鼓舞的是，住宅审批已从近期的低点回升，但仍大大低于我们每年交付 24 万套新住宅所需的水平。
更多详情请参阅：https://www.realestate.com.au/insights/7-key-economic-forces-influencing-australias-housing-market-in-2025/
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