文/Max Maddison
由于“缺失的中间”（missing middle）住房改革备受争议，新南威尔士州政府计划缩减其第二阶段计划，这进一步加剧了外界对实现“到2029年在大悉尼及周边地区建成322,000套住房”这一目标的质疑。
此次削减靠近交通枢纽中密度住房改革的计划，与澳大利亚城市发展研究院（UDIA）新州分会的预测相呼应。该机构预测，新州将在国家住房协议目标中落后115,000套住房。这一差距主要是由于60%的地方政府在开发活动上进展缓慢，无法达到目标，其中Ku-ring-gai、Bayside和北悉尼的表现最差。
根据住房协议进展报告分析的新州规划、住房与基础设施部数据，大悉尼“超级区域”（包括纽卡斯尔以北和猎人谷地区）目前的住房审批数量已经落后目标25,000套。
低至中密度住房改革计划预计到2029年7月交付112,000套住房，是Minns政府增加市中心城区密度的核心举措之一。该政策规定，在公共交通枢纽和购物区周围800米半径范围内重新划区，允许在优质地段建造最高六层的公寓楼。
尽管这一政策去年底宣布时被认为是政府一系列改革中争议最大的一项，第一阶段已于7月启动，允许在新州大部分地区建造双拼住宅和半独立住宅。然而，第二阶段原计划通过增加联排别墅、小型公寓楼等方式提高市中心和交通枢纽附近的密度，现在可能被缩减。
由于地方政府的强烈反对，认为政策过于复杂，其实施已推迟至9月地方选举之后。
今年5月底，一份24页的部门“政策优化文件”被泄露并被《悉尼先驱晨报》报道。文件中概述了排除多种土地类型（包括车站和市中心）的计划，并表示将与地方政府进行进一步协商。
文件还提议减少政策对“普通住宅区”的影响，这些区域在悉尼市和内西区较为常见。此前有担忧认为建造四至六层的公寓楼会与现有的排屋和单层住宅风格不协调。
过去几个月中，政府已与49个提交反馈的地方政府举行了研讨会。
多位规划领域消息人士在因议题敏感性而要求匿名的情况下透露，该政策可能会通过更严格地定义交通频率和合格购物中心的规模来缩小适用半径。一位消息人士称，政策发布时间或将推迟至2025年初，而非最初承诺的年底。
规划部长Paul Scully和规划、住房与基础设施部未回应第二阶段改革是否能交付相同住房数量的问题。Scully仅表示，政府“致力于低至中密度住房改革”，第二阶段政策“正在最终定稿”。
部门发言人则称：“低至中密度改革的第二阶段正在根据地方政府、行业和社区的反馈意见进行完善。”
根据UDIA的分析，按照当前开发申请（DA）审批的趋势，到2029年最多只能完成257,000套住房。如果按照历史上20%的开发申请未能进入施工阶段的趋势计算，这一数字将进一步减少至205,000套。
鉴于独立屋平均建造时间较长，此次分析还将2023年7月协议期开始前18个月内审批的开发申请纳入计算，并将报告期限限制到2028年1月。这意味着，到目前为止，各地方政府需要完成35%的住房审批目标。
表现最差的10个地方政府中，Ku-ring-gai仅完成了7600套目标的12%，Bayside完成了10100套目标的13%，北悉尼同样只完成了5900套目标的13%。这些地方政府的住房目标在今年5月末被州政府大幅提高。
表现最好的地方政府是蓝山地区，已完成600套目标的84%，而Mosman的500套目标也已完成62%。所有地方政府的平均完成率为27%。
UDIA新州首席执行官Stuart Ayres表示，住房供应不足将导致可负担住房数量减少。
“虽然目前仍处于初期阶段，但每错过一个季度的目标，我们的住房交付挑战就会更加艰巨。按照目前的进度，州长和规划部长在2029年前实现目标的难度堪比攀登珠穆朗玛峰，”他表示。
作为改革核心之一的双层交通开发区，预计到2029年仅能贡献26,400套住房，其余的绝大部分住房仍需依靠“缺失的中间”改革来实现。
更多详情请参阅：https://www.smh.com.au/politics/nsw/the-sydney-housing-reform-set-to-be-scaled-back-20241203-p5kvkf.html
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