文/Nila Sweeney
根据CoreLogic发布的《最佳表现市场报告》（Best of the Best Report），在高利率和独立屋价格持续飙升的背景下，对可负担住房需求的激增推动公寓的表现远超独立屋，并有望在2025年继续保持领先。
今年表现最好的十大公寓市场录得40%至53%的资本增值，而表现最好的独立屋市场增幅则在34%至38%之间。
在截至11月的过去12个月中，位于Mackay地区的Dolphin Heads成为增值最快的公寓市场，价格上涨52.8%。相比之下，全澳表现最佳的独立屋市场是西澳Geraldton地区的Beachlands，增幅为38.4%。
12 个月内房价变化最大的首府城区
公寓涨势或延续至2025年
CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，尽管未来利率可能下调，稍微缓解买家的借贷能力压力，但住房负担能力仍将是主要障碍，因此公寓的增长势头预计会持续到明年。
她指出：“即使明年利率下调，借贷能力稍有改善，买家仍面临巨大的负担能力挑战。尤其是在悉尼等城市，独立屋的溢价依然惊人，高达约70%。因此，我们预计市场需求将继续向公寓倾斜。2025年可能是公寓价格增速再次超越独立屋的一年。”
布里斯班公寓表现亮眼
今年，布里斯班多个城区的公寓涨幅远超独立屋，凸显这一趋势。布里斯班的独立屋均价接近100万澳元，而涨幅最快的独立屋市场如Leichhardt、Brisbane City和One Mile，平均增幅为23%。相比之下，公寓在Loganlea、Bethania和Waterford West等地的平均涨幅达到42%。
Hot Property Buyers Agency的买家代理Zoran Solano指出，价格敏感性正在改变买家的偏好，更多人开始选择公寓而非独立屋。“布里斯班已不再是过去的低价市场，许多买家放弃花数百万购买大型昆士兰风格独立屋，转而购买预算友好的公寓或联排别墅。”
墨尔本市场同样趋于公寓化
在墨尔本，Parkville、Carlton和Sydenham等地的公寓价格过去一年增长了7%至10%，而表现最好的独立屋市场如Balaclava、Beaconsfield和Pearcedale的涨幅最高仅为5%。
Freedom Property Investors的联合创始人Scott Kuru表示，一旦利率下调，市场对可负担物业的需求将进一步增加。他预测：“随着更多潜在买家获得贷款资格，低端市场的竞争将愈加激烈，因此低价区的强劲涨势不会减弱，反而可能持续。”
公寓需求迎来拐点，投资者开始重新审视市场
Hotspotting的房地产研究分析师Terry Ryder表示，公寓市场的需求已经进入一个关键的转折点。
“我们在过去18个月内持续跟踪公寓市场，现在看到的可能是过去十年来房地产领域最大的范式转变之一，”他指出。
“公寓虽然不具备大量的土地价值，但凭借强劲的需求推动，价格表现持续优于其他房产类型。随着需求迅速上升，人们可能需要重新思考‘土地决定资本增值’的传统观念。
“公寓价格更低，租金回报率更高，但投资者此前对公寓的资本增值能力存疑。一旦他们意识到这种观念已经过时，我相信将会有更多投资者转向公寓市场。”
全澳最贵城区仍以悉尼为主
Bellevue Hill以999万澳元的独立屋中位价蝉联全国最贵城区，其次是Vaucluse（865万澳元）、Rose Bay（642万澳元）和Dover Heights（625万澳元）。
与去年这些高端城区的房价在12个月内飙升多达24%不同，今年房价却下跌了高达8%。
在公寓市场，Point Piper位列榜首，中位价达到311万澳元，紧随其后的是Darling Point、Millers Point和Barangaroo，中位价均为220万澳元左右。
最昂贵的城区
高端买家青睐悉尼和墨尔本
Mosman继续吸引大量富裕买家，今年共成交238套独立屋，总价值16.5亿澳元，平均每套售价达558万澳元。
公寓买家则涌向Surfers Paradise，花费12亿澳元购买了1467套公寓，平均每套768,908澳元。墨尔本市中心的公寓也受到追捧，共成交1347套，总价值7.82亿澳元，平均每套售价466,115澳元。
今年全国最贵房产交易为悉尼东区Point Piper的Wolseley Road 142号。这套拥有8间卧室和6间浴室的豪宅以5150万澳元成交。
租金和投资回报两极分化
Noosa Heads的独立屋录得全国最高租金涨幅，达到23.7%；昆士兰Collinsville的独立屋则以12.6%的毛租金收益率位居全国第一。
在价格最为低廉的市场，西澳偏远地区Norseman的独立屋平均售价仅为80,289澳元，而昆士兰地区Laguna Quays的公寓中位价仅为142,689澳元。
墨尔本市场表现最弱
今年，墨尔本成为全国表现最差的独立屋和公寓市场的主力。Chelsea、Doncaster、Dromana和Bonbeach等地的独立屋价格下跌了9%至10.2%，而公寓市场中Sunshine、Frankston South、Carnegie、Murrumbeena和Caulfield South的价格跌幅高达13.8%。
此外，悉尼的Zetland和Cronulla也位列全国表现最弱的独立屋市场之一，价格分别下跌9.7%和8.5%。
更多详情请参阅：https://www.afr.com/property/residential/best-and-worst-housing-markets-of-the-year-20241210-p5kx99
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