墨尔本是吸引最多外国房产投资的城市 图：Jason Edwards.
文/Nathan Mawby
由于国际投资活动大幅下滑，工党政府提出五年内建造120万套新住房的目标，面临超过10亿澳元的资金缺口。
根据外国投资审查委员会（FIRB）的数据显示，上一个财政年度，海外买家在澳洲房地产上的投资总额为66亿澳元，比前一年的79亿澳元减少了13亿澳元。其中，来自中国买家的购买减少了8亿澳元，成为主要原因之一。
根据规定，获得FIRB批准的国际投资者不能购买现有住宅，因此他们的投资被认为主要推动了新住宅的建设。
联邦政府目前正推动一项国家住房协议，计划在2029年年中之前建成120万套住房。然而，住房产业协会（HIA）最近警告称，按目前的趋势，完成数量可能不足100万套。
这个计划是阿尔巴尼斯政府解决澳洲住房和租金可负担性危机的核心举措。
HIA首席经济学家蒂姆·里尔登（Tim Reardon）指出，2015年澳洲每年建造的公寓数量接近12万套，当时，国际买家尚未受到各州和联邦政府征收的大量税费影响。这说明实现每年24万套的目标是可能的，这也是达成联邦政府目标所需的建设量。
然而，里尔登表示，由于现在没有更多的国际资金支持，这一目标几乎无法实现。他警告说：“每失去一澳元的国际投资，都让我们离开建造120万套住房的目标更远。而任何新增的公共住房建设投资都无法弥补外国投资的损失。”
里尔登补充道，大多数国际买家从未实际移居澳洲，他们的购买实际上是为租赁市场提供支持。他还批评政府一方面呼吁全国增加住房供应，另一方面却通过加重税收措施抑制了一个关键的资金来源，这种做法是“矛盾”的。
牛津经济研究所（Oxford Economics）房地产与建筑预测部门主管蒂莫西·希伯特（Timothy Hibbert）指出，虽然国际投资减少超过10亿澳元对市场而言并非理想情况，但目前流入澳洲房地产市场的国际资金水平已经非常低，因此他们在预测时并未将其视为核心因素。
不过，希伯特也警告称，外国资本减少会对澳洲造成进一步影响。他表示：“政府从这些投资者那里获得的税收收入明显减少了。此外，一些中国开发商也已经在澳洲抛售资产。”
“目前在澳大利亚从事房地产开发的建筑商整体数量显著减少，其中国际开发商的数量更是大幅下降。这主要是因为他们发现很难将项目销售到本国市场。”
不过，经济学家警告称，尽管十年前国际资金在推动澳大利亚公寓建设热潮中发挥了重要作用，但现在想重新吸引这类资金就十分困难，特别是在一些国家也面临资金紧缺的情况下。
政府别无选择，只能将重点放在本地买家上，同时寻找解决建筑成本高企问题的办法。
希伯特指出，中国国内面临诸多挑战，包括多家大型建筑公司倒闭，显然没有其他国家能够填补其留下的空缺，这对澳大利亚增加住房供应而言并不是好消息。
他估计，近10亿澳元的外国资金流失可能导致约1000套住房无法建成，虽然在国家住房协议的整体目标中占比不大，但却反映出完成这一目标所需的巨额资金规模。
全国顶级住房游说团体的负责人也警告称，外国资本的减少可能对政府通过建设住房解决住房危机的计划构成重大威胁。
澳大利亚房地产协会主席莉安·皮尔金顿（Leanne Pilkington）表示，中国在其国内房地产行业问题持续发酵的情况下减少对外投资并不令人意外。2024年初，中国最大的开发商之一恒大集团宣布破产。
然而，随着全国各地的房地产专家不断发出警告，澳大利亚急要更多的外国资本来增加住房供应，以解决可负担性危机，皮尔金顿女士认为这一趋势令人担忧。
“这显然不是理想的情况，”她说。
根据本月发布的外国投资审查委员会（FIRB）数据，过去一个财政年度，澳大利亚的商业房地产交易量减少了一半，从502亿澳元下降到233亿澳元。而在2021-2022财政年度，这一数字曾超过630亿澳元。
尽管如此，中国大陆买家仍是澳大利亚住宅市场的最大投资群体，共花费26亿澳元购买了1998套房产。然而，这远低于2022-2023财政年度的34亿澳元和2601套房产的纪录。
皮尔金顿女士还表示，国际投资者对商业地产的巨幅减少同样不足为奇，因为目前澳大利亚越来越转向支持居家办公，使墨尔本和悉尼等主要首府城市的商业地产市场正处于重整状态。
来自香港的投资者在409处物业上花费高达4亿澳元，是纪录的第二高数据。紧随其后的是台湾和越南的投资者，尽管交易数量较少，但投资金额与香港相近。
印度投资者获批的交易总数为550笔，投资总额同样接近4亿澳元。
尼泊尔、印尼、英国和斯里兰卡的居民也跻身2023年第二季度澳洲住宅市场十大外国买家行列。
交易减少的背后是5月1日实施的外国投资框架新规，这些改革旨在简化流程并加强监管，包括增强政府施加投资条件、禁止交易甚至撤销交易的能力，特别是在涉及国家利益问题时。
最新的realestate.com.au数据显示，6月浏览澳大利亚住宅的国际用户中，英国和新西兰的居民居首，紧随其后的是美国。而7月，美国买家跃升至首位。
来自中国的搜索量有所下降，不过分析师凯伦·德洛（Karen Dellow）指出，根据最新数据，过去一年国际用户对澳大利亚房产的搜索量总体上升了3%。
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