最近，一份关于上海“居代业”的意见征集通知出现在人们视线。一时间，业主自治群里众说纷纭，有人视其为业主自治的进步，为陷入困境的小区治理带来新的曙光；有人则忧心忡忡，认为这是业主自治的倒退，甚至可能牵一发而动全身，影响到法治与民主的进程。
悲观者认为，“居代业” 模式的推行，对原本千疮百孔的业主自治体系带来更加沉重打击。“居代业” 的介入，使得举步维艰的业主大会和业委会正常运作受到更多限制。
比如，实施“居代业”后，业主大会的召开变得愈发艰难，会议的决策流程也被打乱，业主们无法像以往一样自由地表达对小区事务的看法和诉求；业委会的决策权也被大幅削弱，原本由业委会负责的小区公共事务管理、物业选聘等核心权力，被部分甚至全部剥夺。
从法律层面深入剖析，“居代业” 与现有法律法规中关于业主自治的精神存在相悖之处。《民法典》中明确赋予了业主通过合法程序成立业主大会、选举业委会，并由业委会代表业主行使物业管理权利的权力，但在 “居代业” 中，会直接出现以行政命令代替法定程序的现象。若强行推行 “居代业”，由“居代业”接管小区物业管理事务，不仅破坏了法治秩序，使得小区治理继续陷入混乱，更使人们对法治和民主信任受到打击。
圈内人说，业主自治的价值，根本在于推动业主群体自己行使权力承担责任，目的是降低社会运行成本，从而让所有人获益。居委会插上一脚，业主自治会更复杂，也使业主自治之路更难走。
但乐观者（支持者）则认为，“居代业” 模式的推行，会让业主自治更理性，更健康。
因为在追求自治的道路上，部分业主的行为逐渐走向极端化。比如，一些业主在与物业公司产生矛盾时，不是通过合理合法的途径解决，而是采取暴力抗法、恶意破坏公共设施等过激行为，亦或者与街道办等基层政府部门发生直接对抗冲突，冲击基层治理生态体系，扰乱小区正常生活秩序。
再比如，部分小区业委会实际上“凌驾”业主大会之上，成为少数人敛财的工具，与物业公式沆瀣一气，狼狈为奸，坑蒙拐骗业主，丧失了为广大业主服务的初心，已然成为压迫在人民群众头上“新的大山”。
在“居代业” 模式下，社区居委会能够直接插入小区治理，充分发挥党建引导作用，引导业主如何通过合法合理途径表达诉求、切实维护自身权益，引导各方以理性、平和的态度解决问题，避免小区矛盾进一步激化。
“居代业” 还可助力业委会规范化运作，辅导业委会正常履职，对业委会组建难、履职监督难、业委会人选把关难、业委会成员的综合素质参差不齐、业委会履责不到位、怠于履责等方面发挥积极作用。
同时，“居代业” 模式的推行，还将解决那些长期被“业伪会”绑架的业主大会和人民民意，还小区朗朗晴天。
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其实，“居代业” 并非什么新鲜玩意，早在2023 年 3 月 ，作为改革开放的前沿阵地——深圳，就已经发布实施了《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法 (试行)》通知，该办法规定在特定情形下，社区居民委员会可代行业主委员会职责，以填补业主委员会缺位，及时处置物业管理问题。
2023年12月，宜昌市住房和城乡建设局在其官网发布了《关于明确社区居民委员会代行住宅小区业主委员会职责的通知》，通知规定在业委会缺位的情况下，街道办事处（乡镇人民政府）可书面指定辖区社区居民委员会代行业主委员会相关职责。
另外，上海临港，浦东新区等地也有类似规定，允许居民委员会在一定期限内暂时代行业主委员会的相关职责，这一条款也被业界理解为“居委会补位机制”。
据了解，上海，作为业委会覆盖率最高的城市，在 “居代业” 实践方面有着丰富的实践经验，尤其在一些老旧小区集中的区域，取得显著成效。
比如，在临港新片区，针对部分小区业委会退场或未成立导致的物业管理难题，依据《上海市浦东新区推进住宅小区治理创新若干规定》，及时启动 “居代业” 程序，保障居民生活不受影响；上海南汇新城，2024年10月出台《关于居民委员会代行住宅小区业主委员会职责的指导意见》，细化居委会代行原则、代行启动、代行职责、代行流程、代行物业选聘、代行物业维修、代行期限、代行终止等事项，推动“居代业”这一模式落地实施可执行、可操作。
综上，小木认为，本次上海“居代业”意见征集通知，更多是在上海过去“居代业”实践基础上，对“居代业”进行体制创新做充分调研，以期新出台的“居代业”政策能更好的解决日益突出的基层治理矛盾。
至于上海本次推动“居代业”背后的行政逻辑，请听小木下回分解！
