管理规模增速放缓：近年来，物业上市公司管理规模增速持续下降，2020年管理面积均值增速为37.29%，到2023年降至12.40%，2024年这一趋势仍在延续，物企不再公布规模增长目标，部分物企财报中甚至未披露管理面积数据。
规模竞争格局延续：尽管整体增速放缓，但物企的规模竞争格局依然延续了2023年的排名，2024年在管面积突破5亿平方米的物企有6家，万物云、碧桂园服务和保利物业分别以10.6亿平方米、10.5亿平方米和7.9亿平方米的在管面积稳居前三。其他物企分别是金碧物业、雅生活服务、绿城服务。
“合约在管比”均值下降：2024年百强物业管理企业的“合约在管比”均值下降至1.28，相较于2023年的1.32继续下滑，反映出企业在新项目获取上的增速放缓以及市场竞争的加剧。
多家物企规模负增长：2024年上半年披露合约面积数据的49家上市物企中，合约面积出现负增长的有18家，占比为36.73%；披露在管面积数据的55家物业上市公司中，在管面积出现负增长的有11家，占比为20%。部分企业主动解除合约项目及在管项目，以提升运营质效，遏制经营效益下滑。如万物云退出17个项目，金科服务退出2990万平米，世贸服务退出1750万平米。
物企财务指标概况：相较2023年，2024年占比50%的物业企业在权益收入方面与去年持平，40%增长，9%下降；2024年占比40%的物业企业净利润持平，33%增长，28%下降；2024年现金流变化与收入接近，持平51%，增长33%，下降16%；2024年管理费支出持平者58%，下降者14%，增长者28%。
2024年多经收入稳中有升，规模大者增势明显，持平者47%，增长38%，下降16%；2024年非业主增值收入变化持平49%，增长者19%，下降者28%。物业费收入在总收入中占比变化相较2023年占比稳中有增：持平42%，增长39%，下降19%；应付帐款在总收入的占比变化总体稳中偏增，相较2023年，持平者占47%，增长者占30%，下降者占21%，说明行业平均而言，对供应商的支付能力或支付选择差异较大；2024年应收帐款在总收入的占比变化，持平者占61%，增长者占28%，下降者占11%。
二、2024物业行业满意度：
基于2024年与2023年数据对比，物业企业在客户满意度维度的整体表现呈现稳中有升的态势。
具体来看，50%的企业表示客户满意度与去年持平，20%的企业观察到轻微提升，而10%的企业记录了显著提升。相对地，20%的企业报告了满意度的明显下降。
在环境绿化、秩序安全和工程维保三个关键领域，企业表现出现明显分化。16%至19%的企业认为这些领域的表现有所下降，而约30%的企业则认为有所提升。
新交付项目对物业服务满意度的影响日益显著，58%的企业认为带来了明显的负面影响，20%至30%认为有一定影响但不明显。
平均35%的企业认为2024年的有效投诉数量较去年上升。在不同规模企业中，10亿以上和5亿以下规模企业的有效投诉上升，而5亿至10亿规模企业的有效投诉持平或下降。
三、2024物业行业主动求变：
物业费指导价格出台及影响：2024年上半年，重庆、武汉、青岛、银川等城市出台了物业费指导价，导致上述4城百余个小区物业费下调，降幅在20%-30%之间，武汉30余个住宅小区平均降价幅度达24%。随之而来的是住宅物业服务满意度下降，2024年重点城市物业费平均收缴率也跌至82%，较2023年净减少3个百分点，部分物企收缴率降幅高达10%，企业财务压力增大。
物企应对措施：多家物业公司开始将物业服务做到标准化、透明化，并尝试“菜单化”“定制化”服务。如万物云发布“智选”产品，推出“弹性定价”，让业主自主定物业费。物企拓展服务内容，全方位提升服务体验，使业主感知到服务价值提升，为合理定价提供支撑。同时在成本控制上下功夫，通过规模化运营降低成本，运用科技手段提升效率减少人力依赖，并制定灵活价格方案，公开价格构成，与业主沟通协商，使价格制定透明化、民主化。
以深圳为例，多层住宅物业管理费平均为1.80元/㎡.月，主要集中在1-3元/㎡.月；高层住宅平均为3.00元/㎡.月，多集中在2-4元/㎡.月。全市物业管理费超过6元/㎡.月的占比不到4%的项目。目前，深圳普通住宅前期物业服务收费依旧沿用政府指导价，原则上不超过3.9元/㎡.月。
四、2024物业资本市场表现：
物业板块指数表现：自2023年以来，房地产行业深度调整影响物业市场，恒生物业服务及管理指数波动下滑。截至2024年12月31日，该指数收于1691点，较2023年末的1847点下跌8.4%，与恒生指数的差距进一步扩大。
物业股股价波动：2024年初，上市物企股份延续2023年下滑趋势，2月份平均股价触及3.4港元/股新低。5月楼市“5·17”政策出台后，物业股跟随地产股反弹。10月，央行等联合宣布提振资本市场措施，物业股平均股价攀升至年内高点5.7港元/股。但随着政策效应减弱，股价再次回落，截至2024年12月31日，平均股价收于4.6港元/股，较年初上涨12.2%，与2023年年初相比下跌33.3%。
行业市值情况：截至2024年12月31日，62家样本上市物企总市值为2325亿元，较2023年同期微降1.7%，与2022年相比大幅下降44.9%。市值在30亿元以下的物企占大多数，百亿元市值以上物企数量增加1家至6家。
企业上市与退市动态：2024年有两家国资物企成功登陆资本市场，物业行业共计有68家上市企业。深业物业已获得证监会备案并更新招股书，湖北联投城市运营拟通过资产重组完成上市，还有多家企业推进行业顾问事宜，预计2025年将有5家物业企业登陆资本市场。同时，也有物企被母公司私有化，如华发股份完成对华发物业的私有化，融信服务被控股股东建议私有化，预计2025年完成退市。
五、2024年物业行业人数与薪酬：
就业贡献：第五次全国经济普查显示，物业管理行业从业人员达854.3万人，远超住宿业、餐饮业等，成为国家第一大民生服务业。
社区治理作用：在社区治理领域发挥了独特作用，但面临严峻生存考验。
（取样深圳）总体薪酬水平：2023年度从业人员月工资中位数为5134元，低于深圳市城镇非私营单位就业人员月平均工资14321元.
不同岗位薪酬：
经营管理人员：2023年的工资中位数为7146元/月，相比2022年的7000元/月，增长了2.09%。
高层管理人员：工资中位数保持不变，2023年和2022年均为10000元/月，变动率为0.00%。
项目经理：2023年的工资中位数为8000元/月，比2022年的7975元/月略有增长，变动率为0.31%。
其他管理人员：工资中位数同样保持不变，两年均为6000元/月，变动率为0.00%。
维修养护人员：2023年的工资中位数为5400元/月，相比2022年的5200元/月增长了3.85%。
秩序维护人员：2023年的工资中位数为4705元/月，比2022年的4600元/月增长了2.28%。
绿化人员：2023年的工资中位数为3988元/月，相比2022年的3800元/月增长了4.95%，这是所有岗位中变动率最大的。
保洁人员：2023年的工资中位数为3500元/月，比2022年的3492元/月略有增长，变动率为0.23%。
其他人员：2023年的工资中位数为5000元/月，比2022年的4913元/月增长了1.77%。
所有从业人员：整体来看，2023年的工资中位数为5134元/月，相比2022年的5068元/月增长了1.30%。
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