房屋买卖合同约定的违约金过高如何调整

文摘 2024-11-22 12:41 江苏

2019年5月16日，徐子枫(甲方，卖售人)与仲雅斐、朗权利(乙方，买受人)签订《上海市房地产买卖合同》一份，其中约定：乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积224.29平方米，总价款520万元。甲、乙双方确认，在2020年1月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定：乙方应支付甲方首期房价款120万元整：乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金30万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款90万元；乙方通过自筹资金方式支付，待房地产所在地不动产登记事务中心出具《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》(登记种类：存量房地产买卖)后当日内，直接支付甲方全额第二期房价款390万元；乙方应支付甲方尾款10万元，不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后当日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或这街支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交付之日为准。合同补充条款(一)约定：乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项；若已支付的款项不足以支付违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。①乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②乙方无正当理由单方面要求解除合同的。同日，徐子枫(甲方，卖售人)与仲雅斐、朗权利(乙方，买受人)另签订《协议书》一份，其中约定：甲乙双方确认系争房屋总价款为595万元。甲乙双方就系争房屋已签订《上海市房地产买卖合同》，买卖合同约定房价款为520万元，乙方依据买卖合同附件三之付款协议所约定的付款方式向甲方支付合同房价款，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。装修补偿款计75万元，乙方应于房地产所在地不动产登记事务中心出具《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》(登记种类：存量房地产买卖)后当日内直接向甲方支付该款项。上述合同签订后，仲雅斐、朗权利按约支付徐子枫首期房价款120万元。

后来，因仲雅斐、朗权利未凑齐剩余购房款，双方未能按约于2020年1月10日前办理过户手续。双方就后续房款支付事宜沟通未果。2020年3月19日，徐子枫向仲雅斐发送《通知》一份，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求仲雅斐方支付总房价款20%的违约金。该《通知》于2020年3月24日送达仲雅斐、朗权利。2020年3月25日，仲雅斐、朗权利针对该《通知》向徐子枫复函，同意解除房屋买卖合同，但不同意支付总房价20%的违约金并要求徐子枫退还已付的120万元首付款。双方就退还房款及违约金事宜未协商一致，故涉诉。

本院认为，徐子枫与仲雅斐、朗权利签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应恪守履行。因仲雅斐、朗权利未能凑齐剩余购房款致使双方未能按约于2020年1月10日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，仲雅斐、朗权利已构成违约。仲雅斐、朗权利辩称双方已在后续沟通中重新达成协议，其应于2020年3月底支付300万，其也已积极筹备购房款且基本落定，系徐子枫单方解除合同致使合同无法继续履行，其并未违约。但房屋买卖如此重大事宜，双方若重新达成协议理应对后续房款支付时间、过户时间以及房屋交付等关键事项明确固定。本案中，仲雅斐、朗权利并未提供证据证明双方对过户时间、除300万外剩余175万房款支付时间以及房屋交付等进行明确约定。即使徐子枫同意仲雅斐、朗权利延期支付购房款，亦是给予仲雅斐、朗权利的付款宽限期，无法证明双方已就房屋买卖重新达成协议。故仲雅斐、朗权利该项抗辩意见，缺乏相关证据佐证，本院不予采信。因仲雅斐、朗权利构成违约，徐子枫有权按约定解除《上海市房地产买卖合同》并要求仲雅斐、朗权利承担违约责任。徐子枫的解除通知于2020年3月24日送达仲雅斐、朗权利，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年3月24日解除。至于违约金，徐子枫主张按照协议约定为总房价款的20%即119万元。对此，仲雅斐、朗权利抗辩违约金过高。本院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人的真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，本院结合合同履行情况、违约程度、卖方损失等因素，酌情确定仲雅斐、朗权利支付徐子枫违约金45万元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。仲雅斐、朗权利要求徐子枫返还购房款120万元的诉请，合法有据，本院予以支持。因仲雅斐、朗权利违约，其要求徐子枫赔偿首期购房款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、原告(反诉被告)仲雅斐、朗权利与被告(反诉原告)徐子枫于2019年5月16日就上海市嘉定区外钱公路XXX弄XXX号1_3层房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年3月24日解除；

二、被告(反诉原告)徐子枫应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)仲雅斐、朗权利购房款人民币1,200,000元；

三、原告(反诉被告)仲雅斐、朗权利应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)徐子枫违约金人民币450,000元；

四、原告(反诉被告)仲雅斐、朗权利其余本诉诉讼请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

来源：（2020）沪0114民初11051号判决

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