在办理近百起执行异议与执行异议之诉案件之后，对不动产领域的执行异议问题法律适用及审判实践进行了系统的梳理，目前形成了较为成熟全面的体系。
总而言之，执行异议问题是商品房的买受人与出售人的债权人之间进行的斗争，是买受者权利与建设工程优先权、抵押权及其他普通债权之间的顺位争夺。其中涉及到《民法典》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《九民会议纪要》《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》等相关规则的适用，相关法律规定交错复杂、很难以一种解释方法一以贯之，实践之中针对“工抵房”“借名买房”“代持”“二手房”“非住宅类商品房”“网签与否”等出现了五花八门的审判思路，难以全面论述，但本律师集中了此前对相关问题的分析，主要汲取了最高院的相关判决及本人亲自代理的案件。
需要说明的是，下述的相关案件，可能只是个例，也可能具有极强的地域性，如在本人接触的未“网签”的商品房买卖合同中，浙江地区的部分法院不认可其“有效性”，但江苏地区的法院则认为其未违反“法律、行政法规的强制性规定”，将其认定未有效，这将在执行异议案件审理之中产生天壤之别的结果。本人曾研究出现上述分歧的原因，其可能因与不同地区对房屋买卖合同“登记备案”的流程、手续有所不同所致。
基本规则层面，2023年4月20日施行《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》对执行异议案件产生了较大的改变，在上述批复未出台之前，对消费者权利与建设工程优先权及抵押权之间的排位需要引用的法律规定为《执行异议复议规定》28、29条及《九民会议纪要》第125、126、127条相关规定，通过总结上述法律规范，我们可以得出商品房消费者继续履行合同的请求权优先与建设工程优先权及抵押权的条件，即：
1.如果符合《执行异议复议规定》第28条之规定，无论何种不动产的买受人，当然可以排除强制执行，其中自然包括商品住宅的消费者，此时将不再考察该住宅消费者名下是否具有其他住房，但需要注意的是，《九民会议纪要》将28条排除强制执行的效力进行了极大的限缩，即依据28条之规定，只能排除一般债权的强制执行，不能以之对抗抵押权及建设工程优先权；
2.如果适用《执行异议复议规定》29条，则需要认清该条的最关键适用条件，即只限于住宅消费者，且本人在本市区内无其他住宅，该条可以排除抵押权及建设工程优先权人的强制执行。
那么，消费者不行使房屋买卖合同的继续履行请求权，而是解除合同请求返还价款的情况之下，该请求权一律优先于建设工程优先权及抵押权吗？
3.根据上述对《执行异议复议规定》28、29条及《九民会议纪要》第125、126、127条的推理，可以得出继续履行房屋交付义务的优先权得到了严格的限制，同理，对解除合同返还价款的优先权也应得到同样的限制，即只有符合继续履行合同可以享有优先权的条件下，解除合同产生的价款返还请求权才可同样具有优先性。
部分法院在审理执行异议案件之时，有将新出台的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》扩张适用之势。如果不贯彻前述原则，只对该解释三条作最形式意义上的解读，而不结合此前已出台的大量相关规定，将会得出一个悖论，即消费者的请求权在继续履行合同的情况之下不具有优先性，但是其调转方向选择解除合同，其请求权反而具有了优先性，这将导致法条之间的不协调，若对此规则加以贯彻，建设工程优先权及抵押权人的权益实现的可能性将微乎其微。
规则之外的审判经验积累层面上，本人将近两年的研究成果集合文末，读者可结合案件的具体情况查阅。
具体内容如下：
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