中午发的万科城市之光二手房价格，确实很多粉丝都在感慨！
详情回顾：城市之光二手房继续破发！三房400万包税又来了...
要知道当年F区首开几乎是抢的，目前成交单价来看，基本出货都是亏，哪怕成交价持平，持有资金成本也是亏利息。
不过卖房的业主也都是急用钱，也从另外一个侧面印证了，城光的流通性还不错，前提是价格够笋。
上周连续发了区域避雷楼盘，海珠和荔湾，还有之前的天河，详情回顾可以点击：
这两个都是热门区域，新房多，容易踩雷，今年会继续出一期黄埔区的。
提前黄埔区，咱就多聊两句。
不得不说，不少粉丝觉得黄埔都是炒作出来的，其实在新广眼里，黄埔确实比荔湾接受度高，也比番禺更近市区，就拿早上城光帖子粉丝留言一样，城光很多是微信员工买的，当年或者现在400万左右，琶洲上班，老黄埔确实比番禺万博更近市区。
在老广眼里，黄埔除了偏，还是工业区，老广看不上，当年的老黄埔人都在逃离。当然这个老黄埔人也包括我，我就是在老黄埔文冲那边住到了18岁上大学，当年中鼎一期开的时候，父母建议购买，我当时在中信广场上班，我死活不同意，坚持买在了天河，因为我不想好不容易通过读大学外出工作逃离老黄埔又要回去继续生活，毕竟人总要往更好板块走。
这几年我也经常带粉丝去老黄埔看房，老黄埔也确实有了实质性的城市面貌改变，特别在城光陆续交付之后。但依然坚持那句话，能买天河就不买黄埔，哪怕黄埔潜力再好。我更看重现在，如果10年前我买入的是中鼎一期，那么在老黄埔居住和天河居住获得的社会资源会一样吗？
如果你在买房过程，选板块有任何疑虑也可以扫描下面二维码和我咨询，老广和新广的思维我都有，绝对能帮你在未来20年买房避坑！（PS：为什么不是30年？因为我希望再干20年就能退休了哈哈...)
选房买房是一门学问，看的楼盘越多越迷茫，在眼花缭乱之下，很可能买错房。所以这里直接给大家避坑建议，之前已经讲过荔湾和海珠哪些新盘不建议买，今天说一下同样是买房热门选手黄埔，主要从三个板块分析说一下哪些新盘不建议买。
1）老黄埔（原黄埔区）
保利中央公馆
保利中央公馆，位置、户型都不差，也有地铁加持，价格也很卷，81平，价格在325万到350万左右；89平，价格在365万到420万左右；116平，价格在485万到520万左右，在周边来说性价比算比较高的了。
即使价格优势明显，也没卖的特别好，主要原因还是在于中央公馆有个最大的硬伤没学位，支配建了幼儿园，小学很大可能入读怡园小学北校区或者怡瑞小学，但没有官宣，有很大不确定性，再对比现在全是旧改大盘的老黄埔，富颐华庭（黄广附九年一贯制学校）、和城光（华师附小），哪一个不配名校，所以没有学位的中央公馆在老黄埔真的很难打，不适合对学位有要求的买家。
中洲紫轩
中洲紫轩只有位置比较能打，位于鱼珠核心位置，项目由三栋31层高的楼栋组成，连体的设计看起来像单体楼，居住体验和采光都一言难尽，而且公寓和住宅混住，楼栋分布1-2层为商铺，3-7层为公寓，8层为架空绿化，9-31层才是住宅。79平三房一卫户型朝南但面宽不大，115平四房公共卫生间设计存在问题，168平户型虽好但可能面临去化压力。
除了让人吐槽的公寓住宅混住外，产品和学校也不大行，学校的话，项目对口小学为茅岗小学，实力一般，要不然茅岗村民当初也不会为了孩子上黄广附和富颐闹得不可开交。靠近中山大道和广深铁路，存在噪音和尾气问题。距离5/13号线鱼珠站800米，相对不够便捷。
中鼎珺合府
中鼎珺合府目前在卖的二期住宅，由8栋33层洋房构成，面积小，基本没有园林，而且几栋楼连在一起，有点像连体婴儿的感觉。
因为是小开发商，产品力方面也会弱一些，最小面积的87㎡户型做到了3房，另外的户型有96-110㎡的3房2卫、130㎡的4房2卫。
交付情况上，从中鼎一期市场接受的情况来看，属于黄埔三剑客里面最差的。中鼎珺合府的缺点包括小区花园面积狭小、未来可能的视野遮挡问题、阳台隔音效果不佳、物业管理质量存疑、车位比例不足导致的停车难题、销售进度缓慢反映出的市场信心不足、周边城中村拆迁未完成影响居住体验，以及交通出行可能面临的不便，这些因素共同作用可能导致居住不便和房产价值受限。
富力新城
富力新城是黄埔较早的一个旧改大城，2016年就开盘了，价格便宜，学校还行，就是位置相对较偏，在笔村，目前没有什么配套，而且离地铁远，距离南岗地铁站步行约2.7公里，需要等有轨电车开通后，才能接驳地铁6、13号线。
而且富力新城北侧约100米的地方是广汽本田汽车扩建用地，这个对富力新城影响有多大，目前还不好说，但大多数人都很抗拒就对了。
富力新城楼盘的缺点主要包括：母公司富力地产面临财务风险，可能影响项目稳定性；作为旧改项目，开发周期较长，且与回迁房共同建设，未来居住环境的不确定性较高；周边配套尚在完善中，目前生活便利性受限；距离13号线南岗站较远，超过3公里，公共交通接驳不便，增加了居民的出行难度；户型设计上得房率不高，可能影响居住的舒适度和空间利用效率；此外，楼盘附近扩建的本田冲压车间可能带来噪音和尾气污染问题，影响居住环境质量。
2）新黄埔（原萝岗区）
时代天韵
位于云埔板块，离主城区还是远了些，而且不近地铁，距离最近的地铁香雪站约3.8公里，要依靠公交接驳了。同时附近缺乏大型商业，唯一一个规划中的大型商场是时代天韵配建的，需要时间等待。而且捆绑车位销售，也是让买家很抗拒的问题。
佳大瑞园
位于科学城区府板块，周边配套还是比较成熟的，不过小区只有三栋楼，没什么绿化，而且四面噪音夹击（北向广佛肇、东向北二环、南向开萝大道、西向开放大道），无配建学校需统筹周边，所以才3栋楼从21年10月开盘卖到现在也没卖完。
3）永和—知识城
升龙学府
看开发商就知道这是个危险的项目，之前主要吃的就是华附学校的红利，且不说项目位置一般价格也不便宜，就是现在的开发商状况也劝大家不要碰，而且今年项目还爆出部分楼栋依旧处于停工状态，负面新闻很多，不免让人担心。
实地常春藤
实地常春藤位于黄埔永和，相信这个盘出圈的叙利亚交付风格大家都看过了吧，以至于现在再提这个项目，大家第一时间想到的就是开发商暴雷摆烂，以及这叙利亚风的收楼现场。
交付口碑受挫，新房想卖出去，只能不断降价，这也导致二手受到新房价格挤压，也跟着跌跌不休，业主都亏哭了，不建议购买。
时代印记
时代印记属于知识城红卫村的旧改项目，就在黄埔的边缘，更近从化，距离广州的核心区域较远，即使地铁上盖，坐地铁到珠江新城也要一个多小时。周边都是工厂，还要捆绑车位销售，所有配套都要蹦几公里之外的知识城中心
而且周边比较荒凉，配套一般，商业配套缺乏，生活便利性不高，改善只能依靠小区配建的商业。
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