最近，高新三期成为网络风暴眼。
“高新三期天塌了”引发众议，质疑与担忧的情绪如潮水般汹涌。
当然也有许多反对的声音，列出各种数据为高新三期的发展证言。
AI君曾多次踏足未来之瞳周边，也算是这个区域从荒芜到初具规模的见证者。
恰逢AI君在准备高新选题之时，西安自然资源和规划局发布了高新三期的最新规划。此次我们以一个房地产自媒体的视角，结合最新规划，通过航拍镜头捕捉区域最新进展，以数据为基，展示区域楼盘现状。
我们旨在呈现一个真实的高新三期，既非盲目乐观，亦非过度悲观。
欢迎大家理性探讨，在信息的海洋中，一起寻找最坚实的陆地。
大家点开下方卡片观看高新三期最新建设进展，摄于2024年9月25日。
航眼看发展，实景照当下
9月26日，西安市自然资源和规划局发布《关于西安市高新片区国土空间详细规划的公示》，详细公示了高新区规划范围、目标定位、空间结构、规划依据及内容、用地布局、道路系统结构。
其中有一则消息值得关注，此次规划图中有多条地铁线路公示。如地铁11号线、12号线、7号线、13号线、15号线二期、18号线的部分线路走向。
除了已经通车的地铁6号线、高新云轨，还有规划的地铁12号线、7号线、13号线途径高新CID，其中13号线、12号线更是贯穿区域核心位置。具体请看下图所示：
细节图——
作为高新三期，也就是丝路科学城的核心承载区——高新CID板块，最能代表整个区域的发展效率。
高新CID的地标——未来之瞳，这里是区域之眼，规划有大剧院、湿地公园，尤其是湿地公园占地超过400亩，后期必将成为区域的休闲娱乐中心。
据9月25日陕西国资官微消息称，未来之瞳·瞳系列建筑大剧院项目正负零以上主体结构顺利通过验收。
这意味着大剧院项目主体结构已经完成，已进入室内精装阶段。
至于环未来之瞳规划的十几栋超高层，大部分已开工，目前有2栋楼已经建设至地面10层以上，其中1栋已经封顶，其余部分项目在处理地基，部分已出正负零。
未来之瞳实景图，摄于2024.9.25
未来之瞳实景图，摄于2024.9.25
未来之瞳周边，丝路创智谷、中建新疆总部、元征大厦、丝路前海园、秦创园科创基地、中交科技城、信息产业园2期、玫瑰ONE PARK、西安国际文化传播中心、电子谷等科创研发、办公、星级酒店、大型商业已基本落成投用，其中高新区管委会已搬迁至丝路创智谷。
除此之外，高新CID还有不少项目已经施工过半，即将封顶或正在内部装修，比如紫薇未来广场、高新新罗酒店、永安滨荟中心、西谷检验检测产业园等。
紫薇未来广场实景图，摄于2024.9.25
而这些，还只是高新三期所有产业、办公、配套项目中的一小部分。
在核心区之外，还有超过20个产业项目在同步跟进，比如西电智慧产业基地、埃顿高端汽车零部件产业基地、比亚迪新能源乘用车零部件扩能（集贤）项目二期、比亚迪高端智能终端产业园（已建成）、克林斯曼高性能低碳材料生产研发基地项目等。
2017年高新第三次创业确定，2021年丝路科学城规划正式出炉，开始大规模开发建设，引入各方资源。
从2021年到2024年，AI君持续关注并记录着高新三期的变化，从一片青草地，到高楼林立的新城，这里只用了3年时间，整体建设进展还是相当迅速的。
2021年10月的未来之瞳
2021年10月的瞳北
2022年7月的未来之瞳
2022年9月的瞳北
2023年10月的未来之瞳
2023年4月的瞳北
2024年9月的未来之瞳
2024年8月的瞳北
尤其是其中包含不少施工难度大、工期长的大型城建项目，比如未来之瞳·瞳系列建筑大剧院就攻克不少技术难题，甚至开创多项西北首例乃至全国首例施工工艺。
民生配套兑现，落地不少但体感欠缺
产业兴盛，导入人口，相应的生活配套也必须要同步跟进。
目前，高新CID交通、教育、医疗、商业、生态都已有可观的项目落地。
交通上，已有1条地铁6号线、1条高新云轨开通，21条市政道路建成，沣邑大桥、西太路-成业大道人行天桥等设施也已投用。但公交车还比较欠缺。
教育上，高新系名校一直是区域发展的王牌，高新区第31小学、第11初中是炙手可热的顶尖名校，带动了周边不少楼盘热销。
除此之外，最近高新CID又有3所学校确定名校+，分别是高新第五初中，确定为高新一中教育联合体；A5-01地块（36班）、F6-02地块（48班）两宗小学教育用地，未来从校长、教师到学校规模，都由高新一小本校主导，与高新一小采用统一教学管理模式，而非“挂牌/前期派驻帮扶”，这两所学校预计明年建成投用。
高新第五初中位置及周边楼盘
A5-01地块、F6-02地块位置及周边楼盘
高新系“全名校+”加持，已经成为高新三期的标配，也成为稳固区域价值的砝码之一。
医疗上，西安国际医学中心医院、西安市第一医院，两所三甲级私立、公立医院坐镇。
商业上，唯一开业运营的首创奥特莱斯距离未来之瞳直线距离5.7公里；玫瑰ONE——永安渠滨水街区首发商业，已经基本建成，开始招商。
高新玫瑰ONE PARK商业中心实景图，摄于2024.9.25
其余大型商业如兰桂坊、华润万象生活等均已落户，但前者尚未开工，后者才进入地基施工阶段。
虽然区域商业规划体量不小，但目前没有正式投用的，吃饭的地方都只能靠小部分底商。
生态上，永安渠海绵城市生态公园、大仁遗址公园、洨河生态公园等已建成，AI君最期待的未来之瞳生态公园、永安渠水系建成都还为时尚早。
总的来说，高新CID在民生建设上确实取得不小的进展，但因为区域大、项目分散，且缺乏能带动氛围的大型商业，整体体感还是要啥没啥，需要等周边小区都陆续入住后才会形成规模。
数说楼市，产品创新力十足，市场冷热不均
高新三期是目前除港务区外，西安最大的新房市场。
截止目前，区域内已经交付的楼盘有15个，在售的项目有19个，已出案名待售的项目有4个。
其中在售新房均价基本处于2.3-2.9万元/㎡，主力产品面积为143㎡以上大面积，总价基本300-800万元。
这里既是西安房价的天花板，也是产品力的天花板，汇集了各大头部房企的TOP级产品，为西安楼市带来很多新思路。
商场如战场，各大房企暗地里较量的结果，就是大家一起卷生卷死，卷交付时间，卷实景园林，卷产品设计。
所以在高新三期，你能看到西安极富创造力和品质感的产品设计。
1、创新户型，空间、品质的突破
高新三期产品主打改善至上，户型设计以大面宽、高赠送、强设计为主流。
如越秀铁建樽樾建面约143㎡在四房两厅两卫一露台的同时，还做到约7米宽的超大横厅，实现功能与尺度的超绝平衡；建面约262㎡户型不仅一层一户一门庭，而且做到三面采光端厅，采光面合计接近30米。
招商天青云麓建面约172㎡主卧四个采光窗，卧室2个、主卫2个，采光视野极为奢侈。
而天地源将这一设计运用到了天地源永安观棠的建面约121-143㎡小户型上，将高端品质延续到了小面积产品。
2、园林的多样化，细节与氛围都能拿捏
园林的设计上更是一家更比一家强，从大气中式，到江南婉约，大量使用奢石、水景、绿植，细节到氛围都很惊艳。
招商天青云麓独特之处在于，进入大门口后你看到的第一眼，是江南式大面积水景园林。高大茂密的乔木下是蜿蜒的石板路，旁边流水潺潺，水景丰富，很有层次感，展示区活动的小动物增加了园林的灵动感，氛围营造的非常出色。
招商天青云麓实景图
越秀铁建西派天悦的下沉式飞瀑非常有气势，整面墙瀑布下是大面积的镜水面，建造和维护成本很高。而且大面积使用石材+木饰面，将园林空间“精装化”。
越秀铁建西派天悦实景图
3、社区配套全龄化，服务人性化
区域内大多数新盘都配有功能完善的下沉会所+系列泛会所，包含私宴厅、泳池、健身房、儿童乐园、瑜伽馆、茶室，甚至长者康养院、宠物社交等，在满足基础功能需求的同时，能紧跟社会发展，新增长者和宠物管理，服务更加人性化。
除此之外，龙湖未来之瞳云河颂、中海未来之境、高新云熙港等楼盘在建筑立面、社区品质上都有非常出彩的设计。
不过产品力卷出天际，依然挡不住市场趋势，以及供需错配导致的冷热不均。
这里有西安最多的高知年轻群体，但楼盘门槛太高，丰富的购买力多数喂给了周边区域，带动了一众泛高新盘的热销，而整个高新区则因资源分布不同呈现摇号抢房与平销滞销的两极化局面。
高新三期凭借1.5万元/㎡左右的地价，2.5万+元/㎡的房价，成为西安名副其实的房价天花板。
高定位、高规划、高配套，自然带来高价值；高地价、高房价、高质产品，也必然会催动高预期。
高预期之下，自然会引发社会广泛的关注和讨论。
我们需理性看待，任何区域的成熟都需要经历一定的周期。
而且高新区正积极调整发展规划，在大力推进硬科技产业发展的同时，从实际需求出发，更加注重居住属性的回归，为区域未来的发展奠定了更加坚实的基础。
AI君将持续关注高新三期的变化，记录其发展历程中的每一个重要时刻。我们共同期待，在不久的将来，一个全新的、世界一流的科技新城在这里诞生，成为创新与宜居的典范。
撰文：AI君
