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文/住浙网 管洛
杭州未科二手房，已经能够凑个“亏麻了”系列。上回讲了未来科技城的洋房天花板汀岸晓庐，有投资客买了199方的五房户型，认亏21万想割肉出局未果。今天来讲讲同属未科的富力中心南区，破发幅度在眼下的未科是蝎子拉耙耙——独（毒）一份。
一套已经网签的131方房源，房东净亏80万出局，破发幅度达到16.5%（新房价与二手价差/新房价），这还没算办证的契税、中介费和资金成本，如果算上的话，估计巨亏百多万。
南区房子拿到手的时候，房东国仔（化名）准备离开杭州，下一站是深圳。他曾经是大厂的一员，要离开杭州了，这套房子留着也是鸡肋，即便保本也要脱手。
来看房子的虽然有，但没有一个出价的，中介说行情不好降点价吧，于是从单价3.45万元/㎡一路下调，他最后的底线是3万元/㎡。在耐心即将耗劲之时，他碰上一个还算有诚意的买家，房子总算出手了，但总价又降低了4万。手边买房数据显示，一套中高区的131方户型，最终以389万总价成交，单价还不到3万。![]()
新房一房一价和二手成交价
买家小小的抄了个底，仍需承担5.3%的增值税+1个点的中介费+办新证需付契税1.5%，好在房子是亏本卖的，不产生个税，算下来，买家还需多掏30万元左右。再来看这套挂牌的164方四房户型，房东都卑微成啥样了——光房价就要亏111万，算上税费、利息，一大半的首付就亏掉了。
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贝壳的数据显示，该房源一房一价606万，挂牌价低到了530万。房东表示这个价格还好谈。不是还没满二吗，不是买家要承担5.3的增值税吗？还可以谈，房东来承担这笔增值税和个税，买家只需负担中介费用，差不多省了35万的样子。
这大概是朋友圈里，这套房子标注495万的由来。买家二选一，如果选530万来谈，房东负担增值税，如果按495万元买，那买家要掏税费。
昨天，研究员实地看了这套房源，房子的得房率实在感人，仅71%，难怪建面164方也只做到四房，餐客厅也没有很轩阔的感觉。实测的套内建面仅93.6方，说实话，眼下一些得房率高的139户型就能赶上了。虽然富力中心北区比南区交付要早，而得房率要胜出一筹，凭此在市场上还有立足之地。经济大气候不给力，未科楼市价格一直下行，未“满二”的税费、富力中心南区的得房率，这些利空对冲了规划、配套上的利好，使得房子挂牌价虽一降再降，带看不少，成交没门。
据中介讲，富力中心南区交付后，迄今只成交了3套。
富力中心南区的园林 住浙网摄
曾经，位于未科核心区爱橙路上的富力中心是这条街上“最靓的仔”。2022年3月，南区收官加推288套房源，中签率只有10.8%。摇中的天选之子们内心狂喜，红利拉满而且还不能限售5年。当时小区对面的东原印未来的二手房价飙到6万+，算算这倒挂有多丰厚。不是他们不明白，这世界变化快。这两年，未科二手房价像是中了魔咒一样，跌跌不休，在下行通道中泥足深陷。富力中心南区实景图 住浙网摄
未科破发，远非个案。老余杭6月交付的月咏新辰轩网签7套，成交量居然还好过富力中心。不过价格在2.8万-3万元/㎡徘徊，相比3.05万元/㎡的新房限价，也要微亏本金。杭珹未来中心首套二手房成交价出来了，241方的大户型以980余万成交，守住了4万+。“未科三兄弟”中印未来还能上4万元/㎡，未来悦max近日有套126方房源以 470万元成交，坐稳了3万头，一套挂牌的126方东边套505万，还有谈价的空间。照这个趋势，接下来未科要交付的楼盘里，谁能不破发，要给它戴朵小红花。
