文/住浙网 艾维
中介表示做低的可能性不大，7.25万元/㎡的成交单价对于都会森林来讲，已经要算高位了，如果按做低100万来算，成交单价直逼8万，明显高于目前的真实价。
因这个楼盘已经“满二”，可以免5.3%的增值税，买家负担1%的个税和1.5-2%的契税，做低100万也就省2.5-3万元，卖家配合的动力并不足，而且卖得高还有品牌效应，能给小区二手价打标杆，名利双收的事。
有可能，50万的车位随房搭卖，但总价里没体现。
如果没有做低，1200万这个总价蛮尴尬的，查透明的一房一价，20楼的165方新房总价没有低于1100万的，算上税费和资金成本，房东几乎是平手进出，就当自住享受了3年。
这对考虑置业安琪儿的翡翠锦和府、不限价的“第三子”的买家，是否有所启发。
都会森林实景图 住浙网摄
妥妥的“探花”呀！2018年冬天楼市有点凉，赶在那个时候，都会森林领证首开，精装高层均价5.88万元/㎡。首开一房一价拉开差距，除了大量5.5万以内的，部分低楼层的甚至还有4w+，在7万元/㎡以内成交的，不必太惊讶。
这个楼盘的自住客群占了大部分。中介举了个例子，交付后业主们对小区园景不大满意，众筹了7000万元做了升级，因此，都会森林的园林景观在城东是挺出挑的。自住客群也没必要降价“抢跑”。
这个盘今年成交14套，每套都有盈利，无非赚多赚少，跟破发不沾边。
都会森林园区实景图
手边买房的数据显示，截止到今天中午，都会森林挂牌量有87套，其中挂价低于7万元/㎡的大概15套，大部分的房源挂在7-8万元/㎡之间。
有一套10楼的建面约143方房源，挂价920万，单价6.39万元/㎡，房东挺有诚意，带看却一般，15天内带看了13次，但一直没有网签。
大概是这些原因吧：其一，位置尴尬，说是江河汇板块，但在板块边缘，紧贴艮山西路，周边安置房环伺，包括艮山西路、钱潮路口人人称羡的坤塘悦府。离今年推的安琪儿地块比较近，直线距离大概1公里的样子，但那个属城东板块，前两宗地限价4.65万元/㎡，一路之隔的都会森林“被落差”了。
其二，虽说外立面铝板颜色是“萝卜青菜，各有所爱”，但交付时的园林和室内装修，不能让大部分业主满意，也是客观事实。不然也不会有众筹之事。
其三，金隅虽然在北京楼市是响当当的角色，但在杭州市场上，始终没有成为头部的品质房企，带来的品牌溢价就有限。
“兵棋推演”一把，假如安琪儿不限价的“老三”最后楼面价拍到4万元/㎡以上，新房定价在5.5万+，对都会森林的二手房价会产生怎样的影响？
一种可能：一荣俱荣，一涨俱涨。安琪儿“老三”的产品力拔群，交付后取代滨江华家池小区，成为板块次新标杆，带动了都会森林的行情。
还有种可能：安琪儿前两宗是限价盘，追逐倒挂红利的会瞅准时机出货，因为“老三”的二手房价难逃此引力，又共同受限于滨江华家池二手房的价格约束，毕竟后者在得房率、房子品质上领先。如果维持在8万元/㎡上下，对都会森林房价的拉动有限。
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