文/住浙网 艾维
随着昨天杭州楼市新政发布,持续了5年3个月的限价政策走到了尽头。之后杭州新房会不会涨价,二手房行情是否反弹,我们熟悉的摇号、倒挂是否成为历史?让子弹再飞一会,先别急着下结论。
毕竟,谁能想到节前气势如虹的我大A,节后开盘就坚挺了半小时,到昨天基本熄火呢?
那就先说说最吸引眼球的这一条,全面放开限价——新出让住宅用地不再设置新建商品房限价要求,已出让用地按原有合同约定执行。
问题来了,谁会是最后一宗限价地?
如果按拿地时间来看,没有悬念:将于10月29号出让的萧山市北西地块会是那个压轴的。
那宗地的挂牌文件中明确“商品住宅限价39500元/㎡(含装修3500元)”,但挂牌文件只能算单方要约,不等同于“合同约定”,既然是约定,肯定是双方都接受了的,如果最终流拍,约定也就不成立了。
那这块限价地会无人问津吗?答案显而易见,不会!
如果按领证首开来看,市北西这宗大概率也是杭州最后一个限价盘,但有竞争者。
绿城市北低密地块
市北西向来摇号热度高,在别人限价都放开了,这会让开发商走“快周转”的战术,所以它首开会在农历春节前。有没有可能比东侧1.1公里的绿城市北项目更快,那是9月20号拿下的低密地,精装限价41300元/㎡。低密理应更卷产品力,更花心思打磨,但绿城现在的周转速度已是第一梯队,在操作了汀岸芷兰、汀岸晓庐后,新一代洋房项目驾轻就熟,最关键的,拿地足足领先了39天。
唯一能竞争“最后开盘限价地”的,或许是钱二限价6.75万元/㎡的那宗,将于10月22号出让。这里是滨江房产的“根据地”,新政实实在在地助攻了一把,同时限价5.1万元/㎡的潮语鸣翠在产品力上,做足了铺垫。
理论上,肯定会涨价。因为开发商是逐利的,个别会因捂盘年头太长而带些情绪,“涨了再说,卖不动了再调回来”。譬如,捂盘好多年终于等来了解放的锦绣公馆、英蓝岫町华庭,还有人记挂起了“鸽届双雄”水岸莲花、西子御园。
英蓝岫町华庭效果图
但决定房价能卖多高的,不止是“限价”那条红线,还有市场供需、信心,经济大气候,以及竞品——像国庆节前的大A股,资金肯定会往那边跑是吧。
还有房企决策层的战略和战术,究竟是坚持快周转,每个项目“赚三五个点”,打完就跑,还是“以品质服人”,像做江南里、凤起潮鸣那样精雕细琢,三年磨一剑,但项目总体利润丰厚,口碑也不错,以后对小辈都有吹嘘的理由。
还有板块的市场禀赋,简单的可以画出四象限——不愁卖且红盘扎堆的(世纪城、申花、湖墅、滨江西兴、市北西),总体去化良好偶有续销(钱二、浦沿、运河新城核心、中区、勾庄、云谷)、普遍续销要通过降价优惠、送车位的(未科、云城近高铁、市北东、金沙湖、桃源等等)、上分销的(崇贤、闲林、瓶窑、仁和、大江东、富阳、临安青山湖等),在是否涨价策略上也不同,涨多少,要不要立马就涨,会有权衡。
保利云城项目长假加大优惠力度,去化数据不错
譬如首开热度颇高的滨运锦绣里均价38960元/㎡,同时滨江还拿下临近限价33700元/㎡的地块,并且放慢了开盘速度,就怕“大水冲了龙王庙”。
限价始于2019年6月29日,当日,杭州挂牌的8宗地块在出让文件中,首次明确项目最高单价、最高均价、最高装修标准,自此,杭州市区开启全面明文“双限”。
实际上,在此之前已通过预售证审批环节的限价备案,对房价进行“暗”调控。
据好地研究院统计,历时5年3个多月的土拍限价时段,杭州共计成交限房价地571宗(剔除去年12月以来不限房价地块),总面积39109亩,总可建建面5940万方,涉及出让金9950亿元。
其中,可售住宅建筑面积约4770万方,按照120平米/套(2020年以来杭州市区成交住宅面积/总套数)计算,诞生了约39.7万套限价房源。
限价,是为应对市场过于火热、“地王”频出所制定的,也是“一城一策”,当时住建部对每个城市的房价上涨是“有KPI考核”的,记得是同比涨幅不能超过5%。因此,不少城市由暗调控变成了明调控。
限价,是有形之手的代名词,表面上和谐了,实质是紊乱了市场无形之手的运作,让资源配置形成错放。体现在新房品质上是参差不齐,难以让大多购房者满意,以致在2021年个别城市地块出让要附加“定品质”甚至“竞品质”。
江河汇保持着新房限价天花板
对于限价的不合时宜,住浙网在去年10月的《后亚运时代,什么是杭州楼市的压舱石》一文中已有阐述——
“限价红利导致的投资性二手房抛压洪峰尚未到来”
本着实事求是的态度,研究员并非全面否定限价,它在一定时间内也发挥了调控作用,但眼下不合时宜,及时、全面放开,是下一轮发展重要的应手棋。
杭州城市实拍 住浙网摄
别了,限价。
挥一挥衣袖,不带走一片云彩。
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