开盘提要：
1、安琪儿地块有点魔幻，一分为三不说，还被“10.9”楼市新政划出深深的分界线。“大哥”翡翠嘉运府、“二哥”翡翠锦和府限价4.65万元/㎡，而“老三”届时出让不限新房价格。
2、坊间认为， “安琪儿”尚有倒挂红利。抓住红利期的尾巴，新政成了翡翠锦和府最有力的背书——总共6幢共276套房源，珍惜为数不多的限价盘，等到这批房子卖完，不限价的背景下，不知会定什么价格？
3、翡翠锦和府有48套288方的住宅大平层，城中富豪心心念念，首开要不要冲一下。目前，288方的样板房还没做出，户型图文内可见。
4、翡翠锦和府需绑定2-3个车位，以及标价40.6万-87.6万的家装包（首开两个户型对应各自的基本版、奢享版），按248方来算，这部分的支出至少199万元，摊算下来，单价拔高了8000元/㎡，吞噬了一大块的摇号红利。
2、面积：199、248㎡｜96套
3、冻结：120w
4、登记时间：10.11-10.13日
5、样板房已开放
翡翠锦和府的区位图
翡翠锦和府的楼幢分布图
这个项目的房地比实在有点窄：楼面价35524元/㎡，新房精装限价46500元/㎡，这让房企哪还有动力“卷”产品？置业顾问“248方强烈建议3个车位，家装包不能拆散自选，必须整套购买”，似乎也可以理解。
从门头和电梯厅来看，豪宅范儿拉满。在项目的内空间上也做了精进，建面199方户型样板间在餐客厅的尺寸上，比“大哥”的基础上做了扩面，餐客厅LDK设计，总面宽7.8㎡，有了豪宅的轩阔感，对比都会森林169方户型客厅面宽5.7米，感觉到了啥叫后来居上。
根据好地大数据，城东片区中，户型在250方以上的次新房少之又少。除了翡翠嘉运府，滨江华家池印有250方以上的房源，二手成交单价高达8万+。可比竞品中，金隅都会森林最大户型为190方，与255方的居住体验感相比，相差较大。
在老城东这一片，同面积的新房改善产品极为稀缺，未来进入存量房市场，也将拥有比较好的溢价能力。
研究员从售楼处现场了解，即便幸运摇中了翡翠锦和府，要付出限价之外的代价：
2. 家装包要价每套40.6-87.6万，这是针对199方、248方，预计288方还要更上一层楼。
加装包里，也没有新风系统，有些装修还是实用的，例如主卫的地暖，调整电视背景造型、增加地台及壁炉等。
如果以248方户型测算，捆绑3个车位共134万元，选择低的那款65万的加装包，至2年半后房子交付时的持有成本最低约1245万（二楼房源，非样板间），折合单价约5.02万元/㎡，最高总价1463万元，折合单价5.89万元/㎡，均价大约5.5万。
问题来了，如果在新政助推下二手行情能够维持，老城东这块不再掉下去，翡翠锦和府交付后二手房价能够在哪个区间？
不同的参照物带来的结果不大一样，作为业主，肯定希望对标市中心的滨江华家池。这个豪宅成交价多年能够稳定在8万+，但要看到，即便除去高架的因素，两者在外立面、园区的营造、得房率上差别较大，要1：1对标不符合逻辑。这方面，可参照文晖板块的锦尚和品府，目前主流成交价在5.8-6.5万元/㎡，并没有甩开板块内的老盘。一路之隔的金隅都会森林，中高区的成交价在6.5-7.2万元/㎡区间，估计翡翠嘉运、翡翠锦和交付后会更多对标它，两者真实成本按5.5万元/㎡来算，倒挂空间不算大，红利还是有的。
至于，“安琪儿”第三子花落谁家，将会开出什么样的价格，市场接受度如何，很有看点。
END
