文/住浙网 艾维
十年一觉，御园梦醒了吗？曾经念兹在兹的15万甚至20万元的单价，随着杭州取消限价，或许会成为现实。毕竟，临平区的中式合院理想臻品标价达12.8万元/㎡。
御园实景图 住浙网摄
2015年一纸公告项目重启，2018年中式新宅院揭开神秘面纱。2019年，御园样板房曾悄悄开放，只面向严格筛选的意向客户。
然后，就没有然后了。
一晃五年就过去了。本周二，住浙网来到上城区凤山路和馒头山路交叉口的御园探盘。
天下着大雨，御园的大门紧闭，就像一座许久没人光顾的大宅子。馒头山路的侧门，原先站岗的保安也不见了，御园要启动，得重新招聘团队。
透过镂花铁门，掩映在翠竹、绿树间的中式合院，白墙黛瓦，亭台楼阁、御园已是现房状态，重启就看领导啥时拍板，定啥价格了。那则招聘启事，不管真假，传递出了市场的期盼。
御园已是现房状态 住浙网摄
位于杭州，西靠西湖风景名胜区凤凰山，容积率1.01，项目共有49套建筑面积380㎡起步的中式排屋、合院。
在2009年8月，浙江西子房产以7.7亿元拿下该地块，折合楼面地价24295元/平米，成为当时杭州“新地王”。如今，推广名为“御园”，操盘者为西子房产。
御园项目效果图
经过一番努力，研究员终于走进神秘的西子御园。御园凤山路上正门口的中式会所已装修完毕，这儿将成为临时售楼处。在走向样板房的途中，研究员发现，只能从地下室穿过泥泞的道路进入样板房。
样板房一层花园实拍图（住浙资料图片）
样板房二层实拍图（住浙资料图片）
呈现在眼前的，是一套装修精良的样板房，户型是三层排屋，面积420方，宽敞、整洁的房间内置电梯。房屋的外部设计风格萃取了宋代建筑的精髓，大气、含蓄又典雅。
样板房的装修风格类似设计大师郑仕梁操刀的风格，以中西合璧展现东方禅意，或勾连宋代美学、杭州意象与盛世山水，于不动声色中演绎极简美学。
设计为地下两层和地上三层，总共五层。按中式合院的惯例，地下二层的面积属于额外赠送，其余各层的使用面积大约在100平米左右。
从一楼进入到院子，院中假山“瘦皱漏透”，山后藏了一座凉亭，整座庭院拥有较宽的视野和谐感。亭榭楼台与假山间，一条瀑布流水潺潺，给人以自然、惬意之感。
……
御园外立面 住浙网摄
这些是5年前的现场观感，御园重启后会不会打造全新样板间，景观有没有调整，等待时间给出答案。
曾经，横亘在御园和市场中间的就是限价，开发商想要批的价格和政府给的备案价还有巨大的“鸿沟”，所以的开盘时间并没有确定。
取消限价后，据悉并非开发商想定什么价就给什么价，在报备过程中，有关部门还是会给出一些“指导意见”。但御园的区位、产品甚至之前的经历决定了，它会超过理想臻品的12.8万元/㎡，也会超过江南里，创下杭州住宅新房的单价纪录。
御园景观实拍图 住浙网摄
2015年，运河畔中式合院江南里开盘时，并没有公布其均价，但有产品卖到12万元/㎡，一房一价最高超过14万元/㎡的，创下当时杭州新楼的单价纪录。
如果以15万+的价格开盘，御园会不会亏本？
据估算，由于容积率调低，总套数从70套变为49套，建安、装修再加上持有15年的财务成本（按照8%的年化利率来算），这块地的拿地成本是7.7亿、楼面价从当时的2.43万元/㎡，成本至少增加了180%，毛估估每套房子要卖到5000万元以上，才不亏本。真可谓顶豪的盛筵。
在南宋皇城根下，这个高端购买力的舞台上，在楼市新政的催化下，杭州四大“名鸽”之一能否展翅高飞？
END
