桂冠+日耀单月成交108套!爆炒亚运村,抄底还是填坑?

楼市   2024-11-04 18:02   浙江  

文/住浙网 艾维

杭州二手房连续月成交量破8000套的纪录被短暂打破后,10月卷土重来,当月网签了9120套,环比9月(6033套)增加51%,同比也提升45%。

10月21日,更创出单日网签471套的峰值。

值得关注的是,在杭州壹号院、杭樾润府、桂冠东方、日耀之城的助攻下,“银十”成交均价29411元/㎡,环比9月价格上涨4.7%,同比仍下滑6.5%。

数据来源:杭州贝壳研究院

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10月的一大关注点:亚运村卖成“爆款”了。

杭州贝壳研究院的数据显示,亚运村的桂冠东方+日耀之城单月网签量达到108套,仅凭这个数字就能跻身去年全年的TOP20. 何况这只是网签数字,不包括已签约尚未过户的,毕竟网签有滞后。如果按“网签+下定”的口径来统计,这个数字会超过120套。

在手边买房上,桂冠东方、日耀之城不少房源显示不了成交总价,手边解释就是“签约但未办过户”的原因。

数据来源:手边买房

桂冠东方这个成交量,有且只有一个解释——投资客闻风而动!他们在扫货亚运村的低总价房源。

以桂冠东方为例,从手边买房近一周的50套成交来看,147㎡以下的中小户型占据绝大多数,仅有4套大户型,占比不到10%。 

据德佑日耀之城店的中介介绍,亚运村这两个盘180㎡以上大户型的成交量,只占不到10%。卖得最好的,就是总价六七百万的四房。从成交单价来看,5万以下的房源基本被扫光了,除了个别楼层实在太低的。相比8月价格低点,反弹了两三千元,成交价多在5-5.5万元/㎡。

10月,至上而下的政策“连环call”,扮演了“逼单”的角色,据一位颜姓中介讲,这一波里,有为数不少的自住客户由观望转为下单。这批自住客早就决定置业亚运村,“有的钱都准备好了”,无非在等个时机,同时在3个盘中间比较,然后扣动“扳机”。

有没有来外地的投资客?小颜表示她同行间在传,她也听说了,来自温州台州的偏投资的客人在“扫楼”,她接触的更多是为读大学的孩子买房的外地父母。她认为,银行降低二套首付至15%,对于胆子大、敢用杠杆的投资客来讲,是求之不得的利好。

亚运村实景图 住浙网摄

眼下的亚运村有没有投资价值?究竟是抄底还是填坑?这就见仁见智了,几年前炒热创世纪的那帮人,至今还有“高位站岗”的。

亚运村按5万元/㎡买进的话,要缴8.8%的税费(5.3%的大税、1.5%契税、1%个税视情,以及1个点的中介费),成本直接到5.44万元/㎡,加上3年的资金成本(按二套3.6%来算),总花费肯定过6万元/㎡了。如果卖家想留一点收益,买家就要至少6.3万元/㎡来接盘,还是位置参差不齐的小三房、小四房。有这个价格,世纪城的“满二”房源不更香么?

桂冠东方实景图 住浙网摄

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10月,成交量放大的同时价格也有所抬升。与9月普遍下跌不同,10月各区域住宅均价出现明显分化。

滨江区杭州壹号院等高均价房源放量,区域均价明显提升。拱墅区两个次新楼盘杭樾润府、锦尚和品府成交持续霸榜,把均价拉高了7.4%。同样,亚运村桂冠+日耀两盘成交超百套,高均价次新成交放量带动区域均价提升。

日耀之城实景图

与之形成对比的是余杭区中泰板块,由于十里风荷、绿城桃花源两排屋、别墅成交锐减,带动整个区域均价下滑。

还有一个现象值得关注:“银十”除了200万总价成交占比下跌,其它各总价段成交占比上升,500-800万改善成交占比提升最为明显,这也符合桂冠东方、日耀之城卖爆的事实。

数据来源:杭州贝壳研究院

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10月的成交TOP20榜单上,除了亚运村,还有杭州壹号院、锦尚和品府、杭樾润府等霸榜,真实成交价过10万元/㎡的杭州壹号院单月网签17套,成交6万元/㎡左右的锦尚和品府狂卖32套,申花刚交付的杭樾润府成交了33套。后两者甚至还没到免5.3%的增值税的时间,这样的量在上半年难以想象,凸显了政策组合拳带来的托底效应,以及降首付的助攻。

另外,还有绿城杨柳郡、翡翠城、良渚文化村、万科西雅图(云谷公寓)等熟面孔,以及,有点“违和感”的之江板块的禹洲滨之江(滨之澜苑)成交了15套,环比大增200%。

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编辑∣蔡骏
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