本周，我们将开启大连楼市半年观察系列。
就着我们的半年度大连楼市回顾报告，来仔细解读大连楼市这半年到底发生了什么？
今日观察话题（一）：买房的人，都选择了哪里？
前两篇系列推文，我们分析了上半年大连楼市的一些整体概况。
例如市场的成交量价现在是个什么规模，相比之前降了多少？以及当前需求量低迷的真正原因。
本篇，我们换一个方向，不再看还没买房的客群心理。
转而看看在上半年已经购房的客群，大家都选择了哪些区域，以及都选择了什么样的产品。
这是今年上半年大连各区的新房和二手房成交量价同比情况。
整个表格里大多数成交量价同比都是绿色的，只有两个区成交量同比是上涨的：
甘井子区和中山区，而只有中山区，新房和二手成交量同比都是上涨的。
原因何在？一个是供应，一个是降价。
首先，这是今年大连各区的新房住宅的新增供应情况，全市唯独一个新增供应量同比增长的城区，就是中山区，新增同比增长42%。
而其他城区，新增供应量同比全部下降。因此，中山区当前供应的住宅货量相对较充足，且大多为改善类型的产品，成为了主城区改善客群的首选之地。
而甘井子区为何新房成交量同比也上涨呢？一个主要原因也是，市内刚需和刚改实在没别的地方可选了，也只能选甘井子。
其次，全市价格普降后，中山区作为大连位置最优越的城区，性价比便凸显出来了，大家发现手里的预算可以够一够中山区的住宅了，谁不愿往市中心来呢？
甘井子区价格下降后，一部分在甘井子和金普及旅顺徘徊不定的客户，也会发现完全可以选择甘井子了。
因此不是这两个城区市场有多火，而是现实情况让大家自然的选择了这里。
各区的成交占比情况就更加明显了，新房和二手住宅也都能看到，成交占比同比增长明显的城区为：甘井子区和中山区。
如果再细分到板块，也是符合这个规律的。
从2020-2023年四年间，新房板块销量榜上，排名第一的一直是金普新区的板块，例如逍遥湾和北九里。
到了今年上半年，终于轮到了主城区板块成为主角了。目前甘井子区成交火热的科技城和泉水板块位列第一和第二位。
中山区也一次挤进了两个板块入围TOP10。
市场，又回到了主城区，甚至是核心区的天下。
今日观察话题（二）：买房的人，都买了什么产品？
这是上半年大连新房和二手房，各个业态的成交量价同比情况。
所有业态成交量同比都是下降的，但是新房的住宅，还有二手房的非住宅（公寓和商业），成交均价同比竟然是上涨的。
如此市场环境下，这两类业态为何会出现均价上涨的情况呢？
原因还是处在成交结构上。
首先来看一下，这是上半年大连新房住宅的成交项目TOP5，去年同期TOP5里甘井子区的项目占了三个，中山区项目没有。
而今年的TOP5里，中山区的项目占了两个，而且有一个还成为销冠。同时甘井子区的项目仅剩了一个。
虽然都在降价，但大家也都在选择核心区的项目，均价也就拉高了。
另一个均价上涨的业态，二手非住宅也是同样逻辑。
去年同期成交TOP5的项目里，包括有中山区、甘井子区、旅顺口区、金普新区的项目。
而今年成交TOP5项目里，四个都位于中山区。可见大家即使是买公寓和商铺，也都是要往中山区来的。
这是近三年上半年大连的新房和二手房，成交面积段的变化。
二手房这几年基本没有太多变化，目前依旧是50-80平和80-100平的刚需刚改户型为主。
新房能够很明显看出，变化很大。
首先，目前新房市场的主力为80-100平的刚改户型和100-120平。
但是80-100平户型占比不断减少，而100-120平以及120-140平改善户型，占比则是不断增大。
再看总价段，情况却出现了相反的趋势。
新房住宅里，总价150万内的占比在今年上半年升高了，二手200-300万占比也升高了。
总结一下，就是新房的预算降低了，二手改善类型的预算占比提高了。
更直白一点说，就是大家购买新房的需求面积提高，但预算却反而降低了。
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