5月17日，央行和国家金融监管总局联合发布了四大震撼新政，包括降首付、降公积金利率、降商贷利率下限、允许政府下场收储存量房。
四大新政创造出了中国房地产市场化以来的首付和公积金利率的“史上最低”水平。
新政出台已经过去了近一个月的时间，从目前市场反应来看，新政对于一线城市已经率先起到了提振作用。
例如上海，6月前9天，二手房网签总量便突破了6900套，占5月份网签总量的40%。端午假期前两天，上海二手房成交量便超过了五一假期总和。
北京市场也不遑多让。5月北京二手房网签达到13383套，和去年5月同期相比上涨3.1%。进入6月，市场交易有进一步回暖的趋势。最新网签数据显示，6月1日到10日，北京二手房网签达到3127套，环比增长16.2%。
一方面是北京上海等一线城市，已经率先接受到了政策红利，市场开始有了正向反馈。
另一方面，却是很多人依旧对当前市场感到彷徨甚至是怀疑，依旧是观望为先，不知该何时入场。
这篇文章，我们就收集了一些近期身边的购房者及从业者人群里，大家都在不停追问的一些问题，分享一下我们的观点。
问题1：市场底部是否已经到来了？
观点：底部尚未完全到来。
从这一次的政策来看，短期内新政确实激活了一部分需求，比如北京和上海，5月和6月市场成交量环比都有增长。
相比去年9月份的全国大范围的解除限购限售，以及今年年初的降息，本轮新政激活的范围会更大，持续时间会更久。
但如果仅是现行的政策内容，没有后续的组合拳政策配合，政策的积极影响一定是有限的。从去年至今的一系列政策的后续影响来看，笔者认为目前政策底部尚未完全到来，市场底部也没有完全筑牢固。
黎明前的黑暗，还需要度过一段时期。
问题2：当前市场的问题到底发生在哪里？
观点：供需矛盾突出。
分析楼市的问题，还是要从供需关系的角度来看。
早在去年7月份召开的中央政治局会议上就已提出，当前房地产市场的主要矛盾已经从过去的总量短缺，发展到了如今的总量基本平衡，结构性供给不足的问题。
用一句直白的话来形容，就是过去担心的是有没有房子住，现在担心的是住的好不好。
这是政治局对于楼市底层逻辑的研判，笔者认为这个主要矛盾的判断是非常精准的。
今后很长一段时间里，我们会看到一系列新政的出台都是围绕着这组主要矛盾来制定的。
那么我们来拆解这个供需矛盾到底在哪？
第一，供应端问题：抛售引发的恐慌
我们现在说的供应端并不单单是总库存量和总供应量大的问题，而是劣币驱逐良币的问题。
2023年中国新建商品住宅销售面积为9.5亿㎡，同比下降8.2%；百城价格指数同比上涨0.3%；二手房销售面积约7.1亿㎡，同比增长42.6%，百城价格指数下跌了3.5%。
乍一看觉得总量需求还有，但实际上二手房市场严重的以价换量已经成为最棘手的问题。
2023年末，全国商品房待售面积为6.7亿㎡，比上年增长19.0%；全国二手房待售面积达到1.2亿㎡，同比增长8%。高企的库存更是给供应端雪上加霜。
一方面房企为了保现金流，策略性抛售劣质资产，不断拉低了新房销售价格底线，严重冲击了市场信心，另一方面大量二手房主恐慌性抛售又反噬市场。让市场出现了踩踏式、螺旋式的下跌。
第二，需求端问题：现金流枯竭引发的焦虑
再来看需求端问题出在哪？笔者认为我们现在的需求不只是房地产本身的问题，而是更深层次的经济问题。
国内现在居民部门的存款超过145万亿，同比增速13.8%，8年增长了一倍。2024年一季度，个人按揭贷款为3643亿元，同比下降41.0%。
目前主流的观点普遍认为购房者担心房价下跌所以选择观望，笔者个人认为这是主要因素，但不是核心因素。
核心因素是什么？笔者认为是居民部门由于广泛的裁员、降薪，对个人收入稳定性的担忧，换句话说是对个人现金流的担忧，才是对当下购买力的核心制约因素。
问题3：新政对于市场未来发展，到底有何影响？
观点：影响一定是积极的，只是需要接受时间的考验
站在对供需问题的剖析的基础上，我们再回过头来复盘5月新政：
央行下调首付比例、取消利率下限的政策，恰好对应的是需求端的刺激。
这个政策确实能够激活一部分购买力，但并没有解决本质的对就业和收入预期的稳定性问题。所以笔者认为当前的政策的刺激作用有限，还需要后续的一系列政策的配合才行。
地方国有企业以合理价格下场收房这项政策，恰好对应的供给端的问题。
相比于过去新建保障房的模式，笔者认为这一次的调整还是非常精准的。但如何界定价格合理这个尺度、如何解决资金来源等一系列问题，还需要相当长一段时间的摸索。
短期来看，确实能够激活一部分市场需求，化解一部分风险。中长期来看，国家对应供需端的应对措施，方向无任何问题，只是需要接受时间的考验。
因此综合来看，笔者认为新一轮支持政策对房地产行业未来发展影响，还是有非常重要的正面作用的。
问题4：新政是否会带动大连楼市，未来触底反弹？
观点：只有后续继续叠加其他政策利好，未来大连楼市才能迎来曙光
从长远来看，新一轮的政策，一定会对大连房地产市场，产生显著的积极影响。
从数据来看，大连的新房和二手房成交量在5月并没有如北京，上海一样，出现环比增长的正向情况，例如商品住宅成交面积，5月环比下降了56%，当前大连楼市的流动性依旧严重不足。
但大连的房地产市场，照比一线城市，反应速度上一直是比较缓慢的，所以新政对于大连楼市的影响，要在之后一段时期才能逐渐产生影响。
在5月末，辽宁建设工程信息网发布了一则公告，宣布了之前热议的泉水保障房项目正式取消。
参考链接：泉水河保障房项目取消，未来“国家队收房”是否靠谱？
泉水保障房项目的取消，一方面给供给端削减了相当大的压力。另一方面，首付比例下调，房贷利率也即将调整到3.4%，也将给市场带来一波需求利好。
这些都可以算作5月新政对于大连楼市的“组合拳式利好”。
但笔者认为，如果仅靠5月新政，就想完全解决大连楼市当前的流动性问题以及恐慌情绪，难度还是相当大。
当前大连尚未出现“国家队下场收储存量房”，以旧换新未大范围开展，城中村改造工程推进也比较缓慢。
因此，如何解决二手房的流通性问题，利用好国家以旧换新的大战略，激活大量刚需和改善客户的置换需求，促进新一轮的楼市循环，这才是接下来大连楼市可持续发展的关键。
当前大连楼市的根本症结还是在于信心的修复层面，客户因现金流担忧及流通性的停滞而使得信心严重降低。
后续政策层面还是要尽快的在“存量房收储”和其他政策上进行组合拳出击，实现政策效果的叠加效应，真正激活信心，而不是挤牙膏似的消磨市场信心，才能逐步解决当下大连楼市面临的问题。
从大供求关系上，其实大连楼市的供求关系非常健康，长远来看笔者依旧看好大连的市场潜力。
但是如何让市场信心提升，不再持续超跌，政策层面还需要做的更多。
【咨询代理服务】招商/运营服务、咨询报告服务—服务高效热忱 专业团队撰写
【市场内容服务】可研/评估服务、市场监测服务—视角准确清晰 调查及时全面
【线上新媒体服务】新媒体推广、数联天下数据系统—内容专业深入 数据客观真实
各类产品线服务业务联系：毕先生 18641149965
联络地址：辽宁省大连市中山区天安国际大厦2802室
同源机构VIP专属会员群
欢迎你的加入！
进群可享受众多权益
每日早报/周报月报/独家专题报告/即时政策/土地信息汇总...
扫码联系小编进群，尽揽大连楼市最新动态
同源楼市 往期精选
