经常习惯于关注我们大连本土的市场，但在上周，南方有一个城市出台了一条极其炸裂的新政。
这条新政，对于现阶段的其他城市的市场，有着极强的参考作用。
甚至于很多人已经在思考，这条政策究竟我们能不能复制？
# 1 #
长沙类住宅公寓调整为住宅
7月2日，长沙市自然资源和规划局等部门联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》。
长沙出台的这份新政，主要有四点内容：
第一，将在长沙市辖区范围停止新的公寓等类住宅项目规划审批；
第二，已完成总平面图审批，但开发、去化存在困难的类住宅商品房，在确保满足公共服务和基础设施配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅；
第三，类住宅项目调整为住宅，原则上应符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求，无法满足这一要求的小户型公寓不得进行调整；
第四，符合要求的公寓等类住宅商品房，经资规、住建等部门论证方案可行的前提下，由属地政府提出规划修改申请，按程序优化地块规划指标，合理调整规划条件和设计要求并完善土地出让合同后，推动项目继续开发建设。
那么总结一下，长沙上周出台的这份新政其实就两句话：
1，新的类住宅公寓不再审批了。
2，目前已通过审批的类住宅公寓，满足条件后可改为纯住宅，但小公寓不行。
怎么样，长沙今次放出的这招是不是极其炸裂？
# 2 #
为了拯救公寓，大家都出过不少招
长沙既然能出台这种政策，说明它的公寓市场的销售和去化真的是遇到了很大的问题了。
今年前5个月，长沙的公寓仅销售10.24万平，销售量同比下降64%。
销售量低，库存量更严峻。
截止到去年底，长沙的公寓库存高达405万平，去化周期高达8年10个月。简单来说，就是公寓既难卖，同时库存又难消化。
公寓的难题其实也并不是长沙独有的，而是全国都面临的问题。为了解决这一难题，大家也都想过很多的招数。
就拿咱们大连为例，针对公寓就出台过很多重磅级别的政策。
例如允许类住宅公寓产品享受民水民电政策、可接天然气管道入户、可享受一次性学区政策、契税由之前的4%降至了3%，买公寓给额外补贴。
你会发现，现在很多类住宅公寓经过政策加持，其实跟普通住宅已经没有太大差别，就差房本上改成“住宅”两字了。
但经过这么大力度的拯救，公寓产品的量价表现也还是一言难尽。
今年上半年，大连公寓产品成交17.3万平，成交量同比下降41%，成交均价14551元/平，成交均价同比上涨11%，成交价格上涨主要也是因为成交结构原因。
从去年大连各个产品形态的成交走势来看，公寓产品的量价表现也非常不理想。
数据来源：数联天下
现如今之所以公寓产品，去化如此艰难，归根结底它的名字还是”公寓“，而与是否是类住宅无关，这并非是给一些优惠政策，降一点税费，奖励一些补贴就能解决的问题。
比如公寓的首付问题，贷款利率问题，不能使用公积金，交易税费问题，都与住宅的购置成本有着天壤之别。
所以，真正的解决办法，似乎也只有长沙的这种办法，从根源上改变公寓的性质，一切问题才能迎刃而解。
# 3 #
大连有可能复制吗？
长沙一直以来在全国城市梯队里都位于第二梯队，与大连一样，在二线梯队里也不算是热门城市。
既然它都能出台”类住宅公寓改住宅“的政策，那么大连当然也有复制的可能性了。
目前大连的公寓产品存量存量高达145万平，还要去化4年多，也就是现有存量预计到2028年才能卖完。
从板块来看，中山区毫无疑问是当前大连公寓产品存量最多的板块，存量高达64万平。
数据来源：数联天下
再细分到中山区各个板块里，很明显公寓产品存量绝大部分都位于东港板块。
这是中山区公寓产品当前存量TOP10的排行。
从排行也能看出来，TOP10公寓项目全部位于东港，而且其中有9个项目都有类住宅产品，或者全部都是类住宅产品。
因此大连如果可以复制”类住宅公寓改住宅”的政策，有且只有东港可以落地。
数据来源：数联天下
愿望是美好的，现实是骨感的。类住宅公寓项目如果想改成纯住宅项目，也要面临这几个问题：
首先，公寓项目的拿地价，要远远低于住宅项目拿地价。东港目前为止，最后一宗公寓地块的拿地时间是在2021年，由旭辉摘得，摘地楼面价为7389元/平。
而东港距离这宗地块最近的一宗住宅地块，摘牌时间是2022年末，铁龙和保利摘得，摘地楼面价是14850-14946元/平。
公寓与住宅地块拿地价差了一倍，如果改成了住宅，那么是不是要补缴当年的拿地差价呢？而现如今在售的开发商，还有充足的资金去补缴吗？
其次，公寓主要为商水商电属性，且没有燃气。如果改成住宅，那么还要面临改表以及铺设燃气管入户的问题。
但好在目前东港在售的类住宅公寓项目，绝大部分都是民水民电，且可以接燃气入户，这一问题难度并不大。
第三，公寓的入学问题。众所周知，正常来讲公寓是没有学位的，孩子入学只能是需要调配。
目前东港为了解决公寓去化问题，给予了一次性学区政策，即购买商品房公寓产品，可以进入东港学校就读。
但如果你的孩子用完了这个学位，今后下一个买家怎么办？届时公寓产品的二手流动性又会成一个棘手的问题。
因此，类住宅公寓改住宅，看似消息很振奋，也有了先例，但如果真想在其他城市落地，仍有很长的路要走。
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