上半年已经过去了，我们的半年市场总结也已经全部出炉。
接下来的几期推文里，我们就来一起回顾一下，上半年的大连楼市到底表现如何？
还有，下半年的市场将如何发展，以及大连还将有哪些新项目及地块开卖？
参考上半年土地篇回顾：【上半年回顾】大连土拍，又要回到城投为主的时代了？
关于上半年住宅市场的回顾，我们针对于数据提出了一些问题，方便能够更直观的看透当前这个市场到底怎么了？
住宅市场·回顾
上半年大连住宅市场与土地市场一样，同样是一片绿色的箭头。
全市新房供应面积32.2万平，同比下降55%；成交面积84万平，同比下降17%；土拍成交均价14229元/平，同比下降2%。
二手市场也同样不理想，二手房住宅成交面积150.9万平，同比下降6%；成交均价14716元/平，同比下降6%。
问题一，新房需求量到底降了多少？都转移进入到二手市场了吗？
从图表也能看出，今年上半年的大连住宅市场明显不如去年同期水平，虽然去年同期也开始进入到了下行期。
我们统计了近四年上半年同期的新房和二手成交量，可以看到新房这四年成交量一共减少了205万平。
但是二手房这四年成交量却只增加了38万平。
也就是说，新房市场所流失的需求量，并未全部转移到了二手市场里。
问题二，需求下降，是因为大家的口袋都空了吗？
想回答这个问题，我们可以先看一组数据。
2023年，大连的住户贷存比仅为0.38，平均到大连所有常住人口头上，每人的人均贷款仅为5.4万元，
同时截止到今年一季度，大连人均可支配收入同比增长5.6%。
这说明一个问题，购房需求的减少，恐怕并非是因为大家口袋里都没钱了，或者因为房贷太多了，才不敢买房的。
问题三，不是因为口袋没钱，那是因为什么？
今年上半年大连新房各项目累计来访量共计10.6万组，环比不断减少。但二手住宅的带看量并没有减少太多，而且二手的商机量（咨询量）环比还有所增加。
也就是说，目前大连整体的购房潜在需求依旧比较坚实，只是因为环境影响，大家都想再等等再看看，这才导致了决策周期的延长。
问题四，大家买房，最后都选择去了哪里？
这是上半年大连各个城区的成交量价情况，中山区是唯一一个新房和二手成交量同比都上涨的城区。
而且甘井子的新房成交量，同比也是上涨。
也就是说，当房价下降后，中山区作为大连最核心的主城区，一方面性价比优势开始凸显，另外中山区依然有大量的供应，吸引了很多的改善客群流入。
此外，主城区目前也只有甘井子区依然还有大量的刚需楼盘在售，很多刚需也只能去甘井子区选择新房了。
这是近五年的大连各板块销量榜，今年主城区的板块已经占据了榜单前两名，同时中山区也有两个板块上榜。
这也验证了，客户开始不断向主城区，尤其是中山区这样的核心区回流。
问题五，大家都选择了什么样的产品？
在选择产品这一点上，新房和二手大家的需求类似，都是面积在不断的增大。
新房100-120平的入门级三室产品已成市场上大家选择较多的产品，但是受市场环境影响，大家的预算纷纷调低了。
而部分200-300万的预算客户，则比较尴尬，新房这个总价段已经出现了断层，很难能在主城区的好位置买到一个好产品。
因此，部分这个预算的客户开始进入了二手房市场去挑选。
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