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[平叔的第77篇原创思考]
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9月19日，美联储如期开始降息，而且是一次性到位，降了50个基点。![]()
在美联储降息之后，不少专家，中介，自媒体，纷纷喊着国内房价要涨了。至于原因，都是一些高大上的美元潮汐，外资回流，经济周期……听起来好像很专业，很宏大，很像那么回事。但是，在平叔看来，这些嚷嚷着美元一降息，国内房价就要涨的人，基本就三种。第一种是给钱就乱说的专家，受背后利益集团支配，让他说什么他就说什么，属于提线木偶，配合演戏。第二种就是各种房产中介，以及前些年高杠杆投资炒房的人。房产中介这么说是为了促成成交，倒逼购房人做决定买房。高杠杆的投资者这么喊，主要是基于屁股决定嘴巴。他们总不至于希望楼市继续跌吧。第三种就是很多人其实属于半桶水，没搞明白美元降息和中国楼市的关系，纯粹就是人云亦云，好像是那么回事，但是又不知道原因。对于美元降息和国内楼市的关系，平叔今天和大家聊点不一样的。作为全球央行的美联储，对美元进行降息，这对于全球经济来说，是利好，对于中国来说，肯定也是，这一点平叔就不过多赘述，相信大家都能理解。大家可能最关心的，还是美元降息之后的国内资产，特别是房价能不能止跌。在此，平叔谈两点个人的观点，可能和其他很多人观点不一样，供大家参考。第一，虽然美国开启了降息50个基点，但是现在美国一年期的存款利率，依然在5%左右，还是中国（1.5%左右）的3倍，这么高的利差，短期内美元资金回流动力很小。通俗一点说，要让美元进入中国，一个基本前提就是，中国利率得大于美国才行，资本才有利可图。按照美联储的降息速度，至少要等到2026年左右，美联储才可能把利率降低到1.5%左右，那时候美元资本才有比较大的流入中国的动力。这一点从2015年到2019年那几年，国内地产公司纷纷跑到美国去发行美元债，就是一个很好的例子。当时美国存款贷利率大概在1-2%左右，而国内存贷款利率在3-5%之间，像地产公司的国内信托融资，利率甚至能到10%。这里面的利差就非常大，所以当时很多地产公司去美国那边发美元债，很轻松，这就是美元流入中国的一个典型通道之一。第二，即使美元资本流入中国，他们首要的抄底资产，其实也不是楼市，因为楼市是大宗商品，而且是流动性比较差的大宗商品，无论是买还是卖，交易周期都比较长，交易摩擦损耗大。一买一卖要想盈利，没有个三五年是不可能的，所以，任何时候，外国资本流入中国，首要标的，其实都不是楼市，很少有直接买楼买房买不动产。外资进入中国，更多是进行股权类，证券类的投资，这种流动性好，方便进出。所以说，美元降息和国内楼市之间的涨跌关系，中间隔了很多道门和墙，不是简单降息就能很快传导过去的，但总体来说是长远看利好。而且，虽然是利好楼市，但这里面还有一个必然条件，那就是在美元降息降到位之后，我们这边对楼市要有大动作，要有比较强的刺激政策，就是政策主动把货币之水往楼市里面引。比如2008年的四万亿货币放水，当时楼市配合的政策就是降低首付，降低利率，特别是利率打七折，在当时就是核弹级的利好，那时候楼市还不限购，包括北京和上海，都不限购。这就是政策上把水往楼市灌的意图明显的不能再明显了。基本就是拿着喇叭喊你去买房。又比如2015年的那一波，棚改货币化，直接给钱，而且是直接给现金，让拆迁户去买房，这种操作，也是政策引导把货币之水往楼市灌。所以，以上两次楼市的大涨，看似都是在美联储降息之后，美元利率极低之下发生的，但是我们这边也积极配合了，在楼市上搞了大动作，一内一外，两重因素共同作用，最终诞生了两轮地产超级大牛市。这一轮美元降息周期开启，我们这边虽然在20号没有动，但迟早也会开启降息的，快的话10月底，慢的话今年底之前也会开启，到时候就看会不会出台把货币之水往楼市引的政策，比如把京沪深的限购大幅度放宽。如果货币放水，再配合放开限购，再降低交易税费这些，比如北京前几天发消息，说要准备取消普宅和非普宅认定就是明显的降税。大幅放宽限购甚至取消限购，再出台降税减税政策，这就是明显的主动出政策，刺激楼市的动作。那么到时候楼市的行情，经过一段时间的发酵，就会和现在完全不一样了。当然，平叔的观点还是，楼市进入下半场，即使放水进去，也只有四个一线城市以及10个左右的二线城市能接得住，其他城市还是希望渺茫，或者更直接一点说，其他城市基本就接不到水。因为高层都已经说的很明白了，经过二十几年的大建设，楼市供需关系，整体已经逆转了。现在全国整体上是不缺房子住了。现在楼市的问题是结构性的问题，一是一线城市的房子还是很多人都想要的，比如京沪的房子，很多人还是有强烈的占有欲的。就像虽然现在上海楼市这么冷，但是新开盘的豪宅还是有很多买家。二是品质好的好房子，大房子，需求还是很大。像成都这些二线城市，现在新房起步都是150平米以上了。今后改善型购房会成为主流，老破小，老破大慢慢会被市场淘汰抛弃。最后说件重要的事。
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