上海房价止跌拭目以待
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2025-01-21 18:02
上海
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全国楼市看一线,一线楼市看两个领头羊,深圳和上海。老实说，上海目前房价还没有止跌，但是成交量在过去几个月的走势特别的喜人。先看一组月度的走势图，这是上海一手加二手的住宅成交总量的月度走势图。我们可以看到，2021年的夏天上海楼市降温之后，在多数月份成交量都是低于这个虚线。这个虚线是荣枯线，说明楼市成交比较低迷。![]()
但在2024年却有4个月份的成交量超过了荣枯线，第一个是6月份，这主要是在517新政之后上海楼市有波反弹，可惜反弹持续性很差。7、8、9三个月重新回落，9月份特别低迷。而9月底新政之后，10、11、12这三个月的成交量是逐月攀升，而且全部站上荣枯线。尤其是12月份的成交量，创造2021年7月份以来，也就是上一轮楼市降温以来的最高值。你说成交量反弹一个月不算事，太短了，反弹两个月好像是能量还可以，反弹三个月说明这个能量是偏强了。当然近期比如说1月份春节，2月份因为受这个岁末年初影响，量会下去。但是没关系，今年3月4月非常关键。对此我是持偏乐观态度的。接下来再看一下年度走势图，这张图是2021年以来上海市一手加二手住宅成交总量的年度变化图，这个图的周期性波动规律比较明显。![]()
比如2011年楼市比较低迷，2012、2013就是复苏加小繁荣。2014年又是楼市大降温，2015年楼市复苏，量能大幅的增长创造历史新高。2016年继续繁荣，2017、2018年上海楼市调控得非常严，导致量能萎缩。但2019年小复苏，2020和2021年又一波反弹，房价当时也涨了。2022年楼市交易量比较低迷，但是要略好于2017、2018年。2013年和2014年连续两年小幅增长，其中2014年同比增长5%，虽然连续两年增幅都比较小，但是规律性比较明显，量能已经走出了2022的底部开始慢慢的往上爬升了。我们不能奢望像2015年那样量能一飞冲天，但也不用很悲观，毕竟量能已经走出了最低谷。虽然目前来看，宏观层面可能还会有些中长期的不利因素。比如说人口面弱化，比如经济增速长期来看也是趋于回落的。还有外部的一些影响，比如说特朗普上台之后，对我们的外部环境构成一些不确定的因素。![]()
但各位一定要相信一点，经济金融、股市楼市都是呈周期性波动的。虽然说全国的很多小城市可能楼市周期性不明显了，但是上海作为一线城市，其房地产市场依然具有短周期波动的属性。基于这样一个周期性的趋势，我认为2025年的量能将比2024年还会高一点。如此则实现了连续三年成交量逐步的攀升。虽然目前上海的房价，全市范围之内还没有止跌，但随着量能一点一点往上拱。我预计2025年上海市房价止跌的区域范围包含的小区数量会进一步增多。各位老铁，我们就拭目以待吧。
杨红旭
上海易居研究院市场工作室首席专家，上海首批房地产业领军人才，上市房企顾问，房地产短周期理论的创始人，“易居50城房地产市场机会与风险监测系统”主创者，擅长领域是房地产宏观研究，精于市场趋势研判。
