如果我告诉你，上海浦西城央7个区加起来，还不如其他9个区任何一个区的面积大，是不是你会很吃惊？如果我告诉你，上海城央还分真城央、后城央，历史老城央、现实新城央，是不是你会很迷茫？没关系，我看房地产圈内最喜欢讲两个字，就是稀缺。一起来看看上海到底真正稀缺的是什么。上海的大区多了，浦东、崇明、金山、青浦、松江、嘉定，个个都是“大区”，论面积，浦东有1210平方公里，崇明有1413平方公里，其他4个区，最小的嘉定区有463.16平方公里。
上海最小的区是黄浦区，只有20.52平方公里；虹口，也只有23.48平方公里。
比黄浦、虹口大一点的静安区，36.77平方公里；长宁区，37.18平方公里。
徐汇和普陀，都是5字头，分别是54.93平方公里、55.53平方公里。
杨浦6字头了，60.61平方公里，真不知道当年谁大胆给了它“大杨浦”的光荣称号。
浦西城央7个区加在一起，只有289.02平方公里，甚至不如上海城区里一个闵行区（371.68平方公里）大。加一起才只有上海总面积的4.56%！如果7个城区各有三分之一属于很好地段的真城央，真城央才只有上海总面积的1.5%！
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所以，住的区面积小一点，密度高一点，并不是一件坏事。
还有，住的区面积很小，密度很高，但是你的居所面积很大，密度很低，是一件大好的事。
每次路过上海淮海路武康大楼，我总是要感慨一番：邬达克泉下有知，也可以笑口常开了。他在上海留下了他永久的痕迹，不仅有武康大楼，还有国际饭店、大光明电影院、黑石公寓......武康大楼现在是著名的网红打卡点，天气晴朗的时候，它对面的两个街角，密密麻麻都是打卡的人。最新的打卡者，穿着很潮，还讲韩语。
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从武康大楼起始，一条武康路蜿蜒，沿路的每一个咖啡馆，没有一个是门可罗雀的。每一棵行道树旁边，都有可能冒出潮人在拍摄大片。这么多年过去了，挂着保护住宅铭牌的建筑，被证明在上海最值钱，每一平方米肯定比最豪的新宅还要贵。所以，未来的住宅，是不是在历史保护区域里，比方说衡复风貌保护区，会有一个“加分系数”，有时候这个系数，会比一般的住宅调上去一大截。当文化变得更加值钱的时候，历史文脉地段的加分系数会爬升更快。我不相信会有什么意外。
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城市大拆大建的时候，阮仪三先生曾经发出过他的呼喊。现在看看，兴国路旁边的老公房，简直是时代的伤疤。侥幸早早出生的霞飞别墅、嘉里华庭，运气太好了，后来的竞品不多了。
看了这个小标题，很多人也许会质疑：难道还有假城央？不用说，浦西7个区289平方公里，浦东超过100平方公里，肯定是城央，但是不是真城央，很多地方还是要打一个问号的。比方说吧，新静安的彭浦新村，是城央，但不是真城央，这话没毛病吧？再比方说，普陀区靠近大华的一大片区域，距离市中心足够近，但很多人从不认为那里是真城央。地段的形成，不是一天可以实现的。说白了，地段，就是有质量的人群沉淀在此的密度指标。![]()
经过改善1.0、改善2.0、改善3.0之后，大多数有质量的人群并不会天女散花分居在上海6300平方公里的广袤大地上，那是文学语言，不是经济学语言。这种人当年集居，创造了历史地段；现在换了几代，他们还是集居，创造了真城央。
希望这些判断，可以给改善ING的买房人群一些现实思考。我看到的国际大都市，稀缺与不稀缺，价格落差往往大到无法想象。我知道上海做着“顶级国际大都市”的梦，是不是会踏上“同样的道路”，还是与众不同追求价格体系级差小、房价均衡，且让我们持续观察。
