11月14日，西安市住建局发布最新《关于征求《西安市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》意见建议的通告。
西安市配售型保障性住房管理办法
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条【制定依据】
根据国务院《关于规划建设保障性住房工作的实施意见》住房城乡建设部《关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》《西安市规划建设保障性住房实施方案》《西安市2024年保障性住房建设配售管理工作方案》等规定，结合我市实际，特制定本办法。
第二条【适用范围】
本市行政区域内（含西咸新区）配售型保障性住房的规划、筹建、供应、使用、退出及监督管理，适用本办法。
第三条【名词解释】
本办法所称配售型保障性住房，是指政府提供优惠政策，限定套型、面积和销售价格，实施封闭管理（不得进行除房屋按揭贷款外其他抵押，不得上市交易，可以回购），面向本市城镇户籍住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体配售的政策性住房。
第四条【筹建原则】 配售型保障性住房按照“评估消化存量、合理安排增量、科学布局新建”原则，坚持资金平衡，严格按照“成熟一批、申报一批、实施一批”，逐项目制定“一项目一策”，保证房源质量，坚持以需定建、以需定购、合理布局、稳慎推进，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。
第五条【职责分工】 市住房城乡建设部门是配售型保障性住房的行政主管部门，负责政策制定、组织实施、监督指导等工作。
市发改部门负责配售型保障性住房项目立项及价格核定等工作。
市资源规划部门负责配售型保障性住房项目的用地规划、规划方案审批和供应以及不动产登记等工作。
市国资委负责对市人民政府选定的国有企业新建、收购配售型保障性住房进行核准、审批及备案。
市委人才办、市人社局负责认定城市需要引进的各类人才。
市财政、公安、税务、教育、金融、住房公积金、机关事务中心等部门按照职责分工，做好配售型保障性住房工作。
各区县人民政府、开发区管委会负责辖区内配售型保障性住房项目各项手续办理工作。
市人民政府选定的国有企业通过市场化、法治化方式筹集建设配售型保障性住房。
第二章 选址立项
第六条【规划选址】
新建配售型保障性住房建设应符合城镇国土空间规划和居住区规划的要求，保障居民的基本生活条件，经济、合理、有效地使用土地和空间。
第七条【项目选址】
新建配售型保障性住房建设应当充分考虑居民就业、就学、就医、购物、出行等需求，优先安排在交通便利、基础设施配套完善或者产业聚集的区域；场地应具有良好的自然地理条件、适于建设及安全卫生的环境条件。
第八条【前期分析】
新建配售型保障性住房在项目启动前，需进行住房需求调查和市场分析，以确定需求规模和目标群体，根据需求评估结果，进行项目的初步设计和规划，确保项目符合城市总体规划及住房政策要求。
第九条【项目可研】
新建配售型保障性住房需按规定进行项目可行性研究，包括技术、经济、法律、市场可行性分析，确保项目符合所有相关法律法规的要求。
第十条【立项申请】 新建项目需编制立项申请书，立项申请书应详尽列出项目的背景、目标、范围、预期成果及实施计划等关键信息，由市发改部门组织专家对立项申请书及其他相关资料进行评审后，进行项目立项备案。
第三章 建设筹集
第十一条【统筹计划】
市住房城乡建设部门会同市发改、财政、资源规划等部门，综合考虑土地资源、房地产市场、职住平衡、周边配套等情况，在国土空间规划中统筹落实用地规模、布局，合理把握建设规模和节奏，按“以需定建、以需定购”原则，科学确定保障性住房发展目标，编制配售型保障性住房年度建设计划。
第十二条【筹集方式】
由市政府选定的国有企业作为配售型保障性住房项目建设实施主体，主要采用以下方式筹集建设：
（一）集中新建项目。按照“一项目一公司”模式，经市政府批准后，将土地使用权划拨至项目公司名下开发建设。项目售罄并建成交付后清算注销。
（二）收购存量商品房项目。已建成存量商品房用于配售型保障性住房，经市政府批准后，按照相关政策要求收购。
（三）收购存量政策性住房项目。原存量政策性住房项目，经市政府批准后，可调整为配售型保障性住房，并由原建设主体完成项目建设，原则上由市政府指定的国有企业按照有关规定收购（或回购）。
（四）经市政府同意的其他方式。
第十三条【配套车位】
新建的配售型保障性住房项目、收购的存量项目配建的机动车位、非机动车位按照相关规定执行。若市政府另有规定，从其规定。
第十四条【户型面积】
新建的配售型保障性住房单套建筑面积原则上不超过100平方米，因设计原因可上浮10%。
本办法实施以前的调整项目或收购的已建成存量商品房用作配售型保障性住房的，在不影响质量和结构安全的前提下可以合理优化户型，户型面积标准可适当放宽。
第十五条【自有土地】 鼓励有条件的企事业单位，在符合规划、满足安全、尊重群众意愿的前提下，经市政府批准后，可利用自有土地建设配售型保障性住房，并按有关规定进行配售。
第四章 保障对象
第十六条【保障范围】 保障范围为本市城镇户籍中住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及机关事业单位人员和城市需要的引进人才等群体。
第十七条【准入条件】 申请购买配售型保障性住房以家庭为单位，每个家庭只能购买一套配售型保障性住房，主申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括配偶和未成年子女；单身家庭申请人应达到法定结婚年龄。申请家庭还应同时符合以下5个条件：
主申请人为西安市户籍居民。
（2）主申请人在西安市就业，并正常缴纳社保（养老保险）且处于在缴状态，或已在本市办理退休。
（3）申请人及其家庭成员自有住房人均住房面积低于17平方米。自有住房包括：商品住房、经济适用住房、限价商品房、共有产权住房、私有住房、拆迁安置房等实际拥有房屋所有权的住房。
（4）已享受过房改房、公租房、公有住房、保障性租赁住房、人才房等住房的申请家庭，除同时满足以上条件外，还需按规定腾退以上住房，根据实际情况，可给予腾退人一年过渡期。
（5）其他需满足的条件。
第十八条【引进人次】享有西安市人才计划支持的高层次人才、博士和经市人社部门认定的市重点产业急需紧缺人才，不受户籍限制。
第五章 配售管理
第十九条【配售原则】 配售型保障性住房重点保障住房有困难且收入不高的工薪收入群体，结合意向登记、保证金缴纳、公开摇号进行配售。
第二十条【销售许可】 配售型保障性住房项目竣工备案并完成初始登记后，由产权单位按规定申请办理销售许可证，市住房城乡建设部门会同相关部门制定具体配售方案并对外发布。
第二十一条【配售流程】 配售型保障性住房按项目发布意向登记通告，报名登记并通过审核的申请人按户型设计图进行意向选择并缴纳购房保证金。保证金缴纳人数达到项目房源总量的80%启动项目筹建并进行销售，规定期限内若选中房屋，保证金冲抵首付；未达到缴纳人数比例或若未选中房屋，根据实际情况保证金退回。具体程序如下：
1.发布通告。市住房保障中心通过官方网站、微信公众号等媒体，根据“一项目一配售方案”向社会发布可售房源公开登记和摇号销售的公告，公告内容包括项目名称、项目坐落、房源套数、销售价格、登记报名时间、报名地点等相关信息。
2.申请审核。（1）申请。申请人通过西安市保障性住房网上服务平台按项目进行登记报名，经市住房保障中心资料核验，完成并符合要求的视为登记报名成功。登记报名成功家庭将面向社会进行公示，公示期为7天。
（2）联审。市住房保障中心组织市公安局、市民政局、市人社局、市资源规划局、住房公积金管理中心等部门进行联审。
（3）终审。市住房保障中心根据各部门联审反馈结果进行终审，对符合条件的家庭面向社会进行公示，公示期为7天。
3.摇号排序。市住房保障中心按规定程序组织通过资格审核的家庭进行摇号排序并对选房过程进行监督。原则上参加摇号的家庭控制在房源套数的300%以内。登记报名人数少于或等于房源套数300%的，按实际登记家庭数摇号；登记报名人数多于房源套数300%的，按以下优先次序进入摇号范围：
①符合条件的经济适用住房轮候库家庭；
②未享受实物配租且符合条件的公租房轮候库家庭；
③符合条件的限价商品住房轮候库家庭；
④低于或等于上年度我市城镇居民家庭人均可支配收入的符合条件的工薪收入群体家庭；
⑤高于上年度我市城镇居民家庭人均可支配收入的符合条件的工薪收入群体家庭。
第一轮摇出①②③类家庭选房顺序，第二轮摇出④类家庭选房顺序，第三轮摇出⑤类家庭选房顺序，后续待项目建成竣备后由市政府指定的国有企业按照第一、第二、第三轮摇号结果依次组织选房。申请人放弃选购的，按摇号排列顺序依次递补。
4.缴纳保证金。申请人按照选房顺序对照设计图纸进行选房并交纳保证金，交纳保证金后锁定房源，意向登记完成；未交纳保证金的家庭，退出选房，意向登记未完成。保证金全部进入配售型保障性住房实施单位开设的资金监管专户，由市保障性住房管理中心监管，房屋建成后冲抵购房价款，保证金按银行1年定期存款同期利率计息，不计复利，计息周期为缴纳保证金之日起算，签订《配售型保障性住房买卖合同》之日截止。
第二十二条【交付使用】 配售型保障性住房项目应在消防验收合格、工程竣工验收合格并备案完成后交付使用，应按现行标准向购房人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
第六章 价格管理
第二十三条【定价原则】 配售型保障性住房配售价格核定以保本微利为原则，实行政府定价。配售价格按照基本覆盖土地成本和建安成本、加不高于5%的利润的原则进行测算确定，收购项目按照同地段保障性住房重置价格为参考上限进行评估测算。市发改部门按照相关规定核定销售基准价格，并适时向社会公布。
第二十四条【单套价格】 配售型保障性住房项目可根据结构、户型、朝向、楼层、区位等因素，在综合均价不超过基准销售价格的前提下，上下浮动差异化确定单套销售价格。
第二十五条【不计入价格】 下列费用不得计入配售型保障性住房价格。
1.住宅小区用地规划红线外的市政基础设施及公共服务设施建设费用等按规定应由政府承担的费用；
2.住宅小区内商业、可售独立车库车位等经营性设施的建设费用；
3.项目单位留用的办公用房应分摊的土地费用、建筑安装费用及其他费用；
4.各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠、广告宣传和展览等其他费用；
5.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
6.由于项目单位的原因造成超过规定的动工开发日期而发生的土地闲置费等；
7.按规定已经减免的及其他不应计入价格的费用。
第二十六条【特殊情况】 对首次定价或收购的配售型保障性住房项目，因政策调整变化等客观原因，造成成本监审结论与实际发生成本、周边商品房和其他保障性住房价格偏差较大的，经市保障性住房工作专班联席会议研判同意，销售价格参考同地段保障性住房重置价格，按照不超过项目实际发生成本和审价时点周边商品住房市场价格一定比例核定。
第七章 封闭管理
第二十七条【产权登记】 配售型保障性住房购房人应按照相关规定，持签订房屋买卖合同，缴纳住宅专项维修资金及契税，依法依规申请办理房屋不动产权属证书，房屋不动产权属证书房屋性质注明“配售型保障性住房”，附记“配售型保障性住房实行封闭管理”。
第二十八条【封闭管理】 配售型保障性住房实行封闭运行管理，不得擅自转让以及擅自改变房屋用途，禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。购房人有下列情形之一的，可申请封闭流转或由市政府确定的国有企业按规定予以回购：
依申请回购：
（一）因购房人工作变动等原因长期闲置、迁离本市的；
（二）购房人或家庭成员患有医疗行业标准范围内重大疾病，需筹措医疗费用的；
（三）经市住房建设行政主管部门确定的确需退出的其他情形。
依职权收回：
因借款人无法偿还住房贷款，经催收仍逾期超过90天的，发放该笔个人住房贷款的公积金中心、银行业金融机构可作为回购申请人，为实现抵押权而申请回购该套住房，回购资金优先偿还相关贷款未偿本息及拖欠本息；
（二）因人民法院强制执行等原因需处置该套住房的；
（三）因婚姻、继承等原因造成一个家庭持有两套以上配售型保障性住房的，保留一套配售型保障性住房。
配售型保障性住房取得不动产证未满5年的原则上不得回购。
第二十九条【回购条件】 申请回购的保障性住房应具备以下条件（因无法偿还个人购房贷款而要求回购的除外）：
（一）无购房贷款抵押外的其他贷款或抵押、无租赁、未设立居住权、无法律纠纷；
（二）公共事业费用和物业服务费等各类费用无拖欠；
（三）未改变居住用途、房屋安全结构无拆改、设施设备无缺失；
（四）未发生违规违约行为或者违规违约行为已改正。
第三十条【回购申请】 确需回购，申请人通过“西安市保障性住房网上服务平台”提出回购申请，如实填报相关申报信息，并提供相关证明材料。
第三十一条【封闭流转】 自愿申请退出并经审核符合退出条件的家庭，原则上均采取封闭流转的方式，由购房家庭将房源信息上传至西安市保障性住房网上服务平台，重新配售给符合条件的申请家庭。由出让人和受让人自行签订保障性住房配售协议并进行网签备案。
第三十二条【依职权回购】因个人原因造成需依职权收回房屋的，购房家庭与市政府选定的国有企业签订保障性住房回购协议，约定回购价格、结算方式、腾退时间、产权变更及双方权利义务及住宅专项维修资金账面余额随所有权转移等事项。回购协议报市住房建设行政主管部门。
市住房建设行政主管部门、市市场监管部门负责制定配售型保障性住房回购协议示范文本。
第三十三条【回购价格】 配售型保障性住房回购价格按照市政府指定的国有企业或购房人共同委托具有一级资质的评估机构评估确定，房屋装修部分不计入回购价格。
第三十四条【转移情形】 配售型保障性住房可以继承，离婚析产，原房屋性质不变。
第三十五条【公共服务】 配售型保障性住房纳入街道和社区网格化管理，编制门牌号，建立和完善居住社区管理机制，满足一定人口规模的配售型保障性住房小区应及时设立社区，并配置相应的组织机构。
第三十六条【物业管理】 配售型保障性住房项目物业服务应标准化、专业化、精细化，应符合《物业管理条例》和《西安市物业管理条例》等相关法律、法规规定。
第三十七条【动态管理】 配售型保障性住房实行动态管理，建立配售型保障性住房项目档案及保障对象档案，按照住建部信息化要求接入全国管理平台，实行全国联网。
第三十八条【违规责任】 申购家庭通过隐瞒事实、弄虚作假等手段违规取得配售型保障性住房申购资格，应按以下情形处理，并通报有关部门：
（一）已取得购房资格的，予以取消；
（二）已签订购房合同但未办理交房手续的，可由售房单位与之解除购房合同；
（三）已办理交房的由政府指定机构按照评估价格回购，责成限期腾退住房，并按合同追究违约责任；
（四）已经办理不动产权登记的，由售房单位按照合同约定提起诉讼，依照判决解除合同，收回房屋，撤销登记等。
（五）5年内不得再次申请各类保障性住房。
第八章 支持政策
第三十九条【税费优惠】 配售型保障性住房按照相关规定享受税费优惠政策。
第四十条【贷款支持】 配售型保障性住房建设单位可将在建配售型保障性住房项目抵押，向银行或者相关机构申请保障性住房开发贷款，专款专用、封闭管理。
第四十一条【贷款支持】 本人、配偶及直系亲属可提取其住房公积金用于购买配售型保障性住房，偿还其住房贷款。
第四十二条【资金补助】 鼓励和支持符合条件的配售型保障性住房项目争取中央和省级补助资金、地方政府专项债券等现有政策。
第四十三条【红线外配套设施】 配售型保障性住房项目用地红线外的配套设施由政府投资建设并完善相关手续。按照现有资金筹措渠道负责建设与配售型保障性住房项目直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供水、供热、燃气、污水与垃圾处理等市政基础设施，以及教育、医疗卫生、商业、养老、托幼、文化体育等公共服务设施，确保与配售型保障性住房同步规划、同步建设、同步交付。
第九章 附则
第四十四条【适时调整】 配售型保障性住房申请范围和条件实行动态管理，结合需求及房源供给能力，由市政府批准后适时调整。
第四十五条【解释权属】 本办法由市住房和城乡建设局负责解释。
第四十六条【实施期限】 本办法自发布起施行。
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